Решение Иркутского областного суда от 10 августа 2017 года №3а-112/2017

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 10 августа 2017 года Дело N 3а-112/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2017 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Матрозе Л.Ю.,
с участием представителя административного истца Круглова Ю.В. - Семеновой-Бесценной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-112/2017 по административному иску Круглова Юрия Витальевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительству Иркутской области, заинтересованные лица Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, Администрация города Усолье-Сибирское об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
В обоснование первоначальных и уточненных требований Круглов Ю.В. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят" и земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"
Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет для земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 1 938 820 рублей 65 копеек; для земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 644 112 рублей 10 копеек.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, 23 декабря 2016 года Круглов Ю.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 19 декабря 2016 года № н/2408/16 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 405 000 рублей и отчет от 19 декабря 2016 года № н/2407/16 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 130 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 19 января 2017 года заявления Круглова Ю.В. по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков отклонены ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В настоящее время с учетом замечаний к отчетам об оценке, изложенных в протоколе заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 19 января 2017, в отчеты об оценке от 19 декабря 2016 года № н/2407/16 и № н/2408/16 внесены изменения, в результате которых рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составила 225 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составила 89 000 рублей.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер арендной платы, подлежащей уплате в местный бюджет, превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как плательщика необоснованно завышенной арендной платы.
Первоначально административный истец оспаривал решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, затем подал в суд заявление об изменении административных исковых требований (л.д.135-139 том 2), просил суд установить:
- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 897 кв.м. с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 225 000 рублей;
- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 298 кв.м. с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 89 000 рублей;
- признать датой подачи Кругловым Ю.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят", расположенных по "адрес изъят" и "адрес изъят".
Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 20 марта 2017 года (л.д. 10 том 1).
Определением судьи Иркутского областного суда от 23 марта 2017 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело (л.д.1 том 1).
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 23 марта 2017 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области при Управлении Росреестра по Иркутской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Правительство Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Администрация города Усолье-Сибирское ( л.д. 2-7 том 1).
В связи с поступлением заявления представителя административного истца Круглова Ю.В. - Семеновой-Бесценной М.Г. об изменении предмета иска определением Иркутского областного суда от 2 мая 2017 года определен круг лиц, участвующих в деле: административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительство Иркутской области, заинтересованные лица Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, Администрация города Усолье-Сибирское (л.д. 195-198 том 3).
Определением Иркутского областного суда от 2 мая 2017 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчетах об оценке, отличается от их кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, а также учитывая пояснения свидетеля Филипповой Е.И. - члена Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области о несоответствии новых отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 199-202 том 3).
Определением Иркутского областного суда от 10 августа 2017 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебное заседание Круглов Ю.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, просил рассмотреть административное дело в его отсутствие, представив письменное заявление (л.д.191 том 2).
В судебном заседании представитель административного истца Круглова Ю.В. - Семенова-Бесценная М.Г. согласилась с заключением судебной экспертизы, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Давтян Л.А. не явилась, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 97, 98 том 2).
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Буяльская О.Г., Управления Росреестра по Иркутской области Томшина Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области (л.д. 40-42 том 2, л.д. 115-117 том 1, л.д. 179, 180 том 3).
Представитель Администрации города Усолье-Сибирское в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.
Представитель заинтересованного лица Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Выслушав пояснения представителя административного истца Круглова Ю.В. - Семеновой-Бесценной М.Г., поддержавшей заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, исследовав письменные материалы дела, заслушав и огласив показания свидетеля Филипповой Е.И. - члена Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований частично по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:
с кадастровым "номер изъят", общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят";
с кадастровым "номер изъят", общей площадью 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят".
Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года №№ 360-ФЗ и 361-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Круглов Ю.В. является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"
Круглов Ю.В. также является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются постановлением мэра города Усолье-Сибирское от 10 октября 2000 года № 1261 о предоставлении Круглову Ю.В. земельных участков в аренду сроком на 49 лет, договором аренды земельных участков от 14 марта 2001 года № 732, заключенным между мэром города Усолье-Сибирское и Кругловым Ю.В., актами приема-передачи земельных участков от 14 марта 2001 года, соглашением от 11 марта 2004 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельных участков от 14 марта 2001 года № 732 (л.д. 17-23, 28-31, 75, 76 том 1).
В Едином государственном реестре недвижимости (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2017 года) 17 мая 2001 года произведена государственная регистрация права аренды "номер изъят", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 11 апреля 2017 года (л.д. 141-147 том 2).
Судом также установлено, что арендная плата за пользование земельными участками исчисляется с применением кадастровой стоимости на основании Положения о порядке, условиях, сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Усолье-Сибирское, утвержденного решением Думы города Усолье-Сибирское от 28 января 2016 года № 4/6 (л.д.108-110 том 1).
Таким образом, Круглов Ю.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 2 марта 2004 года с характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания;
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 17 мая 2001 года с характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации магазина, что подтверждается разделами 6 и 11 кадастровых паспортов (л.д. 24, 27 том 2).
