Решение Калининградского областного суда от 28 января 2020 года №3а-112/2019, 3а-1/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2020 года Дело N 3а-1/2020
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при помощнике судьи Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Политова Александра Александровича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо администрация ГО "Город Калининград" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Политов А.А. 19 сентября 2019 года обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, указав, что часть налогового периода 2017 года являлся собственником пяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и одного встроенного нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01 января 2016 года установлена Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области", для нежилых помещений:
1. с кадастровым номером N, площадью 12,2 кв. м, в размере 650 092,01 руб.;
2. с кадастровым номером N, площадью 11 кв. м, в размере 586 341,58 руб.;
3.с кадастровым номером N, площадью 6,9 кв. м, в размере 356 486,71 руб.;
4. с кадастровым номером N, площадью 8,9 кв. м., в размере 459 816,19 руб.;
5. с кадастровым номером N, площадью 6,5 кв. м, в размере 335 820,81 руб.;
6.с кадастровым номером N, площадью 19,3 кв. м. в размере 1 007 231,68 руб.
Посчитав установленную Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 кадастровую стоимость названных объектов недвижимости завышенной, Политов А.А. просит суд установить по состоянию на 01.01.2016 года их кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ИП Будкиной Ю.И. в отчете N 22-07/2019-ОКС от 09.08.2019 г.:
1. нежилого помещения, площадью 12,2 кв.м, с кадастровым номером N в размере 94 520 руб.;
2. нежилого помещения, площадью 11 кв.м, с кадастровым номером N в размере 85 220 руб.;
3. нежилого помещения, площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 53 460 руб.;
4. нежилого помещения, площадью 8,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 68 950 руб.;
5. нежилого помещения, площадью 6,5 кв.м, с кадастровым номером N в размере 50 360 руб.;
нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, с кадастровым номером N, в размере 149 530 руб.
Ссылаясь на то, что завышение кадастровой стоимости данных объектов недвижимости влечет необоснованное завышение размера подлежащего уплате налога на имущество физических лиц за часть налогового периода 2017 года, когда названные помещения находились в его собственности, административный истец просит установить их кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ИП Будкиной Ю.И. в отчете N 22-07/2019-ОКС от 09.08.2019 года.
Представитель Политова А.А. - Черницкая О.А. просила административный иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Представитель администрации ГО "Город Калининград" Жамова А.Б. возражала против удовлетворения заявленных требований истца, полагала достоверной рыночную стоимость нежилых помещений, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
Политов А.А., представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Заинтересованное лицо Безпалько И.Э. поддержала заявленные требования административного истца.
Остальные привлеченные судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц собственники указанных выше нежилых помещений Леонтьева Н.В., Назаров В.Л., Котов В.Л., Буринский А.Е., Демахин Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Выслушав объяснения представителя Политова А.А. - Черницкой О.А.., представителя администрации ГО "Город Калининград" Жамовой А.Б., заинтересованного лица Безпалько И.Э., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что Политов А.А. в части налогового периода 2017 года являлся собственником пяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами N, отчужденными им по договорам купли-продажи соответственно 30 августа 2017 года Буринскому А.Е., 18 апреля 2017 года Котову В.Л., 14 апреля 2017 года Назарову В.Л., 25 февраля 2017 года Безпалько И.Э., 10 февраля 2017 года Леонтьевой Н.В. за 5000 рублей каждое (т.1 л.д. 13-19), а также встроенного нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> отчужденного на основании договора купли-продажи от 15 августа 2017 года Демахину Г. за 5000 рублей.
В силу п.п. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно ст. 400 Налогового кодекса РФ, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц в части налогового периода 2017 года, соответствующей периоду владения на праве собственности объектом недвижимого имущества.
На основании п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены по состоянию на 01 января 2016 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, в том числе нежилых помещений
1. с кадастровым номером N, площадью 12,2 кв. м, в размере 650 092,01 руб.;
2. с кадастровым номером N, площадью 11 кв. м, в размере 586 341,58 руб.;
3.с кадастровым номером N, площадью 6,9 кв. м, в размере 356 486,71 руб.;
4. с кадастровым номером N, площадью 8,9 кв. м, в размере 459 816,19 руб.;
5. с кадастровым номером N, площадью 6,5 кв. м, в размере 335 820,81 руб.;
6.с кадастровым номером N, площадью 19,3 кв. м, в размере 1 007 231,68 руб.
Сведения о кадастровой стоимости указанных нежилых помещений внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08 и 09 февраля 2017 года (л.д.7-12).
Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.11.2015 г. N 362 "Об установлении на территории городского округа "Город Калининград" налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2016 года на территории ГО "Город Калининград" налог на имущество физических лиц; установлено, что налоговая база по указанному налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости; установлены налоговые ставки по налогу.
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанных объектов недвижимого имущества, не согласился с результатами определения их кадастровой стоимости и оспорил их в суд.
На основании ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости пяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> и одного встроенного нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 г., утвержденные Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 22-07/2019-ОКС от 09.08.2019 года, подготовленный оценщиком ИП Будкиной Ю.И., согласно которому определена рыночная стоимость нежилых помещений
1. с кадастровым номером N, площадью 12,2 кв. м, в размере 94 520 руб.;
2. с кадастровым номером N, площадью 11 кв. м, в размере 85 220 руб.;
3.с кадастровым номером N, площадью 6,9 кв. м. в размере 53 460 руб.;
4. с кадастровым номером N, площадью 8,9 кв. м., в размере 68 950 руб.;
5. с кадастровым номером N, площадью 6,5 кв. м, в размере 50 360 руб.;
6.с кадастровым номером N, площадью 19,3 кв. м. в размере 149 530 руб.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В ходе судебного разбирательства у представителя заинтересованного лица - администрации ГО "Город Калининград" Жамовой А.Б. возникли сомнения в достоверности итоговой величины рыночной стоимости каждого из указанных выше объектов недвижимости, определенной оценщиком в представленном административным истцом отчете, в этой связи суд назначил по делу по ходатайству администрации ГО "Город Калининград" судебную экспертизу для определения их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, проведение которой поручил эксперту ИП Есиной А.Н.
13 января 2020 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта Есиной А.Н., составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01 2016 года является:
1. нежилого помещения, площадью 12,2 кв.м, с кадастровым номером N в размере 146 034 руб.;
2. нежилого помещения, площадью 11 кв.м, с кадастровым номером N в размере 131 670 руб.;
3. нежилого помещения, площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 82 593 руб.;
4. нежилого помещения, площадью 8,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 106 533 руб.;
5. нежилого помещения, площадью 6,5 кв.м, с кадастровым номером N в размере 77 805 руб.;
а нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного в подвальном помещении жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> в размере 233 106 руб.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости нежелых помещений проведена на основании материалов дела.
Эксперт Есина А.Н., проводившая исследование в рамках назначенной судебной оценочной экспертизы, имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП-1 N o442259, выданный НОУ ВПО "Балтийский институт экономики и финансов" 01 июля 2009 г. по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), свидетельство о повышении квалификации No 784 от 19.10.2012 г., выданное НОУ ВПО Московская академия предпринимательства при Правительстве Москвы по направлению "Оценочная деятельность; удостоверение о повышении квалификации No 772400406435 от 25.11.2015 НОУ ВПО "Московский финансово- г., выданное промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" N o000701-1 от 10 ноября 2017 г., выданный ФБУ "Федеральный ресурсный центр по управленческих кадров" сроком до 10 ноября 2020 г., а так же является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (Ассоциация СРОО "ЭС").
Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке нежилого здания обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки нежилых помещений; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении нежилых помещений, их количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, согласно экспертному заключению, составила по состоянию на 01 января 2016 года:
1. нежилого помещения, площадью 12,2 кв.м, с кадастровым номером N денежную сумму в размере 146 034 руб.;
2. нежилого помещения, площадью 11 кв.м, с кадастровым номером N денежную сумму в размере 131 670 руб.; 3. нежилого помещения, площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером N денежную сумму в размере 82 593 руб.;
4. нежилого помещения, площадью 8,9 кв.м, с кадастровым номером N сумму в размере 106 533 руб.;
5. нежилого помещения, площадью 6,5 кв.м, с кадастровым номером N денежную сумму в размере 77 805 руб.;
6. нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, с кадастровым номером N денежную сумму в размере 233 106 руб.;
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости каждого из нежилых помещений, определенной в заключении эксперта Есиной А.Н.
Из описания объектов оценки и фототаблицы, приведенных в представленном административном истцом отчете ИП Будкиной Ю.И., следует, что они представляют собой встроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирных жилых домов 2014 и 2012 годов постройки, каждое из них имеет собственный литер, отдельное свидетельство о собственности, индивидуальную кадастровую стоимость и идентифицируется как самостоятельный объект недвижимости, не являющийся общедомовой собственностью. При строительстве здания подвальное помещение рассматривалось как технический этаж, что подтверждается размещенными общедомовыми инженерными коммуникациями под потолком части подвальных помещений и конструктивы, делающие исследуемые помещения пригодными только для размещения нежилых помещений. Подвальный этаж имеет коридорную схему расположения, в котором выделены небольшие по площади помещения. Оцениваемые помещения не имеют отдельного входа, внутренней отделки, в них отсутствуют двери, имеется цементная стяжка на полу (подготовка черного пола не произведена).
Принимая во внимание приведенные выше характеристики объектов оценки, являющихся подвальными помещениями, не имеющими окон, отдельного входа, суд считает заслуживающими внимание доводы административного истца о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений, определенная по результатам массовой оценки, значительно отличается от их рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта оценки.
Суд не соглашается с позицией представителя административного истца о том, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком Будкиной Ю.И., более достоверна, поскольку ею использованы два подхода: сравнительный и доходный в оценке нежилых помещений, нежели та, которая определена по результатам судебной экспертизы.
Отказ эксперта Есиной А.Н. от использования доходного и затратного подходов обоснован, мотивы такого отказа суд находит убедительными и оправданными в рассматриваемой ситуации.
Так, доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Учитывая некоммерческий характер использования объектов исследования, эксперт обоснованно принял решение об исключении применения доходного подхода в расчетах.
Что же касается объектов-аналогов, отобранных оценщиком Будкиной Ю.И. и экспертом Есиной А.Н., то суд полагает, что в ходе проведения экспертизы экспертом подобраны наиболее близкие по ценообразующим факторам объекты-аналоги.
Так, оценщиком в качестве объекта-аналога отобрано нежилое помещение свободного назначения по <адрес>, площадью 254,4 кв. м, в то время, как площадь оцениваемых объектов находится в интервале значений от 6,5 кв. м до 19,3 кв. м (л.д.69).
Такое существенное расхождение в площадях объектов оценки и объекта-аналога N 7 вынудило оценщика применить корректировку на площадь (л.д. 72).
При этом оценщик указывает в отчете на странице 50 о том, что чем больше площадь объекта-аналога, тем дешевле стоимость 1 кв. м площади помещения.
Эксперт Есина А.Н. для определения уровня зависимости между изменением стоимости 1 кв. м подвальных помещений от изменения их площади использовала оценку по субъективным критериям с учетом характеристик силы связи по Шкале Чеддока.
Из полученных графиков усматривается, что связь между изменением стоимости 1 кв. м подвальных помещений и изменением их площади при небольших площадях (до 38 кв. м) отсутствует, чем и руководствовался эксперт при отборе объектов-аналогов.
Поскольку экспертом отобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые по площади с объектами оценки, корректировка на площадь ею не применялась.
Учитывая, что внесение к ценам продаж необходимых корректировок обусловлено необходимостью компенсации наиболее существенных отличий между объектами оценки и объектами-аналогами, то отсутствие необходимости применять соответствующие корректировки указывает на сопоставимость объектам-оценки отобранных экспертом объектов-аналогов.
Исследовав представленные доказательства, проанализировав отчет оценщика и заключение эксперта, которыми определена рыночная стоимость вышеуказанных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2016 года, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости шести нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что их кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной.
Что же касается размера рыночной стоимости каждого нежилого помещения, то суд находит наиболее достоверной итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную экспертом Есиной А.Н., которой отобраны наиболее сопоставимые с объектами оценки объекты - аналоги.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Политова А.А. к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации ГО "Город Калининград" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости кадастровую стоимость следующих пяти нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>:
1. нежилого помещения, площадью 12,2 кв.м, с кадастровым номером N в размере 146 034 рублей;
2. нежилого помещения, площадью 11 кв.м, с кадастровым номером N в размере 131 670 рублей;
3. нежилого помещения, площадью 6,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 82 593 рублей;
4. нежилого помещения, площадью 8,9 кв.м, с кадастровым номером N в размере 106 533 рублей;
5. нежилого помещения, площадью 6,5 кв.м, с кадастровым номером N в размере 77 805 рублей.
Установить по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного в подвальном помещении жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> в равной его рыночной стоимости в размере 233 106 рублей.
Дата подачи административного иска 19 сентября 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2020 года.
Судья А.В. Шкуратова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка