Дата принятия: 02 марта 2020г.
Номер документа: 3а-1107/2019, 3а-94/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2020 года Дело N 3а-94/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Нефедьевой Кристины Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Нефедьева К.С. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого помещения, площадью 304,9 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **4801, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 673 348 рублей по состоянию на 29 января 2018 года;
- нежилого помещения, площадью 141,4 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **5314, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 894 775 рублей по состоянию на 02 февраля 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанных выше объектов капитального строительства, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилых помещений превышает рыночную стоимость этих объектов, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 25.12.2019, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
Также определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 03.02.2020, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.
В ходе рассмотрения административного дела по существу, представителем административного истца был подан уточненный иск, согласно которому истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленные отчеты об оценке корректировок, а именно в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **5314 - 4 595 835 рублей и в отношении помещения с кадастровым номером **4801 - 9 054 551 рубль, представив к уточненному административному иску иные отчеты об оценке независимого оценщика.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, в суд представил заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором также указал на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, равном рыночной, указанной в уточненном иске.
Представители административных ответчиков ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управления Росреестра по Пермскому краю о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю, администрация города Перми о времени и месте слушания дела были также извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов Нефедьева К.С. является собственником объектов капитального строительства: нежилого помещения, площадью 304,9 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **4801, и нежилого помещения, площадью 141,4 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **5314, расположенных в здании с кадастровым номером **152 по адресу: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 292) включено здание с кадастровым номером **152, адрес объекта: ****, в котором, как указывалось выше, находятся спорные нежилые помещения.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорные помещения, принадлежащие истцу по праву собственности, с 01.01.2018 являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется, как их кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки" на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N 170 от 14.06.2019 в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", и составила в отношении помещения с кадастровым номером **5314 по состоянию на 02.02.2018 - 7 427 428,09 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **4801 по состоянию на 29.01.2018 - 15 717 216,92 рубля.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений, в подтверждение заявленных исковых требований Нефедьевой К.С. представлены отчеты об оценке от 11.02.2020 N 9238/И и N 9237/И, выполненный независимым оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" Т. Согласно отчетам рыночная стоимость спорных помещений:
- с кадастровым номером **4801 по состоянию на 29.01.2018 составила 9 054 551 рубль;
- с кадастровым номером **5314 по состоянию на 02.02.2018 составила 4 595 835 рублей.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик Т., выполнившая отчеты, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация СРОО "Экспертный Совет", включена в реестр оценщиков 30 декабря 2016 года, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом "Пермский государственный исследовательский университет" от 29.06.2012, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" N ** от 02.02.2018. Ответственность оценщика застрахована по полисам N ** и N ** АО "АльфаСтрахование".
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок коммерческой (офисной) недвижимости, расположенной в г. Перми.
Из содержания отчетов об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений на помещения коммерческого (офисного) назначения, расположенные в г. Перми во 2 зоне престижности (Прилегающие к центру районы), который составил от 15 625 руб./кв.м до 88 889 руб/кв.м., среднее значение 51 140 руб./кв.м., аналогично определены арендные ставки от 208 до 1 000 руб./кв.м., среднее значение 496 руб./кв.
При составлении отчетов оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта, местоположение, транспортная доступность, форма собственности, вид сделки, другие.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Проводя анализ данных о ценах предложений земельных участков коммерческого назначения, который представлен в отчетах, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившейся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, составляет от 2 950 руб.кв./м. до 9 347 руб./кв.м. Для строительства участков под коммерческую застройку, расположенных в г. Перми, среднее значение 1 сотки земли составляет 759,02 рублей.
При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы. Также в отчетах оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного подхода.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единых объектов для спорных нежилых помещений (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 4 объекта-аналога для помещения и по 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов коммерческого назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
При определении рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом, оценщиком был использован метод прямой капитализации (стр. 129 отчета N 9238/И, стр. 131 отчета N 9237/И), как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В отчетах приведен расчет потенциального валового дохода, с подробным описанием отобранных объектов-аналогов при определении рыночной стоимости арендной платы, в том числе с указанием источников информации, текста объявлений, а также приведено обоснование вводимых корректировок. В подтверждение достоверности информации о выбранных объектах-аналогах, их количественных и качественных характеристик, к отчету приложены скриншоты текстов объявлений. Приведен расчет рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, расчет величины коэффициента недозагрузки, расчет операционных расходов, определение чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации. На основе полученных результатов оценщик рассчитал размер рыночной стоимости обоих нежилых помещений.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости каждого объекта, оценщик определилтакую стоимость с учетом прав на земельный участок, относящегося к каждому объекту капитального строительства, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под каждым объектом, окончательно определив рыночную стоимость соответствующего объекта без учета стоимости земельного участка.
Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Т. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Замечания относительно отчётов об оценке, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, касались необоснованного исключения из итоговой рыночной стоимости налога на добавленную стоимость, которые в настоящее время административным истцом устранены посредством предоставления иных отчетов об оценке, в которых рыночная стоимость объектов определена без относительно к НДС. Иных замечаний на отчеты административным ответчиком высказано не было.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчётах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административные ответчики возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы представителем административного ответчика - Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не поддерживалось к моменту рассмотрения дела по существу, кроме того, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 19.11.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Нефедьевой Кристины Сергеевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 304,9 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **4801, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 054 551 рубль по состоянию на 29 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 141,4 кв.м., этаж расположения: 6, кадастровый номер **5314, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 595 835 рублей по состоянию на 02 февраля 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 10.03.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
