Решение Самарского областного суда от 30 мая 2018 года №3а-1109/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 мая 2018 года Дело N 3а-1109/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания - Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1109/2018 по административному исковому заявлению ООО "Бонус" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Бонус" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 245 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый прилегающей территорией к зданиям, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.11.2015 года в размере 955 404 рублей 45 копеек.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.
На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
Представитель административного истца по доверенности от 26.12.2017 года Липская И.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации г.о.Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Бонус" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Установлено, что ООО "Бонус" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 245 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый прилегающей территорией к зданиям, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.01.2017 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 23.11.2015 года и составляет 2 597 681 рубль 10 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 29.03.2018 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 29.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от 24.01.2018 года N N заявление отклонено, поскольку в результате анализа представленных документов выявлено следующее:
1. В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.22 ФСО N 7 в отчете об оценке должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных по объектам-аналогам. Информация на стр.28-35 отчета, озаглавленная оценщиком как "объем доступных рыночных данных" не имеет отношения к сегменту рынка объекта оценки, ее включение в отчет вводит в заблуждение пользователя отчета - нарушен п.5 ФСО N 3.
2. В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Из анализа рынка ясно, что в процессе его проведения было проанализировано значительное количество предложений на рынке. При этом при выборе аналогов оценщик говорит уже только о 14 земельных участках, найденных на рынке, из которых он выбирает 4. В соответствии с п.22 ФСО N 7 отчет об оценке должен содержать правила отбора аналогов, использование в расчетах только части аналогов должно быть обосновано. Нарушен п.22 ФСО N 7 - использованы не все аналоги, использование только части из них не обосновано, правила отбора аналогов отсутствуют. Указание на расположение объектов в иных районах города как на основание для отказа от использования аналога противоречии п.8.2.2 отчета ( сегмент рынка описан как рынок земельных участков коммерческого назначения г.Самара). Отчет вводит в заблуждение - нарушен п.5 ФСО N3.
3. В соответствии с п.22 ФСО N 7 отчет об оценке должен содержать правила отбора аналогов для проведения расчетов. На странице 47 отчета оценщик указывает на основания для отказа от использования части аналогов по причине отсутствия в объявлениях по ним информации по конкретным видам проведенных инженерных коммуникаций, что не позволяет сравнить их с объектом-аналогом. При этом оценщик сам выбирает аналоги (3 из 4), в которых информация по коммуникациям отсутствует в принципе, равно как и в неиспользованных аналогах. Кроме того, в таблице на стр.46 отчета есть только один аналог у которого "все коммуникации на участке", что также не позволяет определить какие именно коммуникации есть на участке и в соответствии с указанным правилом все аналоги должны быть исключены (кроме одного с указанием "электроснабжение, газоснабжение"), так как информация по ним не содержит никакой информации по коммуникациям. Отчет об оценке вводит в заблуждение - нарушен п.5 ФСО N 3.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО "Бонус" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 12.12.2017 года N N, подготовленный ИП ФИО1 Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 23.11.2015 года составила 955 404 рубля 45 копеек.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 23.11.2015 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
Из письменных пояснений оценщика Зинина В.В. следует, что по состоянию на дату оценки в распоряжении оценщика имелись следующие источники информации: сайт агентства недвижимости "Визит", сайт агентства недвижимости "Новая жизнь", сайт http://samara.barahla.net, сайт Avito.ru, журнал "Зеленая площадь", выпуск N 03 (555) от 02.02.2015г., приложение к обозрению "Новости рынка недвижимости"), архив информационной системы "Центр" (архив оценщика 28.02.2015г., 20.06.2015г.). На стр.28-35 приведены объявления о продаже земельных участков на вышеуказанных сайтах. Среди представленных к продаже земельных участков на сайтах не найдено земельных участков для размещения коммерческих объектов в г.Самара, что и приведено на скриншотах в отчете.
По второму замечанию Комиссии оценщик пояснил, что анализ рынка земельных участков для размещения коммерческих объектов в г.Самара по состоянию на 3 квартал 2015 года, используемый в Отчете об оценке (стр.28-29), подготовлен не самим Оценщиком, а ООО "ОГК-Самара". Исследование подготовлено на основании данных различных источников информации, доступных именно ООО "ОГК-Самара". Маловероятно, что Оценщику и агентству недвижимости может быть доступен один и тот же объем информации.
Оценщиком приведен объем доступной информации, достаточный для проведения оценки объекта оценки. Принцип достаточности не нарушен. На стр.46 в Отчете представлены 14 земельных участков, найденных Оценщиком на рынке, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка (земельные участки для размещения коммерческих объектов в г.Самара). На стр. 47 приведены Правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов. Для определения стоимости объекта оценки отбираются объекты, наиболее подходящие к объему оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов. Найдено 14 объектов, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка (земельные участки для размещения коммерческих объектов в г.Самара), при этом объекты NN 5-10 имеют несколько вариантов использования (под строительство жилого дома, офисного центра, под любую коммерческую (кафе, рынок, база, склад и т.п.), а также дом, коттедж, под застройку жилой и коммерческой недвижимости, под коммерческие объекты/ жилую недвижимости, под ИЖС с перспективной для коммерции), что может ввести в заблуждение при выборе его для расчетов стоимости объекта оценки. Земельные участки не могут использоваться как объекты-аналоги для оцениваемого земельного участка Объект N9 имеет забор, земельный участок не может использоваться как объект-аналог для оцениваемого земельного участка. Объекты NN 1-14 не содержат информации, позволяющей сравнить объект с объектом оценки (наличие конкретных видов проведенных на участок инженерных коммуникаций), что не позволяет отнести их к объектам-аналогам оцениваемого земельного участка. Таким образом, объектами аналогами оцениваемым участкам являются объекты NN 1,2,3,4.
По третьему замечанию Оценщик указал следующее. В объявлениях журнала "Зеленая площадь (объекты NN 11-14 на стр.46) при размещении объявления продавец указывает всю имеющуюся информацию в примечании (тексте) объявления. Согласно данным скриншотов на страницах 41-45 отчета об оценке N N от 25.12.2017 года по имеющимся объектам (объекты NN 11-14) в примечаниях объявлений сведений о наличии коммуникаций найдено не было. Согласно объявлениям, взятым из архива информационной системы "Центр", при размещении объявления продавец указывает всю имеющуюся информацию или в тексте объявления или в графах карточки. В карточке в графе "Коммуникации" наличие конкретного вида коммуникаций отмечается с помощью галочек. По выбранным объявлениям (аналоги 3 и 4) в карточках в графе "Коммуникации" какая-либо информация отсутствует, так же следует обратить внимание на отсутствие каких-либо комментариев в тексте объявлений, таким образом, оценщик исходил из имеющейся информации и делал вывод об их отсутствии. Оценщиком приведен объем доступной ему рыночной информации, достаточной для проведения оценки объекта оценки.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ИП ФИО1, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23.11.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23.11.2015 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 24.04.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 29.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "Бонус" об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 245 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый прилегающей территорией к зданиям, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.11.2015 года в размере 955 404 рублей 45 копеек.
Дата подачи ООО "Бонус" административного иска в суд считать 24.04.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 29.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.06.2018 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка