Дата принятия: 01 июня 2018г.
Номер документа: 3а-113/2018
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июня 2018 года Дело N 3а-113/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г. Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года N 24,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 27.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года N 24, которым на основании заявления ООО "Юность-2" определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 8 323 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.03.2016 года в размере 12 691 826 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 58 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, при этом экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта Федеральному закону "Об оценочной деятельности", как того требует закон, отсутствует. Представленное Комиссии положительное экспертное заключение N от 27.12.2017 года, данное экспертом Вольновой В.А. нельзя признать допустимым доказательством, так как в нем отсутствуют документы (квалификационный аттестат), подтверждающие право этого лица проводить такую экспертизу. Не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам рыночной стоимости земельного участка, и поэтому не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, отчет об оценке N 579/к от 01.12.2017 года, выполненный по заказу ООО "Юность-2" оценщиком ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества", который был изучен Комиссией и положен в основу оспариваемого решения. Отказываясь от применения доходного подхода к оценке, оценщик сослался на то, что на рынке г. Комсомольска-на-Амуре не выявлено объектов-аналогов на праве аренды, сопоставимых с объектом оценки. Но отобранные оценщиком 3 аналога из 4, находятся в пользовании на основании аренды. Поэтому отказ от применения доходного подхода нарушает подпункт "б" пункта 11 ФСО N 7. В нарушение подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7 в отчете отсутствует описание доступных рыночных данных, а также источники, используемые для отбора объектов-аналогов. Выбранные объекты-аналоги несопоставимы между собой: аналоги NN 2 - 4 - оформлены на праве аренды. На объекте оценки расположено нежилое здание - предприятие общественного питания, оборудована автостоянка, то есть, произведены улучшения и земельный участок приносит доход. А все объекты-аналоги являются предложениями к продаже и предлагаются "под застройку", то есть не имеют улучшений, к ним не подведены коммуникации. То есть земельные участки требуют значительных финансовых вложений и затрат, и пока не могут приносить доход.
При расчете корректировки "на дату предложения" оценщик, как указано на страницах 64-65 отчета, использует дынные из Аналитического обзора "Дальневосточный оценщик. Научно-практический журнал N 2 (55) 2016 года" по рынку купли-продажи нежилой недвижимости, который опубликован в августе 2016 года. Оценка объекта производится на дату определения его кадастровой стоимости - на 23.03.2016 года. А положения пункта 8 ФСО N 1 предусматривают, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, не могут быть использованы. Поэтому использование данного источника при оценке расчетной стоимости земельного участка ошибочны и приводят к недостоверному расчету рыночной стоимости объекта оценки.
На странице 51 и 65 отчета оценщик привел расчеты корректировки "на дату предложения". Но результаты проверка этого расчета не совпадает с результатом, полученным оценщиком. Что, по мнению административного истца, вводит пользователей в заблуждение.
Отчет содержит многочисленные неточности, что вводит в заблуждение пользователей отчета и свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Так описывая анализ основных ценообразующих факторов для земельных участков, оценщик на странице 49 отчета указал, что произвел анализ рынка г.Хабаровска, выводы относительно рынка земельных участков сделан для Хабаровского края. А анализ рынка и выводы по г.Комсомольску-на-Амуре в отчете отсутствуют. К отчету приложен страховой полис, подтверждающий страхование ответственности оценщика Бахвалова К.Е., срок действия которого на день составления отчета об оценки истек. В приложенной к отчету справке о балансовой стоимости указан кадастровый номер земельного участка, который не совпадает с кадастровым номером ообъекта оценки. Приведенные нарушения, имеющиеся в отчете, не позволяют признать его допустимым доказательством, позволяющим изменить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Административный истец, в подтверждение своей позиции, в исковом заявлении ссылается на альтернативный отчет об оценке от 13.01.2017 года N, составленный ООО "Центр экономического содействия", по заданию администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Предметом договора было определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 323 кв.м., находящегося по <адрес>. В этом отчете указано, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2016 года составила 14 374 000 рублей. Это значение выше рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке 01.12.2017 года N 579/к. Это, свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка может быть не иной, чем определена оспариваемым решением Комиссии.
В дополнениях к административному исковому заявлению административный истец указал, что оценщиком ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" Бахваловым К.Е. были подготовлены 3 отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Полученные результаты оценки на одну и ту же дату - 23.03.2016 года, не совпадают: в отчете от 19.08.2016 года она определена в размере рыночной стоимости 5 671 459 рублей; в отчете от 05.09.2017 года N 416/к - в размере рыночной стоимости 6 176 260 рублей, в отчете от 29.01.2018 года N 579/к - в размере рыночной стоимости 12 691 826 рублей). Это дает основание поставить под сомнение объективность выводов оценщика Бахвалова К.Е., и утверждать, что рыночная стоимость, определенная в составленных им отчетах, не является достоверной. Административный истец считает, что справедливо установленной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, следует считать цену в размере 13 533 198 рублей.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО "Юность-2" Обласова И.П. (полномочия подтверждены доверенностью от 10.11.2017 года сроком действия до 10.11.2018 года) не согласилась с требованиями административного истца, просила в удовлетворении административного иска отказать. В обоснование своей позиции представитель сослался на то, что отчет об оценке земельного участка от 23.03.2016 года N 579/к составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Сведения об объектах-аналогах и источниках информации представлены в отчете. Оценщиком проведен анализ рынка, отобранные аналоги совпадают с объектом оценки по ценообразующим факторам, их отличие скорректировано. Обоснован выбор одного подхода к оценки, и обоснован отказ от других подходов к оценке. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета, административный истец не представил. Альтернативный отчет также свидетельствует о том, что кадастровая стоимость земельного участка завышена. Но принимать его во внимание нельзя, поскольку он не исследовался Комиссией при рассмотрении заявления ООО "Юность-2" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. В данном деле проверяется законность принятого Комиссией решения, поэтому исследованию подлежат те отчеты, которые были представлены Комиссии.
Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.
В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "Юность-2" представило все документы, в соответствии с приведенным в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки" перечнем, в том числе отчет об оценке N 579/к от 01.12.2017 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка на туже дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено, и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно недостоверности отчета об оценки аналогичны замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Эти замечания Комиссией были рассмотрены и признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом на заседание комиссии представлено не было.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные письменные доказательства, суд пришел к таким выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на праве собственности ООО "Юность-2" принадлежит земельный участок площадью 8 323 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Предназначено для размещения объектов общественного питания - с целью эксплуатации нежилого здания предприятия общественного питания семейной направленности с обустройством детских площадок и проектированием детской железной дороги по Аллее Труда, с целью эксплуатации автостоянки для хранения автотранспортных средств, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (временное сооружение), находящимся по <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2016 года (запись регистрации <данные изъяты>).
На этом земельном участке находится принадлежащий на праве собственности ООО "Юность-2" объект недвижимости: предприятие общественного питания семейной направленности с обустройством детских площадок и проектированием детской железной дороги по Аллее Труда, назначение - нежилое здание, 1 этажный, общая площадь 380,1 кв.м., инв. N, лит А., адрес (местонахождение) объекта: <данные изъяты> Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2013 года (запись регистрации <данные изъяты>).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23.03.2016 года в размере 30 199 672,58 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23.03.2016 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО "Юность-2" является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ООО "Юность-2" обратилось 28.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приложив к нему и отчет об оценке N 579/к, составленный 01.12.2017 года оценщиком ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 323 кв.м. по состоянию на 23.03.2016 года составляет 12 691 826 рублей.
Заявление ООО "Юность" рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 24 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 23.03.2016 года в размере 12 691 826 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 29.01.2018 года N 24, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N и от 09.02.2017 года N от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии -Кожан О.Л. (заместитель директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"); члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), Щеткин Д.О. (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Никифорову М.М..
Из протокола N 3 от 29.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко, членами комиссии Щеткиным Д.О. и Кожан О.Л.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N 3 от 29.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 01.12.2017 года N 579/к на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете от 01.12.2017 года N 579/к указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 23.03.2016 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 323 кв.м., находящегося по <адрес>, имеет значение 12 691 826 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 23.03.2016 года определена в размере 30 199 672, 58 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.12.2017 года N579/к, составленного сотрудником ООО "Дальневосточный центр оценки имущества" оценщиком Бахваловым К.Е., (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.12.2017 года N 579/к соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
К отчету приложены документы, подтверждающие, что оценщик Бахвалов К.Е. является членом общественной организации "Российское общество оценщиков" с 16.03.2015 года (регистрационный номер <данные изъяты>), его ответственность застрахована в ОАО "Альфа-Страхование". Ответственность юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях - ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" застрахована в Страховом доме ВСК (срок действия договора страхования с 01.01.2017 года по 31.12.2017 года).
Довод административного истца о том, что срок действия договора страхования ответственности оценщика Бахвалова К.Е. истек на дату составления отчета об оценки - на 01.12.2017 года, поэтому оценщик не имел право производить оценку объекта недвижимости, не может быть принят во внимание, так как не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Заинтересованным лицом ООО "Юность-2" представлена суду копия страхового полиса N, которой подтверждается, что между АО "Альфа-Страхования" и оценщиком Бахваловым К.Е. заключен договор страхования оценщика, договор вступает в силу 07.10.2017 года и действует по 06.10.2018 года.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 56-59 отчета).
Для определения сегмента рынка земельных участков оценщик определилобъект оценки как земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, имеющий назначение: "под общественно-деловое пользование", "под рекреацию", по виду права: "собственность", земельный участок оценивается исходя из права собственности, по местоположению: "земельный участок находится в городской черте. Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение (зона градостроительной ценности), назначение участка, условия продажи, рыночные условия (время продажи) права на землю, размер площади.
В ходе анализа рынка за 2016 - 2016 годы год оценщиком выявлено 4 земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (под застройку) и находящихся в схожих территориальных зонах (ОД-2, ОД-1). Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 31-32, 37-55 и в таблице 11. Информация об объектах аналогах получена оценщиком на сайтах - http://www.farpost.ru/komsomolsk-na-amure/reality, http://www/avito.ru/komsomolsk-na-amure/zemelnye_uchastki. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Кадастровые номера земельных участок, отобранных в качестве аналогов, определены оценщиком по публичной кадастровой карте. После чего сведения о характеристиках земельных участков были проверены на сайте Росреестра.
Пункт 22 ФСО N7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: "на состав передаваемых прав", "на условия предложения", "на дату предложения", "на функциональное назначение", "на местоположение", "на площадь". Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 19 и на страницах 64-68).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 350 руб./кв.м до 2 500 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2016 года определена в размере 12 691 826,00 рублей. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2016 год определена в размере 12 691 826,00 рублей.
Содержание отчета опровергает доводы административного истца о том, что: в отчете отсутствует описание доступных рыночных данных; отсутствуют источники, используемые для отбора объектов-аналогов; при анализе ценообразующих факторов оценщик произвел анализ рынка земельных участков только для г.Хабаровска и Хабаровского края, а анализ и выводы о рынке земельных участков по г.Комсомольску-на-Амуре, где находится объект оценки, не произведен. В отчете на страницах 31-45 произведен анализ рынка земельных участков, обоснование значений ценообразующих факторов как в целом по Хабаровскому краю, так и по г.Комсомольску-на-Амуре, в частности. На основании установленных общих тенденций изменения стоимости земельных участков по ценообразующим факторам, оценщик сделал вывод, что они являются общими для земельных участков не только по г. Хабаровску, но и по всей стране, а значит, и для г. Комсомольску-на-Амуре тоже.
Суд считает, что не заслуживает внимания и мнение административного истца о том, что оценщик неправомерно отказался от применения доходного подхода оценки, ссылаясь на то, что на рынке г.Комсомольска-на-Амуре не выявлено земельных участков, находящихся в аренде. В то же время из четырех отобранных им объектов-аналогов, три находятся в аренде.
В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В пунктах 22, 23 ФСО N7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки, из тех, которые предусмотрены стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Осуществляя выбор метода оценки объекта, оценщик произвел анализ рынка земельных участков на возможность определения стоимости земельного участка доходным подходом. Анализ рынка показал, что имеются предложения к аренде земельных участков под индивидуальную жилую застройку (большая часть рынка), либо участки расположены в зоне жилой застройки (зона Ж) или в промышленной зоне (зона ПК). В зоне Ж разрешено строительство предприятий обслуживания, которые размещаются на первых этажах выходящих на улицы многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним. В зоне ПК размещаются предприятия общественного питания, связанные с обслуживанием предприятий. Такие объекты не могут служить аналогами для оцениваемого земельного участка, предназначенного для размещения нежилого здания общественного питания, находящегося в градостроительной зоне ОД (общественно-деловая зона). Отсутствие корректных аналогов не позволяет спрогнозировать будущие доходы от владения объектом оценки, поэтому отказ оценщика от применения доходного подхода обоснован. Сведения об отобранных объектах-аналогах содержат информацию о том, что к продаже предлагается право собственности, а не право аренды.
В обоснование своих требований административный истец также ссылается на то, что выбранные объекты-аналоги несопоставимы между собой: аналоги NN 2 - 4 - оформлены на праве аренды. На объекте оценки расположено нежилое здание - предприятие общественного питания, оборудована автостоянка, то есть, произведены улучшения и земельный участок приносит доход. А все объекты-аналоги являются предложениями к продаже и предлагаются "под застройку", то есть не имеют улучшений, к ним не подведены коммуникации. То есть земельные участки требуют значительных финансовых вложений и затрат, и пока не могут приносить доход.
В пункте 22 ФСО N 7 указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в частности метода корректировок, каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Сведения об объекте оценки и объектах-аналогах, приведенные в таблице 19 отчета, свидетельствуют о том, что они все относятся к одной категории, имеют схожие вид использования - для размещения объектов торговли, общественного питания, и местоположения (в общественно-деловой зоне, на красной линии). Различия между ними были устранены применением соответствующих корректировок.
В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет, так как рыночная стоимость объекта оценки определяется для оспаривания кадастровой стоимости конкретного земельного участка, а не нескольких объектов недвижимости. Объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения) являются самостоятельными объектами налогообложения или арендных платежей. При таком положение оценщик обоснованно не учел вид и состояние строений, находящихся на земельном участке, и исходил из того, что все земельные участки являются незастроенными.
Административный истец указывает, что в нарушение пункта 8 ФСО N 1 оценщик ошибочно при расчете корректировки "на дату предложения" использует дынные Аналитического обзора "Дальневосточный оценщик. Научно-практический журнал N 2 (55) 2016 года" и извлечения из научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" N 2(55) 2016 г", которые опубликованы в августе 2016 года, в то время как оценка объекта производится на дату 23.03.2016 года. Такое мнение истца не заслуживает внимания, так как является следствием неверного прочтения содержания отчета, и не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В пункте 8 ФСО N 1 указано, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Содержание отчета и скриншоты Аналитического обзора "Дальневосточный оценщик. Научно-практический журнал N 2 (55) 2016 года" и научно-практического журнала "Дальневосточный оценщик" N 2(55) 2016 г", свидетельствуют о том, что указанные источники информацию содержат сведения о состоянии рынка недвижимости (его развитии, динамики изменения цен стоимости объектов) за период с 16.12.2014 года по 03.08.2015 года. Поэтому оценщик правомерно использовал их при расчете корректировки "на дату предложения". Тот факт, что печатные издания были изданы в августе 2016 года, не лишало оценщика права использовать их при проведении оценки, поскольку в нем не содержится информация о событиях, имевших место после даты оценки - 23.03.2016 года.
Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов корректировки "на дату продажи", полученные истцом результаты не совпадают с результатами оценщика.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Представленный административным истцом расчет корректировки "на дату предложения", выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.
Допущенная в справке о балансовой стоимости опечатка в кадастровом номере земельного участка не повлияла на определение рыночной стоимости объекта оценки, так как сведения о размере балансовой стоимости объекта недвижимости не использовались оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Доводы административного истца о несоответствии положительного экспертного заключения требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" суд не принимает во внимание.
Федеральным законом от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года N 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).
Поскольку ООО "Юность-2" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратилось после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Исходя из приведенных правоположений, суд не считает необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения N от 27.12.2017 года, данного экспертом ООО "Российское общество оценщиков" "Экспертный совет" В.А. Вольновой.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета N 579/к от 01.12.2017 года, выполненного ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" по заданию ООО "Юность-2", повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.
Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Отчет об оценке земельного участка N 17/17 от 13.01.2017 года, выполненный ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) по заданию административного истца (его подлинник был исследован судом в ходе судебного разбирательства), не принимается судом в качестве доказательства, поскольку не соответствует требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Предметом судебного разбирательства является законность решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке N 579/к от 01.12.2017 года. Представленный административным истцом отчет N 17/17 от 13.01.2017 года предметом оценки на заседании Комиссии 29.01.2018 года при принятии решения N 24, не являлся.
Содержание отчета об оценке N 17/17 от 13.01.2017 года не подтверждает несоответствие требованиям федеральных стандартов оценки отчета N 579/к от 01.12.2017 года, выполненного ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" по заданию ООО "Юность-2", исследовав который Комиссия приняла решение оспариваемое истцом в данном деле.
Требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке N 17/17 от 13.01.2017 года, составленного ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень), административный истец не заявил. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета N579/к от 01.12.2017 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было. Субъективное мнение административного истца о наиболее вероятной рыночной цене земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23.03.2016года, не может служить основанием для признания решения Комиссии незаконным.
Также суд не принимает во внимание довод административного истца о наличии трех разных отчетов об оценке оцениваемого земельного участка, выполненных оценщиком ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" Бахваловым К.Е., поскольку указанные отчеты к материалам дела не приложены, и иными доказательствами их наличие не подтверждено.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета 579/к от 01.12.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года N 24 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 06 июня 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
