Решение Ярославского областного суда от 26 марта 2019 года №3а-112/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2019 года Дело N 3а-112/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ярстрой - Ивестиция" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Ярстрой - Инвестиция" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство станции технического обслуживания автомобилей с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 232 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Ярстрой - Инвестиция" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. ООО "Ярстрой - Инвестиция" проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО СБК "Партнер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2 232 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 8 290 320 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Колычев Ю.Н. административный иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. оставила разрешение административного иска на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Представитель мэрии города Ярославля по доверенности Свекровкин Е.С. просил в удовлетворении административного иска отказать, приводя доводы о недостоверности представленного административным истцом Отчета.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Ярстрой - Инвестиция" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ООО "Ярстрой - Инвестиция" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство станции технического обслуживания автомобилей с инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Ярстрой - Инвестиция" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 8 290 320 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 2 232 000 рублей.
В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика Бобушкиной М.Е., допрошенной судом в качестве свидетеля, оснований для признания его недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> суд не находит.
Рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с земельными участками на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом оценки.
Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о шести объектах - аналогах, к ценам которых применены корректировки на имущественные права, на местоположение относительно районов города, на расположение относительно линии застройки, на площадь, на коммуникации.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля о недостоверности Отчета по изложенным данными лицами возражениями суд не находит.
В своих возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит примеры иных объектов, которые по мнению Департамента, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, сведения о них имелись на дату оценки, в связи с чем оценщик должен был использовать сведения о данных объектах в расчетах.
С обоснованностью указанных возражений нельзя согласиться.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованных оценщиком сведений для расчетов было недостаточно, Департамент не приводит, как не приводит и доказательств того, что оценщику приведенная в возражениях информация была известна.
Кроме того, сделанный оценщиком в судебном заседании анализ представленной информации указывает на то, что оснований для использования в расчетах приведенных Департаментом примеров предложений продажи схожих объектов недвижимости у оценщика не имелось, так как предлагаемые к продаже земельные участки не идентифицируются на публичной кадастровой карте, в связи с чем достоверно установить их характеристики, влияющие на стоимость, сопоставить данные предложения с объектом оценки и определить необходимость введения корректировок цен данных объектов, размер данных корректировок невозможно.
Мэрией города Ярославля заявлены возражения на отчет в связи с тем, что при введении корректировки на наличие коммуникаций оценщиком принято решение о корректировке цены объекта - аналога N 5 по данному критерию. Однако, цена объекта - аналога N 6, имеющего схожие характеристики по указанному критерию, оценщиком не корректировалась.
Указанные доводы мэрии города Ярославля обоснованно опровергнуты в судебном заседании оценщиком Бобушкиной М.Е., которая ссылаясь на имеющиеся в составе Отчета копии извещений о проведении торгов мэрией города Ярославля на право заключения договора аренды (объект - аналог N 5) и по продаже земельного участка (объект - аналог N 6), указала, что в тексте извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка <адрес> (объект - аналог N 6) указано на наличие технических условий подключения объекта к сетям инженерно - технического обеспечения, выданных ОАО "Ярославская городская электросеть", тогда как в тексте извещения о проведении аукциона по продаже права аренды на земельный участок <адрес> (объект - аналог N 5) сведения о выдаче технических условий подключения объекта к сетям инженерно - технического обеспечения со стороны ОАО "Ярославская городская электросеть" отсутствуют.
Таким образом, возможность подключения сетей электроснабжения к объекту - аналогу N 6 имеется; по данному ценообразующему фактору он сопоставим с объектом оценки; корректировки его цены по указанному критерию не требуется. В свою очередь, в отношении цены объекта - аналога N 5 введена повышающая корректировка, так как в части возможности подключения к сетям электроснабжения он имеет худшие характеристики по сравнению с объектом оценки.
С данными пояснениями оценщика суд не находит оснований не согласиться, так как они полностью соответствуют содержанию Отчета, последовательны, обоснованы и подтверждаются материалами дела.
По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 232 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Ярстрой - Ивестиция" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Ярстрой - Инвестиция" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 4 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ярстрой - Ивестиция" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство станции технического обслуживания автомобилей с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 232 000 (два миллиона двести тридцать две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 232 000 (два миллиона двести тридцать две тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 4 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка