Дата принятия: 19 мая 2020г.
Номер документа: 3а-111/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 19 мая 2020 года Дело N 3а-111/2020
19 мая 2020 года гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Пьянкова Алексея Викторовича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Пьянков А.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование административного иска указано на то, что указанный земельный участок принадлежат административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя департамента.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка не заявлено. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области указано на то, что в настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.
От мэрии города Ярославля и департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых содержатся возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии лиц, участвующих в деле, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив доводы административного искового заявления, а также доводы административных ответчиков и заинтересованных лиц, изложенных в письменных объяснениях, допросив свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Пьянкову А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Постановлением Правительства ЯО от 22.06.2016 N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" по состоянию на 01 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 19807-ОЗ от 25 июня 2019 года, подготовленный оценщиком ЗАО "Ярославский центр недвижимости", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, мэрии города Ярославля относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 - оценщик, составивший отчет, - поддержал выводы, изложенные в отчете, дал исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы и возражения заинтересованных лиц.
Оценив показания свидетеля в совокупности с имеющимися по делу доказательствами, суд не находит оснований не доверять показаниям свидетеля, так как показания свидетеля аргументированы, экономически обоснованны, не содержат противоречий, согласуются с материалами дела.
В обоснование своих возражений департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрия города Ярославля указали на нарушение пункта 22 ФСО N, сославшись на необоснованный отказ от использования доступных ему сведений об объектах-аналогах.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится. Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 8 аналогов, выбор аналогов в отчете мотивирован. В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Выборка 8 объектов-аналогов является существенной, отражает развитость рынка объекта оценки. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых указаны департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрий города Ярославля, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. В обоснование возражений заинтересованными лицами также указано на нарушение пункта 5 ФСО N 3, сославшись на выбраковку оценщиком объекта-аналога на <адрес> объекта-аналога в районе <адрес>. Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В отчете оценщик обосновал неприменение данных объектов-аналогов. В судебном заседании свидетель ФИО3 подтвердил выводы отчета в этой части со ссылками на Федеральные стандарты оценки. Содержание отчета и показания свидетеля в указанной части являются экономически обоснованными, законодательству об оценочной деятельности не противоречат. В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Пунктом 13 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" предусмотрено, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Из материалов дела следует, что дата продажа указанных объектов-аналогов 14 января 2015г., то есть после даты оценки.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (п. 8 ФСО N 1). Тем самым, выводы оценщика основаны на указанных положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований для критической оценки этих выводов не имеется.
Кроме того, в отчете использованы аналогичные объекты-аналоги с датой размещения предложений 01.11.2014г. и 25.10.2014г. и датой торгов соответственно 02.12.2014г. и 25.11.2014г., что свидетельствует о том, что оценщиком использовалась информация, подтверждающая тенденции рынка. Также, как указано выше, оценщиком использовано достаточное количество объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основанным ценообразующим факторам.
Применение корректировок в отчете мотивировано со ссылками на индивидуальные особенности объекта оценки и объектов-аналогов, справочные материалы, используемые в оценочной деятельности, в связи с чем замечания мэрии города Ярославля о неприменении корректировки на газоснабжение не могут быть приняты во внимание.
Согласно пункту 20 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
На основании указанного положения оценщиком не учитывалось наличие/отсутствие на земельном участке объекта-аналога N 4 газоснабжения, учитывалась лишь возможность/невозможность подключения.
В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы отчета.
На момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельного участка. Однако, данное обстоятельство не является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как административный истец обязан к уплате земельного налога за 2019г., начисление и срок уплаты которого приходятся на 2020г. Кроме того, административный истец обращался за разрешением спора о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию 10 июля 2019 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Пьянкова А.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 10 июля 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