Удельные показатели кадастровой стоимости для данных земельных участков определены в Приложении № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции от 05 мая 2014 года № 239-пп по состоянию на 01 января 2012 года, поскольку земельные участки были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет до указанной даты. Сведений об изменении качественных и количественных характеристик земельных участков не имеется, что подтверждается выпиской из указанного постановления Правительства Иркутской области, информацией ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (л.д. 40-42 том 2, 179-180 том 3).
Земельные участки отнесены к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), удельный показатель для земельных участков определены в размере 2 161 рубль 45 копеек.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет 1 938 820 рублей 65 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 644 112 рублей 10 копеек, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 8 декабря 2016 года (л.д. 42, 43 том 1).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Кругловым Ю.В. заключен договор по оказанию услуг оценки рыночной стоимости земельных участков от 17 декабря 2016 года № 1478/16 со «Службой независимой оценки», ИП Г.
Согласно отчетам об оценке от 19 декабря 2016 года № н/2408/16 и № н/2407/16, составленным «Службой независимой оценки», ИП Г.., по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 405 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 130 000 рублей.
23 декабря 2016 года Круглов Ю.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчеты от 19 декабря 2016 года № н/2408/16 и № н/2407/16 об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят".
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 19 января 2017 года заявления Круглова Ю.В. по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков отклонены ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В судебном заседании 2 мая 2017 года представителем административного истца Круглова Ю.В. - Семеновой-Бесценной М.Г. представлены новые отчеты от 19 декабря 2016 года № н/2408/16 и № н/2407/16 об определении рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 225 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 89 000 рублей (л.д.1-178 том 3).
Оценив представленные доказательства, с учетом пояснений свидетеля Ф., суд приходит к выводу о том, что они не соответствуют требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. В данный приказ вносились изменения приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 06 декабря 2016 года № 785, однако они не касались данного пункта. Так, по объекту-аналогу № 1 представлена нечитаемая информация, в приведенном оценщиком объявлении отсутствует указание на цену продажи данного объекта, право собственности, вид разрешенного использования земельного участка. Объект-аналог № 2 невозможно идентифицировать, по объекту-аналогу № 3 в объявлении не содержится указание на вид разрешенного использования. Оценщиком при оценке земельных участков, предназначенных для строительства станции технического обслуживания и эксплуатации магазина, подобраны объекты-аналоги для промышленного производства, корректировка отсутствует. Оба отчета об оценке идентичны по двум земельным участкам.
Суд считает показания свидетеля Ф. достоверными, поскольку они подтверждаются представленными отчетами об оценке и не опровергнуты в установленном законом порядке. Свидетель имеет образование и опыт работы в области оценочной деятельности, является членом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.
Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что они расположены в городе Усолье-Сибирское, который имеет выгодное экономическое положение между федеральной дорогой М53, Восточно-Сибирской железной дорогой и рекой Ангарой, расположен на расстоянии 67 км от Иркутска, имеет прямое транспортное (автобусное, железнодорожное) сообщение с городами Ангарск, Иркутск и Черемхово, а также прилегающими поселками и селами Усольского района.
Земельные участки используются в соответствии с их целевым назначением и видами разрешенного использования.
Экспертом исследован рынок недвижимости города Ангарска и города Иркутска, определен сегмент рынка - рынок земельных участков коммерческого назначения, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
В связи с тем, что наиболее динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости - земельных участков наблюдается в областном центре, экспертом в качестве 3 объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования расположенные в городе Иркутске, и 1 объект-аналог, расположенный в городе Ангарске.
Эксперт исходил из фактического использования земельных участков - для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Объекты оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам № 1 в размере 1, 77%, № 2 в размере 1, 35%, № 3 в размере 2, 84%, № 4 в размере 1, 31%.
Эксперт применил корректировку на местоположение, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги находятся в разных городах. Корректировка по данному фактору сравнения в отношении земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" составила для объектов-аналогов № 1 и № 2 - - 48, 77%, для объекта-аналога № 3 - - 52, 54%, для объекта-аналога № 4 - - 30, 04%.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" для объекта-аналога № 1 - -3, 37%, для объекта-аналога № 2 - 13, 60%, для объекта-аналога № 3 - 4, 48%, для объекта-аналога № 4 - 10, 85%; в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" данная корректировка составила для объекта-аналога № 1 - 6, 15%, для объекта-аналога № 2 - 24, 80%, для объекта-аналога № 3 - 14, 78%, для объекта-аналога № 4 - 21, 77%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере-13% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 10 и 14 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 835 762 рубля, земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года в размере 305 018 рублей.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2012 года - дату определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков - рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 835 762 рубля, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят" определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 305 018 рублей.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 23 декабря 2016 года, в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка заявитель обратился 20 марта 2017 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 03 июля 2016 года, с изменениями от 05 июля 2016 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2016 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Административные исковые требования Круглова Юрия Витальевича удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 835 762 (восемьсот тридцать пять тысяч семьсот шестьдесят два) рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 305 018 (триста пять тысяч восемнадцать) рублей.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 23 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2017 года.
Судья  
 М.А. Ткачук



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка