Решение Пермского краевого суда от 21 октября 2020 года №3а-1103/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 октября 2020 года Дело N 3а-1103/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Дом Строй" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "Дом Строй" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении в отношении объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **:31, площадью 8306,68 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 30045262 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **46, площадью 10250 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 9050750 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **73, площадью 16812,26 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 16526452 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **749, площадью 1461 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 1611483 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **153, площадью 6646 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, его рыночной стоимости в размере 7330538 рублей по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размерах соответственно 44268129,6 руб., 23996070 руб., 40450297,56 руб., 3736422,87 руб., 12290780,1 руб. Согласно отчётам об оценке от 30.04.2020 N 9699, N 9699/1, N 9699/2 оценщика ООО "Промпроект-Оценка" Т. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1.01.2019 составляла 30045262 руб., 9050750 руб., 16526452 руб., 1611483 руб., 7330538 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца привлечено ООО "Торгоборудование".
Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером **31 - 33575601 руб.;
- с кадастровым номером **46 - 14770250 руб.;
- с кадастровым номером **73 - 24999831 руб.;
- с кадастровым номером **749 - 2150592 руб.;
- с кадастровым номером **153 - 9782912 руб.
Представитель административного истца Б. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном заявлении настаивал на удовлетворении уточнённых требований.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Л. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве указал, что Министерство возражает против удовлетворения требований, иных доказательств и ходатайства о назначении экспертизы представлять не будет.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Правительство Пермского края, Администрация г.Перми, К., ООО "Вэрт", ООО "Дом С", ООО "Торгоборудование" о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "Дом Строй" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: **31, **46, **73, **749, **153, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как собственник земельных участков, ООО "Дом Строй" является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере:
- для земельного участка с кадастровым номером **31 -30045262 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **46 -9050750 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **73 - 16526452 руб.
- для земельного участка с кадастровым номером **749 - 1611483 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **153 -7330538 руб.
Административным истцом представлены в суд уточнённые отчёты об оценке от 9.10.2020 N 9699/И, N 9699/1/И, N 9699/2/И1 оценщика ООО "Промпроект-Оценка" Т., согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1.01.2019 земельных участков:
- с кадастровым номером **31 - 33575601 руб.;
- с кадастровым номером **46 - 14770250 руб.;
- с кадастровым номером **73 - 24999831 руб.;
- с кадастровым номером **749 - 2150592 руб.;
- с кадастровым номером **153 -9782912 руб.
Уточнённые отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населённых пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешённое использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённых отчетах со ссылками на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённых отчетах надлежащим образом обоснован с учётом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённым отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведённая оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив уточнённые отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности уточнённых отчётов об оценке от 9.10.2020 N 9699/И, N 9699/1/И, N 9699/2/И1 оценщика ООО "Промпроект-Оценка" Т., и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Административный ответчик выразил несогласие с уточнёнными отчётами об оценке от 9.10.2020 оценщика ООО "Промпроект-Оценка" Т. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в уточненных отчётах об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица суду не представили.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2019:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером **31 - 33575601 руб.;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером **46 -14770250 руб.;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером **73 - 24999831 руб.;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером **749 - 2150592 руб.;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером **153 -9782912 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 2.07.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Дом Строй" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **31, площадью 8306,68 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 33575601 рубль по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **46, площадью 10250 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14770250 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **73, площадью 16812,26 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 24999831 рубль по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **749, площадью 1461 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2150592 рубля по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **153, площадью 6646 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9782912 рублей по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 2.07.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1103/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 26.10.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка