Дата принятия: 05 июля 2018г.
Номер документа: 3а-1120/2018
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2018 года Дело N 3а-1120/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1120/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" по доверенности Липской И.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, N, расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных земельных участков, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.
23 мая 2018 года к участию в дело в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Прогресс".
Представитель административного истца по доверенности Липская И.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, общество с ограниченной ответственностью "Даймонд Групп", общество с ограниченноё ответственностью "Прогресс" не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, представили письменные отзывы.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Даймонд Групп" представил письменный отзыв, в котором просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N равной их рыночной стоимости.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:
- с кадастровым номером N, площадью 23 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 29 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 23 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 67 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 67 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 137 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>.
Кроме того, общество с ограниченной ответственностью является собственником:
- ****/***** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 112 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- *****/***** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 139 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- *****/****** доли в праве общей долевой собственности на земельных участок с кадастровым номером N, площадью 1 241 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приложением N 1 к Постановлению Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 по состоянию на 1 января 2013 года и составила в следующих размерах: с кадастровым номером N в размере 3 111 080,21 рублей, с кадастровым номером N в размере 281 393,28 рубля, с кадастровым номером N в размере 56 639,94 рублей, с кадастровым номером N в размере 72 829,73 рублей, с кадастровым номером N в размере 58 823,37 рубля, с кадастровым номером N в размере 168 584,72 рубля, с кадастровым номером N в размере 168 082,24 рубля, с кадастровым номером N в размере 344 204,28 рубля, с кадастровым номером N в размере 349 229,16 рублей.
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 29 декабря 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.
Комиссия своим решением от 24 января 2018 года N отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 21 декабря 2017 года независимым оценщиком ФИО1, являющимся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Международная палата оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2013 года в следующих размерах:
с кадастровым номером N в размере 1 596 099,74 рублей,
с кадастровым номером N в размере 195 175,68 рублей,
с кадастровым номером N в размере 33 426,82 рублей,
с кадастровым номером N в размере 42 146,86 рублей,
с кадастровым номером N в размере 32 000,82 рублей,
с кадастровым номером N в размере 97 373,78 рубля,
с кадастровым номером N в размере 93 219,78 рублей,
с кадастровым номером N в размере 199 107,58 рублей,
с кадастровым номером N в размере 242 226,96 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 1 января 2013 года, дата составления отчета 21 декабря 2017 года. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения, правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Оценщиком определено эффективное использование объектов оценки - в качестве земельных участков для размещения производственно-складских объектов.
Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.
Анализ рынка земельных участков для размещения производственных зданий в Самаре, используемый в отчете об оценке на страницах 42-44 подготовлен Поволжским Центром Развития. Исследование подготовлено на основании данных различных источников информации, доступных именно указанному выше центру. Оценщиком приведен объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки объектов.
На страницах 65-66 отчета представлены 26 земельных участков, найденных оценщиком на рынке, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка - производственно-складского назначения г. Самара.
На странице 67 отчета приведены правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов.
Из отобранных оценщиком 26 объектов-аналогов, относящихся к сегменту рынка земельные участки для размещения производственно-складских объектов в г. Самара, объекты NN 5,6,7,8,11 имеют несопоставимые с объектами оценки площади (размер участков больше в 20 и более раз), в связи с чем оценщик данные объекты в расчетах не использовал, аналоги под NN 9,10 имеют несколько вариантов использования (под производство и под ИЖС; под стоянку, производство), что при выборе их для расчетов стоимости может ввести в заблуждение, в связи с чем данные объекты не использовались в расчетах, объекты NN 12-24 не содержали информации, позволяющей сравнивать объект с объектом оценки (наличие конкретных видов проведенных на участке инженерных коммуникаций), что не позволило отнести их к объектам-аналогам.
Таким образом, оценщиком было отобрано 4 объекта-аналога под NN1,2,3,4, на праве собственности, категории земель - земли населенных пунктов, относимые к сегменту рынка земельных участков для размещения производственно-складских объектов, расположенных в Кировском районе г. Самара, площадью от 1 300 до 4 100 кв.м., свободные от строений, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам.
Информация в отношении объектов-аналогов была получена из архива информационной системы "Центр" (архив оценщика 20.07.2012г. и 13.12.2012г.)
Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.
Отчет содержит определение рыночной стоимости земельных участков на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, в размерах, определенных отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 33 426,82 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 29 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 42 146,86 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 32 000,82 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 67 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 97 373,78 рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 67 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 93 219,78 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 199 107,58 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 112 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 195 175,68 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 139 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 242 226,96 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 241 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 596 099,74 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "ФинГруппИнвест" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
