Решение Ярославского областного суда от 22 мая 2019 года №3а-113/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 мая 2019 года Дело N 3а-113/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Бизнесстрой" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 35 035 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование, состав земельного участка: <данные изъяты>, <данные изъяты>), категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации асфальтового завода, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 18 254 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Бизнесстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, входящего в состав единого землепользования - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, на основании договора N 24844-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 ноября 2013 года, заключенного с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля.
В Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, подлежащих государственной кадастровой оценке на 1 января 2015 года, вошел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, составляющий единое землепользование.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 35 677 541, 90 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 18 254 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании руководитель административного истца - директор ООО "Бизнесстрой" Чистяков Д.В. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. в судебном заседании и в письменных объяснениях на административный иск оставила его разрешение на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б. в удовлетворении требований административного иска возражали, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном заявлении оставило разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля в письменном заявлении на административный иск просило в его удовлетворении отказать.
Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своего представителя не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Бизнесстрой" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания его кадастровой стоимости.
Судом установлено, что на основании договора N 24844-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 ноября 2013 года, заключенного с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, ООО "Бизнесстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, входящего в состав единого землепользования - земельного участка площадью 35 035 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование, состав земельного участка: <данные изъяты>), категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации асфальтового завода, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Бизнесстрой" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 35 677 541, 90 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 18 254 000 рублей.
Анализируя данное доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, принимая во внимание дополнительные пояснения оценщика Григорьевой Л.А., заключение судебной экспертизы, а также заявленные заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражения относительно достоверности выводов Отчета суд приходит к следующему:
Рыночная стоимость объекта недвижимости определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано три объекта - аналога с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком проведены корректировки на уступку, на местоположение относительно автомагистралей, на наличие железнодорожной ветки, на площадь.
Применяя корректировку на близость к автомагистралям к цене объекта - аналога N 1, расположенного около <адрес>, оценщик исходила из того, что данный объект находится в непосредственной близости то автомагистрали, тогда как объект оценки находится в отдалении от автомагистрали. Таким образом, по данному ценообразующему фактору требуется корректировка цены объекта - аналога.
В подтверждение своих выводов оценщик представила фотографии земельного участка и карту местности, где расположен объект - аналог N 1, из которых следует, что расстояние от земельного участка до <адрес> составляет около 100 метров и ничем не ограничено.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области заявлено возражение относительно применения данной корректировки. При этом, Департамент исходил из того, что объект - аналог N 1, равно как и объект оценки, от автомагистрали удален, так как непосредственного выезда на нее он не имеет, для того чтобы заехать на земельный участок требуется объезд по территории предприятия, составляющий более 200 метров.
В подтверждение своих доводов Департаментом представлены фотографии, доказывающие утверждение о том, что заезд на земельный участок с <адрес> невозможен.
Приведенные возражения и доказательства, представленные в их подтверждение, дали основания для сомнений в обоснованности выводов оценщика в указанной части. В связи с этим, по делу проведена экспертиза на предмет проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности установленной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом Богатыревой М.А., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная оценщиком величина рыночной стоимости объекта является достоверной. В частности, экспертом сделан вывод о том, что информация, использованная оценщиком при определении стоимости в рамках сравнительного метода, достаточна, величины, использованные в расчетах, достоверны, выбор объектов - аналогов произведен правильно, значения поправочных коэффициентов к их стоимостям корректны. Алгоритм расчета рыночной стоимости соответствует общепринятой методологии и может быть воспроизведен и проверен пользователем Отчета.
Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Обоснованность данных выводов материалами дела не опровергнута.
Суд принимает во внимание также, что Департаментом на Отчет принесено одно возражение в части применения корректировки к цене одного из объектов - аналогов. Иные лица, участвующие в деле, возражений на Отчет не заявляли. Экспертом при проверке Отчета несоответствия его законодательству об оценочной деятельности не выявлено.
При этом, сведений о том, что введение корректировки цены объекта - аналога N 1 на близость к автомагистрали привело к существенному искажению определенной по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка административного истца, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, у суда нет оснований сомневаться в достоверности выводов Отчета и установленной в нем величины рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость указанного объекта подлежит установлению в соответствии с выводами Отчета в размере 18 254 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что требования административного иска ООО "Бизнесстрой" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Бизнесстрой" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 26 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 35 035 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование, состав земельного участка: <данные изъяты>), категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации асфальтового завода, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 18 254 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 18 254 000 (восемнадцать миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 26 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка