Решение Самарского областного суда от 13 июня 2018 года №3а-1130/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 июня 2018 года Дело N 3а-1130/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело N 3а-1130/2018 по административному исковому заявлению Теверовской Л.А об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,
с участием представителя Теверовской Л.А. по доверенности Калькеева В.А.,
установил:
Теверовская Л.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 486,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 августа 2016 года 16 259 469,33 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного нежилого помещения, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Определением Самарского областного суда от 24 мая 2018 года к участию в дело в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области исключен из числа административных ответчиков и привлечен в качестве заинтересованного лица.
В судебном заседании представитель административного истца Калькеев В.А. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Самара, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Теверовской Л.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 декабря 2015 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 486,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 29 декабря 2015 года, выпиской из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 сентября 2016 года.
Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 16 августа 2016 года в рамках государственного кадастрового учета изменений объекта в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 в размере 21 045 338,08 рублей.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
В обоснование заявленных требований Теверовская Л.А. представила отчет об оценке N, выполненный 6 марта 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления" ФИО1, являющимся членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 16 августа 2016 года в размере 16 259 469,33 руб.
Согласно статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 16 августа 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.
Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Описание объекта оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объекта оценки.
Определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - сегмент торговых помещений встроено-пристроенного формата г. Самара.
В отчете сделаны выводы, полученные в результате анализа рынка торговой недвижимости встроено-пристроенного формата г. Самара на 2 квартал 2016 года, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.
В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщик произвел расчет стоимости земельного участка, приходящегося к площади оцениваемого помещения методом сравнения продаж, стоимость земельного участка составила 1 811 676,54 рублей.
Затем в рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщиком произведён сбор информации для оценки объекта недвижимости из архива оценщика по состоянию на 16 августа 2016г. архивной базы "Авито", в качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м. общей площади объекта.
В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 встроенных нежилых помещений, расположенных в Октябрьском, Промышленном, Кировском и Железнодорожном районах г. Самары, сходные по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекта оценки.
Сведения об аналогах приведены в таблице N 17 на странице 90, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов - на страницах 91-96, расчет в таблице на страницах 97-98 отчета.
Проанализировав в рамках сравнительного подхода фактор "местоположение" и установив, что объект оценки, как и объект-аналог N 1 расположены в ценовой зоне 61 300-72 579 рублей за 1 кв.м., а объекты-аналоги NN 2,3,4,5 в диапазоне 50 081-61 330 рублей за 1 кв.м., к указанным аналогам оценщиком применена корректировка на местоположение.
Также оценщиком был проанализирован фактор "расположение относительно красной линии" и установлено, что все объекты по- разному расположены относительно основных автомагистралей. Объект оценки и аналоги NN 2,3,5 расположены на "красной линии", аналог N 1 расположен торцом здания к красной линии, но на значительном удалении от нее. Объект-аналог N 4 расположен торцом здания к красной линии в непосредственной близости от основной автодороги, и имеет более выгодное положение по отношению к аналогу N 1, в связи с чем, к аналогу N 1 была применена корректировка по верхнему значению доверительного интервала -0,81, а к аналогу N 4 по верхнему значению расширенного интервала -0,87.
Кроме того, оценщиком введены корректировки в отношении всех аналогов на торг и понижающая корректировка на площадь.
После применения всех необходимых корректировок, оценщиком рассчитана стоимость объекта оценки без учета земельного участка, которая составила 16 175 397,16 рублей без учета НДС.
В рамках расчета стоимости объекта доходным подходом методом прямой капитализации на основании данных анализа рынка торговой недвижимости рассчитан коэффициент капитализации, который составил 8,8 %, определена арендная ставка в размере 387,26 рублей за 1 кв.м. в месяц с НДС без учета коммунальных платежей, рассчитан потенциальный валовый доход, операционные расходы, определен чистый операционный доход, а также рассчитана стоимость объекта оценки, которая без учета земельного участка составила 16 343 541,49 рублей без учета НДС.
Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 16 259 469,33 рублей без учета НДС, при этом рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 33 414,45 рублей.
В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 августа 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 августа 2016 года в размере 16 259 469,33 рублей.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28 апреля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Теверовской Л.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 486,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 августа 2016 года 16 259 469,33 рублей.
Датой обращения Теверовской Л.А. в суд считать 28 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка