Решение Иркутского областного суда от 13 августа 2020 года №3а-110/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 августа 2020 года Дело N 3а-110/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н.,
с участием представителя административного истца Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" - Распопина В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-110/2020 по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Байкальский государственный университет" (далее - ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет") на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельными участками с кадастровыми номерами "номер изъят", расположенными на землях населенных пунктов "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанных участков определена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) и по состоянию на 1 января 2012 года установлена: для земельного участка N "номер изъят" в размере 84 365 672,1 рублей, для земельного участка N "номер изъят" в размере 16 506 109,64 рублей, для земельного участка N "номер изъят" в размере 6 125 516,84 рублей, для земельного участка N "номер изъят" в размере 7 879 449,43 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Рыночная стоимость земельных участков определена оценочной компанией ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" на дату установления их кадастровой стоимости и согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/1 для участка N "номер изъят" составляет 69 362 790 рублей, согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/2 для участка N "номер изъят" - 8 171 719 рублей, согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/3 для участка N "номер изъят" - 4 650 588 рублей, согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/4 для участка "номер изъят" - 5 855 806 рублей.
В рамках досудебного урегулирования спора ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков. В принятии данных заявлений было отказано в связи с пропуском срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец считает кадастровую стоимость завышенной, ссылаясь на нарушение права на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком.
Для проверки отчетов ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" и определения рыночной стоимости земельных участков по делу проведена оценочная экспертиза.
Экспертным заключением от 5 мая 2020 года N 14/Зсэ-05/20 отчеты ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" о рыночной стоимости спорных земельных участков признаны не соответствующими требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. По состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" определена экспертом в размере 116 504 934 рублей, участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 7 956 765 рублей, участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 10 434 056 рублей, участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 13 021 659 рублей.
Представитель административного истца Распопин В.В. в судебном заседании административные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. С размером рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят", рассчитанной экспертом не согласился, полагает ее необоснованно завышенной. Определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" не оспаривает.
Административные ответчики - Правительство Иркутской области и Управление Росреестра по Иркутской области в письменных отзывах возражений против административных исковых требований не привели, экспертное заключение не оспорили, просили о рассмотрении дела без их участия.
Административный ответчик - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в письменном отзыве подтвердил наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости и характеристиках земельных участков. Представитель просил отказать в удовлетворении требований к ФГБУ "ФКП Росреестра", как предъявленных к ненадлежащему ответчику, и рассмотреть дело без его участия.
Представитель заинтересованного лица - администрации города Иркутска в письменном отзыве возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет оценщика не является надлежащим и достоверным доказательством размера рыночной стоимости участков.
Заинтересованные лица - Министерство науки и высшего образования Российской Федерации и Сибирское территориальное управление Министерства науки и высшего образования Российской Федерации в письменном отзыве указывали на то, что требования ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Заинтересованные лица - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, позиции по административному иску не высказали.
Заинтересованное лицо - ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" в письменном отзыве административные исковые требования ОГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" поддержал, против выводов эксперта, изложенных в заключении N 14/Зсэ-05/20 от 5 мая 2020 года, возражал.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом и своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших о его отложении.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами "номер изъят" находятся в собственности Российской Федерации, административному истцу принадлежат на праве бессрочного (постоянного) пользования.
Земельный участок, расположенный "адрес изъят", передан в бессрочное (постоянное) пользование административному истцу на основании Государственного акта от 30 декабря 1998 года, на эту дату ему присвоен кадастровый номер "номер изъят", 5 сентября 2003 года участок поставлен на государственный кадастровый учет.
Земельный участок имеет вид разрешенного использования: под эксплуатацию учебного корпуса, общежития, на основании Приложения N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой щенки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 84 365 672,1 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года, определена по заданию собственника оценщиком ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" и согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/1 составляет 69 362 790 рублей.
Земельный участок по адресу "адрес изъят" с кадастровым номером "номер изъят" с видом разрешенного использования: под эксплуатацию существующих гаражей, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11 марта 2004 года. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 года установлена по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции от 5 мая 2014 года N 239-пп) в размере 16 506 109,64 рублей. Рыночная стоимость участка, согласно Отчету оценщика ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" от 21 октября 2019 года N 19/0519/2 по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 8 171 719 рублей.
Земельный участок, расположенный "адрес изъят" передан в пользование административного истца на основании постановления мэра города Иркутска от 23 октября 1997 года N 031-06-1653/7, на эту дату ему присвоен кадастровый номер "номер изъят". Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 23 июня 2003 года, сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером "номер изъят" установлена по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) по состоянию на 1 января 2012 года в размере 6 125 516,84 рублей.
Участок с кадастровым номером "номер изъят" имеет разрешенное использование: под существующий учебный корпус, отнесен к семнадцатой группе видов разрешенного использования, расположен в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства.
Рыночная стоимость земельного участка по Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/3, составленному по заданию собственника оценщиком ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН", по состоянию на 1 января 2012 года определена в сумме 4 650 588 рублей.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23 июня 2003 года. Кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп) в сумме 7 879 449,43 рублей.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" расположен "адрес изъят", в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, имеет вид разрешенного использования: под эксплуатацию существующего Центра российской кинематографии, отнесен к семнадцатой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН", согласно Отчету от 21 октября 2019 года N 19/0519/4 по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5 855 806 рублей.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 сентября 2012 года - до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", при рассмотрении административного дела применяется законодательство об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В обоснование нарушения прав ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" ссылается на то, что установленная при массовой оценке кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную с учетом уникальных характеристик участков, что налагает на правообладателя дополнительные налоговые обязательства.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если ее результатами затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как правообладатель земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка.
Таким образом, ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых возник спор.
В соответствии с положениями Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ни Управление Росреестра по Иркутской области, ни его территориальные органы не наделены полномочиями по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно разделу 2 Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территориальные органы Росреестра возложены полномочия только в части формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Полномочиями по непосредственному определению кадастровой стоимости объектов недвижимости органы Росреестра не наделены.
В соответствии с положениями Устава, утвержденного Приказом Росреестра N П/331 от 1 сентября 2011 года, Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 18 октября 2016 года N П/0515, ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено отдельными полномочиями органа регистрации прав по ведению ЕГРН в части осуществления загрузки содержащихся в документах, поступивших для осуществления государственного кадастрового учета и для внесения в ЕГРН основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости.
В силу статьи 24.20 Федерального Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельных участков на основании поступивших сведений о кадастровой стоимости.
Согласно статье 24.12 Федерального Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Поскольку Правительство Иркутской области является органом государственной власти субъекта Российской Федерации, принявшим в рамках своих полномочий решение о государственной кадастровой оценке, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят", выступившим заказчиком проведения работ по кадастровой оценке и утвердившим ее результаты, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд приходит к выводу, что надлежащим административным ответчиком по данному административному делу является Правительство Иркутской области.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" внесены в государственный кадастр недвижимости 17 июля 2014 года. Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании данных результатов могло было быть подано в суд в срок до 17 июля 2019 года.
С административным исковым заявлением ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" обратилось в Иркутский областной суд 23 января 2020 года, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока, мотивированное тем, что в государственный кадастр недвижимости результаты очередной государственной кадастровой оценки не вносились, оспариваемая кадастровая стоимость применяется для расчета земельного налога.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены установленной статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ исключено указание на периодичность проведения кадастровой оценки, действие статей 24.12 - 24.17 приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Новая оценка кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков не проводилась, установленная по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" в размере 84 365 672,1 рублей, участка N "номер изъят" в размере 16 506 109,64 рублей, участка N "номер изъят" в размере 6 125 516,84 рублей, участка N "номер изъят" в размере 7 879 449,43 рублей является действующей, исходя из нее определяется налоговая база земельного налога.
С учетом изложенного срок для обращения ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков - 1 января 2012 года, соответственно, на эту дату должна быть определена их достоверная рыночная стоимость.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельных участков лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленных административным истцом отчетов о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена экспертиза для проверки отчетов и определения рыночной стоимости участков, производство которой поручено эксперту З (ООО "Консалт-Оценка").
Эксперт З имеет высшее профильное и дополнительное профессиональное образование, аттестован в области оценочной деятельности, имеет сертификат судебного эксперта, является членом экспертного Совета СРО РОО, имеет опыт в проведении оценки недвижимости более 20 лет, предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.
При исследовании отчета оценщика от 21 октября 2019 года N 19/0519/1 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" (том N 1 заключения) эксперт установил нарушение требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. В частности, экспертом установлены нарушения пункта 5 ФСО N 3, заключающиеся в том, что при расчете рыночной стоимости оценщиком неверно указан район расположения объектов-аналогов N 1, 3, 4.
Проверяя отчет на соблюдение требований ФСО N 7, эксперт указал на то, что в отчете не отражена информация об отсутствии имущественных прав третьих лиц на оцениваемый объект недвижимости, не учтены ограничения, установленные в отношении объекта, фактор экологического загрязнения, выявленные при осмотре.
На странице 80 отчета оценщик указывает на отсутствие сделок купли-продажи, предложений на продажу земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, в районе местоположения оцениваемого земельного участка за анализируемый период. Для проверки этого вывода оценщика экспертом проанализирован рынок продаж земельных участков коммерческого назначения в Кировском районе Правобережного округа г. Иркутска за период с 1 января 2011 года по 1 января 2012 года, и выявлено 7 предложений на продажу.
В отчете не приведено обоснования выбора объектов-аналогов, использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.
По результатам проверки экспертом сделано заключение о том, что отчет выполнен с нарушением требований ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3 и N 7, что могло существенно повлиять на расчет итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.
При исследовании отчета от 21 октября 2019 года N 19/0519/2 в отношении участка с кадастровым номером "номер изъят" (том N 2 заключения) судебный эксперт установил нарушение требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. В частности, экспертом установлены нарушения пункта 6 ФСО N 3, выразившиеся в том, что оценщиком при расчете поправки на имущественные права, ограничения прав не соблюдено рекомендованное в соответствии с пунктом 6.12 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, утвержденных Методическим советом РОО (протокол N 3 от 21 ноября 2018 года) количество данных в выборках и не приводится обоснование использования меньшего объема данных в выборке.
В описании поправки на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав оценщик указал, что выбранный аналог N 1 по данным публичной кадастровой карты является собственностью публично-правового образования, на основании чего оценщик исходил из допущения, что при реализации объект будет отчуждаться на праве аренды. Подтверждения или мотивировки такого допущения ни в отчете, ни в указанном по ссылке приложении N 3, ни в других приложениях не приводится. Поскольку информация, существенно влияющая на итоговую величину рыночной стоимости, в отчете не подтверждена, экспертом сделан вывод о нарушении оценщиком пункта 5 ФСО N 3.
Проверяя отчет на соблюдение требований ФСО N 7, эксперт, также как и в предыдущем отчете, установил, что не отражена информация об отсутствии имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта, ограничений, экологического загрязнения, выявленных в процессе осмотра.
Кроме того, в разделе 13.3.1 отчета на страницах 57-58 оценщик указывает, что на основе анализа рынка, выявлены земельные участки, наиболее сопоставимые с объектом оценки. В качестве критериев отбора земельных участков, предлагаемых к продаже на открытом рынке недвижимости, принималось во внимание местоположение, категория земельного участка, инженерное обеспечение и площадь.
При этом не приводится весь объем доступных рыночных данных о земельных участках, предлагаемых к продаже на открытом рынке на дату проведения оценки, из числа которых оценщиком отобраны 3 объекта-аналога, участвующие в расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта. Также не приводится обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.
По результатам проверки экспертом сделано заключение о том, что отчет выполнен с нарушением требований Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, что могло существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
При проверке отчета от 21 октября 2019 года N 19/0519/3 об определении рыночной стоимости участка N "номер изъят" экспертом установлено нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, выразившихся в неверном указании района расположения всех объектов-аналогов (страницы отчета 67, 73, 75).
Проверяя данный отчет на соблюдение требований ФСО N 7, эксперт установил, что в нем не отражена информация об отсутствии имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта и ограничений, экологического загрязнения, выявленных в процессе осмотра.
На странице 52 отчета оценщик указывает на отсутствие сделок купли-продажи, предложений на продажу земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения в районе местоположения оцениваемого объекта за анализируемый период. Однако проведенный экспертом анализ рынка за период с 1 января 2011 года по 1 января 2012 года выявил в Кировском районе г. Иркутска 7 предложений на продажу земельных участков коммерческого назначения.
В отчете не приводится обоснование выбора объектов-аналогов, отказа от использования в расчетах только части доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах.
По результатам проверки экспертом сделано заключение о том, что отчет выполнен с нарушением требований, предъявляемых Законом об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, повлиявших на определение ценообразующих факторов, что, в свою очередь, могло существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта.
При исследовании отчета ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" от 21 октября 2019 года N 19/0519/4 в отношении участка с кадастровым номером "номер изъят" эксперт также установил нарушение требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. В частности, экспертом установлены нарушения пункта 5 ФСО N 3, которые заключаются в том, что на страницах 67, 72, 75 неверно указан район расположения всех выбранных объектов-аналогов.
В нарушение требований ФСО N 7 в отчете не отражена информация об отсутствии имущественных прав третьих лиц на оцениваемый объект, ограничений, а также экологического загрязнения, выявленных в процессе осмотра.
На странице 53 отчета оценщик указывает на отсутствие сделок купли-продажи и предложений на продажу земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, в районе местоположения оцениваемого объекта за анализируемый период. В то же время, проведенный экспертом анализ рынка продаж коммерческой недвижимости позволил выявить в Кировском районе г. Иркутска в исследуемый период 7 предложений на продажу.
В отчете отсутствует обоснование выбора объектов-аналогов и не использование в расчетах части доступных рыночных данных о сопоставимых объектах.
Вывод эксперта: отчет выполнен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и ФСО, что могло существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Административным истцом, заинтересованным лицом - ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" замечания, высказанные в заключении экспертизы, не опровергнуты, доводов, которые бы могли поставить под сомнение выводы эксперта, не приведено.
Проведенный анализ показывает, что при составлении отчетов о рыночной стоимости всех четырех спорных земельных участков оценщиком допущены аналогичные нарушения, которые можно отнести к системным. При оценке не было в должной мере учтено местоположение оцениваемых объектов, их индивидуальные характеристики, сведения о которых содержатся в ЕГРН, выводы не основаны на полном и всестороннем анализе рынка недвижимости, в том числе, того сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки.
Оценивая в совокупности отчеты о рыночной стоимости участков с кадастровыми номерами "номер изъят", заключение экспертизы N 14/Зсэ-05/20 от 5 мая 2020 года (тома 1, 2, 3, 4) в части ответа на вопрос N 1 о соответствии отчетов требованиям законодательства и ФСО с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что при наличии выявленных экспертом и не устраненных в ходе судебного разбирательства недостатков, которые могли повлиять на расчет итоговой величины рыночной стоимости, отчеты ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" от 21 октября 2019 года N 19/0519/1, N 19/0519/2, N 19/0519/3 и N 19/0519/4 не могут быть признаны достоверными доказательствами рыночной стоимости принадлежащих ФГБОУ ВО "Байкальский государственный университет" земельных участков.
При определении рыночной стоимости земельных участков (ответ на вопрос N 2) экспертом проанализированы состояние и тенденции развития рынка недвижимости, в том числе, в сегменте рынка, к которому относятся оцениваемые объекты, на основании анализа рынка сопоставимых объектов произведен отбор объектов-аналогов, собрана и проверена информация по ценообразующим характеристикам объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения и проведен сравнительный анализ объектов оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. При исследовании рынка экспертом выделены факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости, их выбор мотивирован и обоснован методикой избранного подхода к оценке. Для определения рыночной стоимости применены корректировочные коэффициенты по тем качественным и количественным параметрам объекта оценки и объектов-аналогов, которые имеют отличия.
В экспертном заключении изложена вся существенная информация, необходимая для понимания результатов экспертизы, последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, произведенные экспертом расчеты проверяемы.
Доводы и возражения административного истца и заинтересованного лица ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" относительно произведенных в экспертном заключении расчетов рыночной стоимости земельного участка суд с учетом письменных пояснений эксперта и его объяснений в судебном заседании отклоняет.
Так, отвечая на доводы возражений относительно места расположения объектов-аналогов N 1 и N 2, площади аналога N 2 (том 1 заключения), площади аналога N 1 (том 2 заключения), эксперт Зыков А.В. сослался на данные публичной кадастровой карты, подтверждающие принятые им характеристики объектов.
На замечание о необоснованном выборе из 70 выявленных предложений о продаже трех участков в качестве аналогов, эксперт пояснил, что им применены критерии отбора, предусмотренные подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7, в результате отобрано 4 объекта с сопоставимыми характеристиками, из которых в качестве аналогов выбраны 3, обоснование выбора в заключении приведено.
Аналогичные пояснения даны экспертом по замечаниям к томам 3 и 4 заключения об использовании только части доступных рыночных данных об объектах аналогах.
Отвечая на возражения оценщика против заключения в части учета обеспечения объектов-аналогов инженерными сетями, коммуникациями, другими инфраструктурными улучшениями, эксперт пояснил следующее. В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования исследуемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. Имеющиеся на участке инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться при определении рыночной стоимости земельного участка. Однако сама возможность подключения к инженерным сетям и коммуникациям учитываться должна, поскольку фактор возможности - невозможности подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения влияет на рыночную стоимость участка. Такие рекомендации содержатся в подпункте 7.11-7.12 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом Российского общества оценщиков от 2 ноября 2018 года, протокол N 67-Р. Информация о наличии возможности подключения выбранных объектов-аналогов к централизованным инженерным сетям и коммуникациям получена экспертом на интернет-сайте администрации города Иркутска из карты планируемого размещения объектов местного значения городского округа в разделах "электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоотведение".
На доводы оценщика о необоснованном использовании для расчета корректировки на вид использования объектов, несовпадающих по разрешенному использованию с оцениваемым объектом, эксперт пояснил, что подробное обоснование выбора объектов и ссылки на источники информации для расчета указанной поправки приведены в заключении (том 1 стр. 84). В письменных пояснениях экспертом приведена формула для расчета поправки на вид разрешенного использования на основе анализа рынка земельных участков под коммерческое использование в зависимости от их назначения, данные об этом содержатся в таблице 2.16 раздела 2.4.3.3 заключения. Информация о диапазонах цен предложений на продажу участков коммерческого использования по районам города Иркутска и в Иркутском районе (таблица 2.16, стр. 56 том 1), основана на анализе фактических предложений на продажу участков за 2011 год, представленных в таблице 2.17 на страницах 57-64 заключения.
Например, при расчете поправки на использования земельного участка для объекта-аналога N 1, средняя удельная цена предложения на продажу земельных участков в Октябрьском районе под сферу услуг рассчитана как среднее значение удельных цен предложений на продажу земельных участков, представленных в табл. 2.17 под NN 1,7,20 и составила 7 293 руб./кв.м.; участков, предназначенных под многоэтажное жилищное строительство рассчитана как среднее значение удельных цен предложений земельных участков NN 2, 3, 4, 5, 6, 9, 13 из таблицы 2.17 и составила 8520 руб./кв.м.
Суд отмечает, что данные, приведенные экспертом в заключении и в письменных пояснениях, и его расчеты являются проверяемыми.
В ходе судебного разбирательства эксперт ответил на все вопросы (21), приведенные заинтересованным лицом ООО "Южный Региональный Центр Оценки ВЕАКОН" в отзыве на административное исковое заявление. Представитель оценщика с ответами на 3 вопроса не согласился, о чем указал в отзыве на пояснения эксперта.
Оценивая позицию оценщика, отраженную в указанном документе, суд считает ее не обоснованной, не опровергающей соответствующие разделы экспертного заключения и не порождающей сомнений в выводах эксперта.
Оценивая экспертное заключение с учетом возражений заинтересованного лица - оценщика, пояснений эксперта в судебном заседании и дополнительных письменных пояснений, суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы от 5 мая 2020 года N 14/Зсэ-05/20 соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для оценки. Экспертное заключение основано на источниках информации, дающих возможность проверить использованные при оценке данные, обоснованность и достоверность выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
При таких обстоятельствах суд признает заключение экспертизы надлежащим доказательством, отвечающим требования статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а установленную экспертом рыночную стоимость спорных земельных участков - достоверной.
При этом суд учитывает, что административным истцом, оценщиком, привлеченным в дело в статусе заинтересованного лица, выводы эксперта не опровергнуты, возражения против экспертного заключения убедительными доводами не подкреплены, сведений об иной величине рыночной стоимости участков не представлено, о назначении повторной экспертизы не заявлено.
На основании изложенного суд считает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" определенной в размере 116 504 934 рублей; земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 7 956 765 рублей; земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 10 434 056 рублей; земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере 13 021 659 рублей.
Административный истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, просил установить рыночную стоимость земельных участков в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. Однако заключением судебной оценочной экспертизы для трех земельных участков рыночная стоимость определена в размере, превышающем их кадастровую стоимость: для участка N "номер изъят" кадастровая стоимость 84 365 672,1 рублей, рыночная - 116 504 934 рублей; для участка N "номер изъят" кадастровая стоимость 6 125 516,84 рублей, рыночная - 10 434 056 рублей; для участка N "номер изъят" кадастровая стоимость 7 879 449,43 рублей, рыночная - 13 021 659 рублей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами "номер изъят" права и законные интересы административного истца не нарушает. При отсутствии нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в отношении указанных земельных участков административные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, в силу статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в пределах заявленных требований и не вправе устанавливать для собственника новую кадастровую стоимость земельного участка в размере, превышающем стоимость, установленную государственной кадастровой оценкой. Административный истец восстанавливает свое право путем снижения размера кадастровой стоимости для выполнения обязанности по оплате земельного налога, а установление стоимости участка в большем размере увеличит его налоговые обязательства.
Учитывая, что административным истцом выводы эксперта в отношении земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" не опровергнуты, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта, которые могли бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено, административными ответчиками и заинтересованными лицами экспертное заключение не опровергнуто, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьями 17, 18, 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 2 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" к Правительству Иркутской области удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 3 467 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующих гаражей, определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 7 956 765 (семь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей.
Дата обращения Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 2 декабря 2019 года.
В удовлетворении административного искового заявления Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости:
земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 17 538 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения платной автостоянки, определенную по состоянию на 1 января 2012 года;
земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 1 156 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий учебный корпус, определенную по состоянию на 1 января 2012 года;
земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 1 487 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего Центра российской кинематографии, определенную по состоянию на 1 января 2012 года отказать.
В удовлетворении административных исковых требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Байкальский государственный университет" предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области - отказать.
Излишне уплаченную при обращении в суд государственную пошлину в сумме 2 000 рублей возвратить административному истцу Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Байкальский государственный университет".
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка