Решение Тульского областного суда от 20 марта 2018 года №3а-1130/2017, 3а-166/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2018 года Дело N 3а-166/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-166/2018 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Наш дом" к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
закрытое акционерное общество "Наш дом" (далее - Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что оно является собственником:
<...> долей нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 872,3 кв.м, расположенного по адресу: г. <адрес>
<...> долей нежилого здания (торгового центра "Наш дом") с кадастровым номером <...> площадью 3576,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Полагает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 15.07.2015 года в размерах 31 435 764,22 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, 107 367 179,74 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как налогоплательщика.
С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости Общество обратилось в ООО "Ц.". В соответствии с отчетом об оценке от <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 22 000 000 рублей для помещения с кадастровым номером <...> и 85 000 000 рублей для здания с кадастровым номером <...>
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года N <...> заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости отклонено.
На основании изложенного Общество просило установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости равную их рыночной стоимости в размерах, указанных в отчете об оценке от <...>.
В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Финогенова Я.В. не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие и просила удовлетворить административные исковые требования в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в представленном суду письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, ссылаясь на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие, указав, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие, указал на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, просил вынести решение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица А.., Ж.., Т.., Т.., С.., П.., Ф. С., Ф., Б.. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, ходатайствовали о проведении судебного заседания в их отсутствие.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником:
<...> долей нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 872,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
<...> долей нежилого здания (торгового центра "Наш дом") с кадастровым номером <...> площадью 3576,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> года NN <...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Согласно положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Законом Тульской области от 24.11.2003 года N 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года N 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации распоряжением Министерства экономического развития Тульской области от 29.11.2016 года N 3359 определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год, в состав которого вошли и принадлежащие административному истцу объекты недвижимости: здание с кадастровым номером <...> (N п/п <...> Приложения), и помещение с кадастровым номером <...>, которое расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером <...> (N п/п <...> Приложения).
Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеупомянутые объекты недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому исходя из их кадастровой стоимости.
Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области по состоянию на 15.07.2015 года, а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов на территории Тульской области; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, утверждена Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 по состоянию на 15.07.2015 года и установлена в размере 31 435 764,22 рублей (N п/п <...> Приложения N 1 к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> рассчитана в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости - 40 438,90 руб. за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414, на площадь объекта; утверждена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от <...> года и установлена в размере 107 367 179,74 рублей.
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 03.08.2017 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости административный истец обратился в ООО "Ц.".
В соответствии с отчетом об оценке от <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 22 000 000 рублей для помещения с кадастровым номером <...> и 85 000 000 рублей для здания с кадастровым номером <...>.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектов оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года эксперту ЗАО "Ф." М.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта М. от <...>, отчет, выполненный ООО "Ц." от <...>, не в полной мере соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; а рыночная стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждается.
В соответствии с указанным заключением эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...> и <...> по состоянию на 15.07.2015 года составляет 22 120 850 рублей и 86 512 969 рублей соответственно.
Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта от <...> у суда не имеется.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует об их недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объектов недвижимости и их рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Представленный же административным истцом отчет ООО "Ц." от <...> суд считает недопустимым применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 11), федеральных стандартов оценки (п.п. ФСО N 1, п.п.5, 8, 10 ФСО N 3, п. 18 ФСО N 5, п.п.11, ФСО N 7).
Так, в рамках доходного оценщиком применена скидка на торг для всех аналогов, как для торговых центров, тогда как аналоги 2 и 3 - встроенные помещения в жилых домах, имеются арифметические ошибки (по аналогу 1 итоговая процентная корректировка указана 0,84, тогда как в перерасчете получается 0,854; по аналогу 2 вместо 0,79 у оценщика, получается 0,808, по аналогу 3 вместо 0,76 -0,776, по аналогу 5 вместо 1,19-1,21), что привело к искажению значения средней величины арендной платы и суммы потенциального валового дохода; корректировка на этаж применена только к аналогу N 5, тогда как к объявлению аналога 4 сделано уточнение, что объект расположен на 2 этаже. Кроме того, в отчете имеются технические ошибки: неверное указание этажа для аналога N4, а также арендной ставки за 1 кв м. в таблицах 20, 21, 23, а в таблицах 25, 26, названных как "Расчет потенциального валового дохода", приведен расчет действительного валового дохода для объектов оценки N 1 и N 2.
Указанные недостатки являются существенным нарушением и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объектов недвижимости - 15.07.2015 года, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванных объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости тех же объектов недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта <...>, а заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Наш дом" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 872,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 22 120 850 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (торгового центра "Наш дом") с кадастровым номером <...> площадью 3576,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 86 512 969 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых здания и помещения в государственный кадастр недвижимости датой подачи закрытым акционерным обществом "Наш дом" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного юридического лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10 августа 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий И.В. Голомидова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка