Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 23 ноября 2017 года №3а-112/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2017 года Дело N 3а-112/2017
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кашина А.Л. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
23 октября 2017 года Кашин А.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Кашин А.Л. является собственником земельного участка площадью 12 617 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 114067521,26 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет 10750 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Кашин А.Л. не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель Лобыкин С.В. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на то, что представленный отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный ООО "Агентство оценки собственности", является ненадлежащим доказательством.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. также возражала против удовлетворения административного иска.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия Иванова М.Т-Ж. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Кашин А.Л. является собственником земельного участка площадью 12 617 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 августа 2017 года N .... Категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для размещения здания.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Принадлежащий Кашину А.Л. земельный участок поставлен на кадастровый учет 9 ноября 2005 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 114067521,26 руб., что следует из кадастровой справки от 23 августа 2017 года и сторонами не оспаривается.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчёт об оценке N 61/17-РБ от 10 августа 2017 года (далее - отчёт), выполненный ООО "<...>".
Из отчёта следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014 год.
Оценщик использовал информацию газет "Всё для Вас", "Из рук в руки", информацию сети Интернет, размещённую на сайтах www.ruads.org, www.uurielt.ru, www.uukamelot.ru, ulan-ude.etagi.com и других.
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте на страницах 50-52.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. <...>; 2. <...>; 3. <...>).
При проведении оценочных работ применена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (-4%, 0%, 0%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Данная корректировка учитывает зависимость удельной стоимости 1 кв.м. площади от общей площади объекта. Меньшие земельные участки имеют большую удельную стоимость 1 кв.м. площади и наоборот, так как на 1 кв.м. площади приходится различное количество улучшений и крупные земельные участки включают в себя стоимость земель общего пользования, имеющих меньшую стоимость.
Применена корректировка на дату продажи (0%, 7,86%, 5,47%). Применена корректировка на торг (-15%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (0%, -16,45%, 0%). Применена корректировка на наличие дополнительных улучшений (0%, -16,67%, 0%).
Корректировка на имущественные права не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги предназначены для использования их в качестве производственно-складского назначения.
По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года равна 10 750 000 руб.
При изучении приведённого отчёта оценщика, не содержащего в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных административным истцом требований.
В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Доводы Управления Росреестра по Республике Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что отчёт об оценке не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.
Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.
В судебном заседании оценщик ФИО1 дал пояснения на поступившие вопросы, выводы, изложенные в отчёте об оценке, подтвердил в полном объёме, в том числе по вопросу актуальности на дату оценки сведений, содержащихся в объявлении по объекту-аналогу N 1.
Отчёт об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчёту приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.
Оценщик ФИО1 является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке оценщиков по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определённой в отчёте об оценке.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Кашина А.Л. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. - 10 750000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Кашина А.Л., поступивший в суд 23 октября 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 12 617 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для размещения магазина, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 10 750000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка