Дата принятия: 01 августа 2018г.
Номер документа: 3а-111/2018
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 августа 2018 года Дело N 3а-111/2018
Пензенский областной суд в составе
судьи Гордеевой Н.В.,
при секретаре Емелиной И.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ивановского С.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Ивановский С.В. обратился в суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 8100000 руб. по состоянию на 9 ноября 2015 г.
Административный истец Ивановский С.В. надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов Илюшиной О.В. (доверенность от 11 июля 2018 г.), которая в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий административному истцу на праве собственности. Поскольку административный истец намерен выкупить арендуемый земельный участок, имея исключительное право его выкупа, несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости затрагивает права Ивановскго С.В.
Представители административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Агапова Ю.С. (доверенность от 25 октября 2017 г.), а также заинтересованного лица Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В. (доверенность от 19 октября 2017 г.), разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда, поддержав доводы, приведенные в письменных отзывах на административный иск.
Представитель заинтересованного лица -МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области - Догужиева Л.А. (доверенность от 15 марта 2018 г.) против удовлетворения заявленных требований возражала.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Установлено, что Ивановский С.В. на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20 июня 2017 г. N 470, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных зданий и сооружений, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Антонова, д. 3 (л.д.12-18).
На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером N, который принадлежит на праве собственности Ивановскому С.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.
В соответствии с частью 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством РФ, в отношении земельных участков находящихся в федеральной собственности.
В силу пункта 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 года N 279, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.
Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Проверяя правовую заинтересованность Ивановского С.В. в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка суд исходит из того, что на указанном земельном участке находится принадлежащий Ивановскому С.В. на праве собственности объект недвижимости, в связи с чем, исходя из положений п.1 ст. 39.20 ЗК РФ и разъяснений, данных в абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", как лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка Ивановский С.В. имеет право на обращение в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Рассматривая требования Ивановского С.В. по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ). На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 9 ноября 2015 г. и составила - 16823652,68 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 8).
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка следует считать - 9 ноября 2015 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт об оценке от 3 марта 2018 г. N (далее - отчёт), подготовленный оценщиком ФИО12 ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки составила - 8100000 руб. (л.д. 28-89).
Суд, исследовав отчёт, приходит к выводу о том, что отчёт выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.
Ссылка представителя МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 25 апреля 2018 г. N, которым заявление Ивановского С.В. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N отклонено в связи с тем, что в представленном отчёте об оценке выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности (л.д.91-93), во внимание судом не принимается, поскольку в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Кроме того, суд отмечает, что МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области не приведено доказательств того, что недостатки отчета, которые отмечены в решении Комиссии от 25 апреля 2018 г. N, повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Не могут быть приняты во внимание доводы представителя заинтересованного лица МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области о том, что оценщик Трухмаев В.Ю. не имел права подписывать отчет, как не имеющий квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена (до 1 апреля 2018 г.), поскольку отчёт об оценке, датированный 3 марта 2018 г., составлен позднее. При этом представитель заинтересованного лица исходит из того, что в отчете содержатся фотографии земельного участка, сделанные в летнее время, т.е. не на дату составления отчёта, что, по мнению суда, является бездоказательным.
Доводы МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области о необходимости экспертизы отчета на нормах закона не основаны.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 9 ноября 2015 г. в размере - 8100000 рублей.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае административный истец Ивановский С.В. первоначально обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 10 апреля 2018 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 г.
Доводы представителя административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Довод представителя заинтересованного лица - Правительства Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ивановского С.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 ноября 2015 г. в размере его рыночной стоимости - 8100000 (восемь миллионов сто тысяч) рублей.
Датой подачи Ивановским С.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 10 апреля 2018 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 3 августа 2018 г.
Судья Н.В. Гордеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
