Решение Пензенского областного суда от 25 июня 2019 года №3а-113/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2019 года Дело N 3а-113/2019
Именем Российской Федерации
25 июня 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Репиной Е.В.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Семерочка" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "Семерочка" обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым N, общей площадью 2 117 кв.м, земельного участка с кадастровым N, общей площадью 28 720 кв.м. Местоположение объектов установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности истца, как арендатора земельных участков.
ООО "Семерочка" просило суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости - земельного участка с кадастровым N - 1 770 000 руб., земельного участка с кадастровым N - 21 109 000 руб.
В связи с проведенной по делу судебной экспертизой, представитель административного истца по доверенности Юмин К.С. заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N -2142000 руб., земельного участка с кадастровым N - 25274000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Юмин К.С. заявленные требования (с учётом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представители административных ответчиков - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", Департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В., Бубнова М.А., Канаев В.В., возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласились с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорных объектов существенно занижена.
Представитель заинтересованного лица Управления муниципального имущества администрации г. Пензы - по доверенности Козлова С.С., возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" - Шишурина Р.Н., разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "Семерочка" на основании договора аренды земельного участка N от 25 января 2010 г., дополнительного соглашения от 26 августа 2010 г., является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью 2 117 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для стоянок автомобильного транспорта, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>,
Также ООО "Семерочка" на основании договора аренды земельного участка N от 12 октября 2004 г., договора уступки прав и обязанностей от 05 мая 2005 г., дополнительного соглашения от 15 февраля 2011 г. является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью 28 720 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Арендодателем земельных участков является Управление муниципального имущества администрации г. Пензы.
Как следует из представленных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним величина ежегодной арендной платы за земельный участок зависит от величины его кадастровой стоимости и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка и подлежит перерасчету в случае изменения его кадастровой стоимости (л.д. 10).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как арендатор спорного земельного участка административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Рассматривая требования ООО "Семерочка" по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым N - 6 295 322,9 руб., земельного участка с кадастровым N - 31 930 896 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 марта 2019 г. N, N.
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков является 1 января 2018 г.
В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 01 апреля 2019 г. N, подготовленный оценщиком ИП И.А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составила 1770 000 руб., земельного участка с кадастровым N - 21109000 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя заинтересованного лица - Управления муниципального имущества администрации г. Пензы ходатайством, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО <данные изъяты>.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 11 июня 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым N составила 2142000 руб., земельного участка с кадастровым N составила 25274000 руб.
Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Как следует из заключения эксперта, экспертом была определена рыночная стоимость земельных участков в рамках сравнительного подхода путем использования трех объектов-аналогов с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки. Нарушений пункта 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов не установлено.
Представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы, в связи с чем доводы ответчика об отсутствии достоверной информации о местоположении объекта-аналога N 2 во внимание не принимаются.
Использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Что касается не применения корректировок на местоположение и разрешенное использование, следует согласиться с позицией эксперта, согласно которой объекты-аналоги находятся в сопоставимых территориальных зонах, относятся к одному классу земель - земли под индустриальную застройку, в связи с чем корректировка по указанным параметрам равняется 1,00. Экспертом произведена корректировка на условия сделки (торг), на площадь, что позволило определить рыночную стоимость земельных участков.
Представитель административного истца по доверенности Юмин К.С. выводы экспертного заключения не оспаривал, на основании результатов экспертизы уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исходя из части 5 статьи 247 КАС РФ по делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках и заинтересованных лицах.
В ходе судебного разбирательства не было приведено доказательств того, что указанные ответчиками обстоятельства, которые вызвали у них сомнения в правильности заключения эксперта, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка и привели к ее занижению.
Оценивая возражения административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.
Доводы о необходимости проведения повторной экспертизы судом во внимание не принимаются. Назначение судом повторной экспертизы регламентировано статьей 83 КАС РФ, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах, суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу. При этом, ответчиками не представлено достаточных аргументов относительно необходимости проведения повторной экспертизы, в связи с чем судом было оставлено без удовлетворения ходатайство о проведении такой экспертизы.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым N в размере равном его рыночной стоимости - 2142000 руб., земельного участка с кадастровым N в размере равном его рыночной стоимости 25274000 руб.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, является законным и подлежит удовлетворению.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 14 мая 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).
По настоящему административному делу по ходатайству представителя Управления муниципального имущества администрации г. Пензы проведена судебная экспертиза экспертом ООО <данные изъяты> в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Определением суда на Управление муниципального имущества администрации г. Пензы были возложены расходы по оплате указанной экспертизы. Однако заинтересованное лицо не оплатило ООО <данные изъяты> счет за проведенную экспертизу в размере 15 000 рублей.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В рассматриваемом случае определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает итоговую величину рыночной стоимости участка, установленную судом в качестве кадастровой.
Учитывая возражения Департамента государственного имущества Пензенской области против удовлетворения иска, существенное отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости земельного участка (66%,29%), принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, суд считает необходимым возложить обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы на Департамент государственного имущества Пензенской области, поскольку указанным органом государственной власти Пензенской области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Семерочка" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, общей площадью 2 117 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для стоянок автомобильного транспорта, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости -2142000 (два миллиона сто сорок две тысячи) рублей;
- земельного участка с кадастровым N, общей площадью 28 720 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий строений сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости - 25274000 (двадцать пять миллионов двести семьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области расходы за производство судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в пользу ООО <данные изъяты>.
Датой подачи ООО "Семерочка" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 мая 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2019 г.
Судья Е.В. Репина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка