Решение Пермского краевого суда от 06 августа 2020 года №3а-1102/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 августа 2020 года Дело N 3а-1102/2020
Именем Российской Федерации
06 августа 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Дабрилкы Томаса об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Дабрилка Т. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания, площадью 20813,7 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 23474 200 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, соответственно, на него возложена обязанность по уплате земельного налога. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом; от представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, просило провести судебное заседание в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в административном иске требования.
Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, просило провести судебное заседание в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Учреждение не возражает против удовлетворения заявленного в административном иске требования.
Определением суда от 06 июля 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация города Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю).
Заинтересованное лицо администрация города Перми в суд представителя не направила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежаще, в суд представителей не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что Дабрилка Т. является собственником земельного участка с кадастровым номером **:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания, площадью 20 813,7 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Дабрилка Т. вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 46864543,19 рубля.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 092/2020-О, выполненный оценщиком ООО "Пермь инвентаризация" З., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:11 по состоянию на 01 января 2019 года составила 23474 200 рублей.
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями. Так, оценщик З. является членом ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков "Свободный оценочный департамент", включена в реестр 10 сентября 2019 года за регистрационным номером 1049. Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления" от 17 июня 2010 года регистрационный номер 9-ПР; диплом о профессиональной переподготовке ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации - РМЦПК" N 592401723689, выдан в 2015 году; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 31 мая 2019 года N 017199-1 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ООО "Абсолют Страхование" от 09 сентября 2019 года N 015-073-003829/19 со сроком действия полиса с 10 сентября 2019 года по 09 сентября 2020 года.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования земельного участка (под производственные здания), оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков - участки под промышленную (производственно-коммунальную) застройку.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка купли-продажи земельных участков под промышленную застройку (то есть того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории города Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. В результате проведенного анализа оценщик пришел к выводу о том, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под промышленную застройку, составляет от 222,30 руб./кв.м. до 3 200 руб./кв.м. со средним значением - 974,39 руб./кв.м.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков под промышленную застройку: местоположение, площадь участка, доступность инженерных коммуникаций.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанного на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Данный подход наиболее полно учитывает цель оценки и обеспечен исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные в сети Интернет.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков под промышленную застройку оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (местоположение, площадь, функциональное назначение, разрешенное использование) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно скидки на торг, зоны престижности микрорайона, разрешенного использования, площади, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик З. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось. Напротив, как следует из представленных в суд заявлений, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административные ответчики не возражают против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по настоящему административному делу является Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, поскольку предметом рассмотрения является требование заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
С учетом изложенного, в удовлетворении иска к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" следует отказать.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 02 июля 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Дабрилкы Томаса к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания, площадью 20 813,7 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 23 474 200 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 02 июля 2020 года.
В удовлетворении административного иска Дабрилкы Томаса к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка