Дата принятия: 01 июня 2018г.
Номер документа: 3а-111/2018
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июня 2018 года Дело N 3а-111/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года N 21,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 28.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года N 21, которым на основании заявления Пильнова В.А. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5 088 кв.м, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 511 136 рублей, что ниже установленной кадастровой стоимости земельного участка, равной 13 729 103,04 рублей, на 89 процентов. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что представленный Пильновым В.А. отчет об оценке от 08.12.2017 года N (составлен оценщиком Селивановым К.А, являющимся членом Общероссийской общественной организации оценщиков "Российское общество оценщиков"), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, поэтому не может быть признан достоверным и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик не применил корректировки, которые подлежали применению. Отказ от применения корректировка "на условия продажи" не обоснован, так как отобранные в качестве аналогов земельные участки фактически были продажны по ликвидной цене, которая не отражала рыночную стоимость объектов. Продажная цена этих участков, которая не всегда отражает рыночную цену, была сформирована в условиях чрезвычайной ситуации, поскольку земельные участки передавались в собственность арендаторам. Отказ от такой корректировки повлек необоснованное занижение рыночной цены объекта оценки.
Административный истец считает, что применяя корректировки "на вид разрешенного использования" и "на местоположение", оценщик некорректно произвел их расчет. Он исходил из того, что объект оценки и объекты-аналоги N 2 и N 3 относятся к одному виду разрешенного использования, поэтому корректировка по ним не требуется. При этом оценщик не учел, что на объекте оценки находится полноценный торговый центр с автостоянкой, летним кафе, а объект-аналог N 2 занят объектом бытового обслуживания - нежилым зданием,, а объект-аналог N 3 занят объектом общественного питания - нежилым зданием (пристроенным). Следовательно, ни один из этих объектов-аналогов не сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования, и отказ в применении к ним корректировки "на вид разрешенного использования" является нарушением пункта 22 ФСО N 7 и пункта 10 ФСО N 1. При корректировке "на местоположение" оценщик не учел, что объект-оценки расположен в районе с хорошей транспортной доступности и смешанной застройки, в отличие от объектов-аналогов N 1 и 3. То есть объект оценки обладает преимущественным месторасположением, поэтому оценщик должен был применить повышающий коэффициент при расчете корректировки "на местоположение", ведь транспортная и пешеходная доступность имеет существенное значение при определении рыночной стоимости земельного участка.
Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик исходил из того, что все земельные участки являются незастроенными, что не соответствует положениям пункта 20 ФСО N7. Состояние и тип построек, находящихся на земельных участках, имеют существенное значение, и подлежит учету при определении рыночной цены объекта оценки. Применяя только сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик исходил из того, что имеется достаточно объектов-аналогов. Он, при проведении оценки исследовался рынок земли в г.Комсомольске-на-Амуре за 2011 год, который фактически отсутствовал. В это время продавались земельные участки, продажная цена которых определялась не в условиях открытой конкуренции (рынка). Поэтому подобрать достаточное количество корректных аналогов не представляется возможным. Это не позволяло оценщику, исходя из содержания пункта 13 ФСО N1, применять при расчете рыночной стоимости только сравнительный подход, и необходимо было применить доходный подход в целом и метод остатка в частности, который применяется при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов.
При проведении оценки оценщик применяет ФСО N 4 (страница 6 отчета), указывая, что оценка объекта оценки может проводиться исходя из права собственности без учета обременений и ограничений. Но применение ФСО N4 неправомерно, поскольку этот федеральный стандарт оценки определяет порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и не может применяться при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. В нарушение пункта 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в отчете на странице 80 и в таблице из аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 г.г.", разработчик ООО "Региональный союз оценщиков "Кредо", представлена недостоверная информация: земельный участок под нежилым зданием лит. А по <адрес>, был продан за 129 000 рублей 12.01.2012 года, а в таблице указано, что он продан за 40 896 рублей в сентябре 2011 года.
Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованное лицо Пильнов В.А., уведомленные о рассмотрении дела своевременно и в установленном порядке, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.
В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Пильнов В.А. представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Исследовав материалы дела, представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к таким выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Пильнову В.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 5 088 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - с целью использования объекта торговли - нежилого здания торгового центра, размещение автостоянки, летнего кафе, Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2017 года (запись регистрации <данные изъяты>).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> размере 13 729 103,04 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Пильнов В.А. является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
Пильнов В.А. 28.12.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет N об оценке объекта оценки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, составленный 08.12.2017 года оценщиком Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2012 года составляет 1 511 136 рублей.
Заявление Пильнова В.А. рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года. Комиссия пришла к выводу, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов, оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 21 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 1 511 136 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 29.01.2018 года N 21, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N и от 09.02.2017 года N от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии - Кожан О.Л. (заместитель директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"), члены комиссии по согласованию - Ожегов О.В. (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), Щеткин Д.О. (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - на Исакову И.В.
Из протокола N 3 от 29.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко, и членами комиссии Щеткиным Д.О. и Кожан О.Л.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, порядок проведения заседания комиссии и процедура принятия решения соблюдены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N 3 от 29.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 08.12.2017 года N на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушав пояснения оценщика, составившего отчет, признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года N указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5 088 кв.м., находящегося по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: с целью использования объекта торговли, имеет значение 1 511 136 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 13 729 10, 04 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.12.2017 года N, составленного ИП Селивановым К.А., (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, так как в ходе судебного разбирательства не установлен факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки.
Содержание отчета об оценке объекта от 08.12.2017 года N соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, - фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение (зона градостроительной ценности), категория земель, вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта), площадь, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, расположение относительно магистралей, дата продажи/предложения.
В ходе анализа рынка за период с 01.10.2010 года по 01.01.2012 года оценщиком выявлено 7 земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку. И исходя из характеристик аналогов, пришел к выводу, что только объекты N 1, N 2 и N 3 возможно использовать в качестве аналогов, так как они, как и объект оценки, расположены в жилых зонах города. Аналоги N4, N 5, N6 и N7 использовать в качестве аналогов некорректно, так как они расположены в общественно-деловых градостроительных зонах города. Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 37-38 и в таблице 3.3 "Описание выявленных объектов для расчета стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода". Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена оценщиком на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре, в разделе "Продажа объектов имущества муниципальной собственности". Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре (торги), и на сайте Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости". Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.
Пункт 22 ФСО N7 предусматривает, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации, в процессе оценки могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: "на дату продаж", "на вид разрешенного использования", "на местоположение", "на площадь участка", "расположение относительно красной линии". Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 5.1 и 5.2 и на страницах 42-46). Корректировку "на условия продажи (торг)" оценщик не производил, поскольку для расчета рыночной стоимости использована информация о стоимости земельных участков коммерческого назначения, проданных, согласно данным источников информации, на открытых торгах.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 168 руб./кв.м до 470 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех используемых объектов-аналогов, которые и использованы в дальнейшем расчете.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 1 511 136,00 рублей. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 год определена в размере 1 511 136,00 рублей.
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик неверно произвел корректировку "на вид разрешенного использования", скорректировав стоимость только объекта-аналога N 1. Корректировка для объектов-аналогов NN 2 и 3 им не рассчитывалась, со ссылкой на одинаковый с объектом оценки вид разрешенного использования. Суд признает это довод истца не состоятельным и не принимает его во внимание.
Оценщик, производя расчет корректировки "на вид разрешенного использования" исходил из того, что объект оценки и объекты аналоги N2 и N 3 имеют вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", а аналог N 1 - предназначен для размещения административного здания - административного офиса.
Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Для этого постановлением определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены, в том числе: ВРИ-5 - "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", ВРИ-7 - "Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения", и ВРИ-9 - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
В источниках информации указано, что аналог N 1 предназначен для использования административного объекта, аналог N 2 - для использования объекта бытового обслуживания, а аналог N 3 - для использования объекта общественного питания. Следовательно, вывод оценщика о едином виде разрешенного использования для аналогов N 2 и N 3 является верным. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своего довода, не представил.
Производя корректировку "на местоположение" оценщик учитывал расположение оцениваемого объекта и расположение аналогов в соответствующих зонах и подзонах градостроительной ценности Центрального округа г.Комсомольска-на-Амуре, границы и описание которых представлены в постановлении администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год". Нахождение в разных градостроительных зонах и подзонах была скорректирована применением значения коэффициентов, установленных для вида разрешенного использования: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре 13.12.2010 года N3829-па.
Административный истец считает, что при применении корректировки "на местоположение" оценщик не учел, что аналоги N 1 и N 3 находятся в разных зонах градостроительной ценности.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55 определены границы зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" (описание границ представлены в приложение 2 (Центральный округ и Ленинский округ). Для Центрального округа г.Комсомольска-на-Амуре определено 9 зон градостроительной ценности.
Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год" установлены значения коэффициентов для определения арендной платы, учитывающего вид разрешенного использования и зонирование территории (Квз), согласно приложению N 1. В частности, для вида разрешенного использования: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", установлено единое значение коэффициента для всех зон и подзон градостроительной ценности.
Приведенные положения позволяют суду сделать вывод, что оценщик учел при расчете корректировки "на местоположение" имеющиеся различия в градостроительных зонах, в которых находятся объект оценки и объекты-аналоги, исходя из вида разрешенного использования каждого из них, и правильно применил значение соответствующего коэффициента.
Не соглашаясь с отчетом об оценке N 44-09/2017 от 08.12.2017 года, административный истец ссылается на то, что подлежала применению корректировка "на условия продажи", так как сделки с объектами-аналогами заключались в условиях, которые вынуждали продавца реализовывать имущество по заниженной (ликвидной) цене, поэтому цена сделки не отражала реальную (рыночную) стоимость объекта. Такая позиция ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поэтому она не принимается судом во внимание.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, в том числе о цене сделки, размещена в учетных системах Росреестра и на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в этих источниках отсутствуют. Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.
Считая отчет об оценке 44-09/2017 от 08.12.2017 года недостоверным, административный истец также ссылается на то, что в нем неверно указаны цена и дата сделки, совершенной с земельным участком под нежилым зданием лит. А, по <адрес>. Суд не принимает этот довод во внимание, считая его несостоятельным.
Информация об этом земельном участке оценщиком не использовалась в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки, и оценщик не рассматривал этот объект как аналог. Следовательно, допущенная в отчете ошибка в указании цены и даты сделки, заключенной с этим земельным участком, не повлияла на определение рыночной стоимости объекта оценки.
По мнению административного истца, оценщику надлежало учесть типы застроек объектов-аналогов и объекта оценки, а не определять их как незастроенные земельные участки, поскольку тип и состояние застройки существенно влияет на рыночную стоимость объекта. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, так как является следствием неверного толкования положений закона.
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определилземельные участки как незастроенные.
Не соглашаясь с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить доходный подход, и метод остатка в частности, при проведении оценки, а не сравнительный подход, так как представляется затруднительным выявить достаточное количество корректных аналогов на земельном рынке 2011 года на территории г.Комсомольска-на-Амуре. Суд не может согласиться с такой позицией административного истца, поскольку она выражает только его субъективное мнение, которое не подтверждено иными доказательствами.
В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Содержание отчета об оценке свидетельствует, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в 2011 году заключалось достаточное количество сделок купли-продажи с земельными участками, что позволило оценщику выявить 7 земельных участков, сопоставимых с видом разрешенного использования объекта оценки. Административный истец не представил доказательства обратного.
Довод административного истца о применении оценщиком ФСО N4 при определении рыночной стоимости объекта оценки суд признает несостоятельным, поскольку содержание отчета свидетельствует, что ФСО N4 при определении рыночной стоимости земельного участка не применялся. Сведения о нем указаны лишь с точки зрения использования в отчете понятий и определений в целях соблюдения единообразия расчетов.
Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет N от 08.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета N от 08.12.2017 года, выполненного ИП Селиванов К.А. по заданию Пильнова В.А., повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.
Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета N от 08.12.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года N 21 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
