Решение Саратовского областного суда от 26 марта 2020 года №3а-1102/2019, 3а-161/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2020 года Дело N 3а-161/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ахчина С.П. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
Ахчин С.П. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учётом изменения предмета административного иска, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N общей площадью 12 326,4 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 131 596 000 рублей по состоянию на 17 июня 2015 года.
В обоснование заявленных административных требований административный истец указывал, что ему на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости. Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 195 592 849 рублей 90 копеек. Вместе с тем рыночная стоимость указанного объекта, в соответствии с судебной экспертизой определена в размере 131 596 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником объекта недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые платежи в большем размере.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В силу частей 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, Ахчину С.П. на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание торгово-развлекательного центра с кадастровым номером N, общей площадью 12 326,4 квадратных метра, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (листы дела N 14-17).
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области".
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года N 81-ЗСО "Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Следовательно, у административного истца возникло право на оспаривание результатов кадастровой оценки с 1 января 2018 года, поскольку с указанной даты на территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
Датой определения кадастровой оценки в силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 17 июня 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том N 1 лист дела N 23).
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания
N 2019/11/28КС от 28 ноября 2019 года, составленный ООО "Аваллон", в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 17 июня 2015 года, определена в размере 130 064 000 рублей.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению 12/2020 от 25 февраля 2020 года эксперта ФИО4, осуществляющего свою деятельность в ООО "Федеральный кадастровый центр - БТИ", в которое назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 12 326,4 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июня 2015 года определена в размере 131 596 000 рублей (листы дела N 121-155).
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Экспертом при составлении отчёта применен доходный подход при расчёте стоимости объекта оценки отказ от применения затратного и сравнительного подходов мотивировано обоснован.
Согласно пункту 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использован метод прямой капитализации, поскольку поток доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду является стабильным и предсказуемым.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: общая площадь, передаваемые права, условия финансирования и сделки, условия рынка, местоположение, этажность, отделка, материал стен.
Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога расположенные на улице Ленина города Балаково Саратовской области, составили таблицу сравнения объектов-аналогов, приложили скриншоты объявлений со страниц сайта, представили карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
Экспертом применены корректировки на условия рынка, торг, местоположение, этаж, конструктивные отличия.
При этом суд учитывает, что эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона N 135-ФЗ).
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с использованием доходного подхода, с учетом проведенного анализа, расчетов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 17 июня 2015 года, в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, составляет 131 596 000 рублей.
Заключение эксперта ООО "Федеральный кадастровый центр - БТИ" соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводы эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка, не вызывающие сомнений.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Федеральный кадастровый центр - БТИ", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Заключение экспертов основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Ахчина С.П. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 108, 111, 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ахчина С.П. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 12 326,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 131 596 000 рублей по состоянию на 17 июня 2015 года.
Датой подачи заявления считать 18 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка