Дата принятия: 03 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-1109/2019, 3а-96/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 февраля 2020 года Дело N 3а-96/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Борисова П.А., действующего на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Лядова К.Э., действующего на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Смирнова Валерия Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Смирнов В.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания (нежилого здания, здания магазина) с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9425 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, в размере 19 856000 рублей, представив к уточненному административному иску иной отчет об оценке независимого оценщика.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию с учетом уточненных требований.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (привлечено к участию в деле в качестве соответчика на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 25.12.2019) в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю о времени и месте слушания дела извещены, в суд представителя не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Смирнов В.И. является собственником объекта капитального строительства - нежилого здания (здание магазина) с кадастровым номером **, общей площадью 1008,6 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 3512) включено здание с кадастровым номером **.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного здания определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 34251501,27 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Смирновым В.И. представлен отчет об оценке от 25.12.2019 N 127-2/19-Т, выполненный оценщиком ООО "Оценочная компания "Тереза". Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 19856 000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Б., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "СРОО "Экспертный совет", включен в реестр оценщиков 21.12.2015, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ** от 07.06.2001, свидетельство о повышении квалификации N ** от 19.03.2004, свидетельство о повышении квалификации ** от 29.03.2010, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 28.09.2017 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 09.11.2018 СПАО "РЕСО-Гарантия".
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торговой недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, который составил от 20000 руб./кв.м до 73000 руб./кв.м., а также диапазон цен земельных участков под коммерческую и многоэтажную жилую застройку, который составил от 2600 до 39000 руб./кв.м. Также оценщик указал, что рыночная стоимость для конкретного объекта в значительной степени варьируется в зависимости от размера площади, особенностей местоположения, состояния и прочих факторов, которые проанализированы в расчетах в отчете.
При составлении отчета оценщик также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгово-офисного назначения. Оценщик указал, что основные факторы, влияющие на цены зданий и помещений коммерческого назначения являются: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для здания и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Указание ответчика на то, что выбранный оценщиком аналог N 1 в отчете реализуется в рамках торгов, не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях при проведении оценки, влекущих неправильное определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
В данном случае ответчиком не приведено обоснования невозможности использования данного аналога в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сама по себе реализация объекта в рамках Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не свидетельствует о том, что цена реализуемых объектов заведомо ниже, чем рыночная цена аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже. Ни положения Закона об оценочной деятельности, ни иные нормы законодательства в области оценки не содержат запрета на использование в качестве аналогов объектов, реализация которых происходит в рамках их принудительной продажи. При этом сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.
Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое-либо преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты невозможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектом оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО N 1, п.п. б п. 22 ФСО N 7.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки (цена рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки ниже средних цен предложения объектов недвижимости, близких к объекту оценки), равным образом данное замечание касается и выбранных оценщиком объектов-аналогов, суд полагает их несостоятельными.
В отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр торговой недвижимости по г. Перми, которые приведены на основании данных анализа рынка по районам города, зонам престижности по результатам обобщения проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг", т.е., по сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объекта оценки, а равно объектов-аналогов и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта. Соответственно, имеющаяся разница между данными о среднем размере цены предложений на рынке торговой недвижимости и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ данных ООО "АЦ "КД-Консалтинг" при определении рыночной стоимости объекта, исходя из содержания отчета, необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Замечание относительно отчёта об оценке о необоснованном исключении из рыночной стоимости НДС в настоящее время административным истцом устранены посредством предоставления иного отчета об оценке, в котором рыночная стоимость объекта определена без относительно к НДС, соответственно, оно правовой оценке судом не подлежит.
Кроме того, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, поддержанных в судебном заседании, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 19.11.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Смирнова Валерия Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 1008,6 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 19856 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 05.02.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
