Решение Ленинградского областного суда от 29 апреля 2021 года №3а-111/2021

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 3а-111/2021
Санкт-Петербург 29 апреля 2021 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОЛХОВ-ЭКО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Учитывая порядок расчета земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, нарушает права административного истца как собственника данных земельных участков и влечет уплату налогов в повышенном размере.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в отчетах об оценке представленные объекты-аналоги отличаются от объекта по ценообразующим факторам (площадь, расположение). Согласно данным отчета в расчетах используются результаты опроса экспертов. Вместе с тем анализ значений, принятых к расчету, на соответствие рыночным данным отсутствует. Также отсутствует надлежащий анализ рынка недвижимости, позволяющий установить соответствие полученных данных рыночным значениям на дату оценки. Данные о стоимости объектов-аналогов, указанные в таблице 9.1 отчетов, не соответствуют объявлениям о продаже объектов-аналогов. В соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N размер корректировки в отношении объектов площадью от 2,5 до 5 га составляет -10%. Вместе с тем, в отношении объекта-аналога N 3 площадью 3,4 га применена корректировка в размере -15%. Отсутствуют данные по ценообразующему фактору "инженерная обеспеченность".
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость земельных участков определена исходя из их площади и удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области N 356 от 29.12.2007 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области". Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2007. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований не имеется. Принятие решения об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.
В письменных возражениях заинтересованного лица администрации Волховского муниципального района Ленинградской области указано о несогласии с заявленными требованиями, поскольку земельный налог исчисляется и перечисляется в бюджеты муниципальных образований, на чьей территории расположены земельные участки. Следовательно, сборы по взиманию земельного налога являются доходами бюджета МО "Город Волхов" и оно заинтересовано в полном и своевременном его пополнении. Уменьшение налоговой базы приведет к уменьшению доходов бюджета.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Ремизова Е.А. поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном рыночной стоимости с учетом выводов судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов судебной экспертизы, с которыми согласна.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Судом установлено, что 27.02.2019 за ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: под объекты производственного назначения.
27.02.2019 за ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: под объекты производственного назначения.
Из выписки из ЕГРН от 10.03.2020 следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 04.02.2010, с кадастровым номером N - 03.02.2010. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует.
02.11.2020 ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
10.11.2020 ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" дан ответ, что заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков к рассмотрению комиссии не принимается.
Из представленного административным истцом в суд отчетов об оценке от 28.08.2020 NN 100820-12, 100820-13 следует, что по состоянию на 01.01.2007 рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчеты подготовлены оценщиком ФИО5, членом СРО "Союз "Федерация специалистов оценщиков".
В связи с наличием у административного ответчика Правительства Ленинградской области замечаний относительно приведенных в отчетах об оценке от 28.08.2020 NN 100820-12, 100820-13 размера рыночной стоимости земельных участков, судом назначена экспертиза по определению соответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N 0042.Э.21 от 12.04.2021 в отчетах об оценке от 28.08.2020 NN 100820-12, 100820-13 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости с кадастровыми номерами N и N. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2007 с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО6, членом экспертного и методического советов СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 0042.Э.21 от 12.04.2021 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
В заключение судебной экспертизы указано, что экспертом выявлены нарушения пп. "б" п. 11 ФСО N 22 и п. 5 ФСО N 3. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны участки, расположенные в сельских поселениях на удалении не более 15 км от КАД, тогда как объектов оценки является участок в городском поселении, районном центре, расположенном в 130 км от КАД. Принятие корректировки на удаленность от КАД приведет к одностороннему снижению цены всех аналогов. При этом удаленность от КАД является не единственным фактором местоположения для промышленных участков в городах Ленобласти. В промышленно развитых поселениях имеются иные факторы местоположения, которые при имеющемся наборе аналогов не учтены. Площадь двух объектов налогов принята оценщиком на уровне минимальной из приведенного в объявлениях диапазона. При этом информация о соответствии заявленной цены только минимальной площади из диапазона не подтверждена. Поскольку площадь выступала одним из ценообразующих факторов, по которому выполнялись поправки, принятие минимального, а не максимального, например, показателя из проведенного в объявлении диапазона не обосновано и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода регрессионного анализа.
Методика оценки, реализованная в рамках настоящей экспертизы: определена рыночная стоимость объекта оценки N 1; рассчитан удельный показатель стоимости 1 кв.м объекта оценки N 1; определена рыночная стоимость объекта оценки N 2 путем умножения площади объекта оценки N 2 на удельный показатель стоимости объекта N 1.
Экспертом сформирована выборка из 12-ти объектов сравнения, информация о характеристиках которых представлена на рисунке и в таблице заключения.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, площадь, местоположение, обеспеченность коммуникациями, наличие застройки, наличие/отсутствие железнодорожного доступа.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объектов оценки наглядно приведены в экспертном заключении.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку до настоящего времени Правительством Ленинградской области, в установленный Законом об оценочной деятельности срок, не проведена государственная кадастровая оценка в отношении земель населенных пунктов, то имеются основания для восстановления ООО "ВОЛХОВ-ЭКО" срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ВОЛХОВ-ЭКО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2007 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2007 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "ВОЛХОВ-ЭКО" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N считать 02 ноября 2020 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка