Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 25 мая 2018 года №3а-110/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2018 года Дело N 3а-110/2018
Верховный Суд Республики Хакасия,
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Татарникова Вадима Леонидовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Татарников В.М. 15 марта 2018 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым N, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование своих требований указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 12072807,45 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу административного истца, и составляющую 2405000 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, с применением ее с 1 января 2017 г.
В судебном заседании административный истец Татарников В.Л. и его представитель Соколов С.О., действующий на основании устного заявления, требования административного искового заявления поддержали, приводя указанные в нем доводы.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Министерство, Минимущество Республики Хакасия), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия и администрации г. Абакана, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.
Представителем заинтересованного лица администрации г. Абакана Кириченко Е.Ю., действующей на основании доверенности от 27 декабря 2017 г. N 4006, представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указано на несоответствие представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка за N пункту 15 ФСО N 4. Земельный участок с кадастровым N при государственной кадастровой оценке был отнесен к пятой группе видов разрешенного использования, однако оценщиком использованы объекты-аналоги, относящиеся к девятой группе видов разрешенного использования без применения корректировок, что не соответствует пункту 10 ФСО N 1. Полагает требования административного истца, основанные на представленном отчете, неправомерными.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Зубец Н.В., действующая на основании доверенности от 5 октября 2017 г. N 020-78-д, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Ощепкова Н.Э., действующая на основании доверенности от 9 января 2018 г. N 03-30-47/18, представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия Ихочунина Н.В., действующая на основании доверенности от 9 января 2018 г. N 2, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, в которых указали на отсутствие спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 2 октября 2013 г. N, заключенным с администрацией г. Абакана, Татарников В.Л. является арендатором земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания части гаража с пристройкой под мастерскую по изготовлению изделий из металла и магазин промтоваров (литера N), общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 марта 2018 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 12072807,45 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 27 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. N 020-153-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлен отчет ООО "Акцепт", оценщик ФИО12, от 29 декабря 2017 г. N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, с указанием его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 2405000 рублей, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Татарникова В.Л., поскольку кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 г. N 05 и пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 2 октября 2013 г. N влияет на размер арендной платы за земельный участок.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия (далее - Комиссия) от 25 января 2018 г. N, куда административный истец обращался 11 января 2018 г. с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, вышеуказанный отчет оценщика признан недостоверным в связи с нарушением при его составлении требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности.
В частности указано, что в отчете оценщик необоснованно использует объекты-аналоги из другого сегмента рынка, земельные участки, относящиеся к 9 группе видов разрешенного использования "под строительство производственного предприятия", в то время как объект оценки относится к 5 группе видов разрешенного использования, при этом корректировка на вид разрешенного использования в расчетах отсутствует.
Проверив представленный отчет на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Возражения представителя администрации г. Абакана на данный отчет, аналогичные доводам Комиссии, не свидетельствуют о его незаконности и недопустимости как доказательства по делу, поскольку существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности, влекущих признание выводов оценщика недостоверными, не допущено.
В силу подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1)).
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 5), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В отчете от 29 декабря 2017 г. N в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 содержится обоснование использования оценщиком при использовании сравнительного подхода в оценке спорного земельного участка объектов-аналогов, относящихся к 9 группе видов разрешенного использования, из которого следует, что ранее объект оценки относился к 9 группе видов разрешенного использования (стр. 11-12 отчета).
Постановлением администрации г. Абакана от 2 октября 2013 г. N 1931 "О предоставлении земельного участка в аренду", на основании которого земельный участок с кадастровым N был предоставлен в аренду Татарникову В.Л. для эксплуатации и обслуживания части гаража с пристройкой под мастерскую по изготовлению изделий из металла и магазин промтоваров (литера N), для расчета арендной платы был установлен коэффициент в соответствии с пунктом 9.1 Приложения к решению Совета депутатов г. Абакана от 27 ноября 2012 г. N 482 - земельные участки, предоставленные под производственные территории, в том числе занятые расположенными на производственных территориях административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки, предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, что соответствует 9 группе видов разрешенного использования (пункт 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания)).
При государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 г. на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (ранее кадастра недвижимости) земельный участок с вышеуказанным видом использования был отнесен оценщиком к 5 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 1.2.5 Методических указаний), что подтверждается информацией от 17 мая 2018 г. за N 2292, предоставленной ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, а также выпиской из отчета ООО "Восточно-Сибирский землеустроительный холдинг" от 5 октября 2016 г. N.
Доказательства того, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N с момента его предоставления в аренду, когда он был отнесен к 9 виду разрешенного использования, и до 01 января 2016 г., когда была произведена спорная кадастровая оценка, изменялся, а также изменялось назначение расположенного на земельном участке гаража и они использовались в целях коммерческого, а не производственного назначения, не представлены.
В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Статьей 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, и п. 1.2 Методических указаний, действовавших на момент проведения оценки, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости, однако, будучи указанным в правоустанавливающих документах, он может быть сформулирован так, что будет допускать неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп по видам разрешенного использования должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.
Поскольку при массовой оценке земельных участков в населенных пунктах Республики Хакасия использовались сведения Единого государственного реестра недвижимости, в которых имелось указание на действующий по состоянию на 1 января 2016 г. вид разрешенного использования спорного земельного участка, имеющий неоднозначное толкование, однако отсутствовали сведения об отнесении земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования при его предоставлении в аренду, отнесение земельного участка с кадастровым N к 5 группе видов разрешенного использования при определении кадастровой стоимости нельзя признать правомерным, так как оно связано с недостоверными сведениями об объекте оценки.
При таких обстоятельствах выбор оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве объектов-аналогов земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования, соответствует требованиям пункта 10 ФСО N 1 и принципам оценки, отраженным в пункте 5 ФСО N 3.
Выводы оценщика мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости и суд принимает за основу указанную в отчете от 29 декабря 2017 г. N рыночную стоимость спорного земельного участка.
Таким образом, в материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года, то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Соответственно, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах административные исковые требования Татарникова В.Л. к Министерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости в размере 2405000 рублей, по состоянию на 1 января 2016 г., подлежат удовлетворению.
В абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Актом определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия 28 марта 2018 г. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 3867473,39 рубля.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в размере 12072807,45 рублей стала архивной, однако применялась при расчете арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 2 октября 2013 г. N (пункты 2.3, 2.5).
При таких обстоятельствах срок действия кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной рыночной, установленный настоящим решением по состоянию на 1 января 2016 года, подлежит ограничению датой - по 27 марта 2018 года включительно.
В остальной части требования административного иска удовлетворению не подлежат, поскольку порядок применения установленной настоящим решением кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, установлен 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Татарникова Вадима Леонидовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 15 марта 2018 г. - удовлетворить в части.
Установить сроком до 27 марта 2018 года включительно кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания части гаража с пристройкой под мастерскую по изготовлению изделий из металла и магазин промтоваров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2405000 (два миллиона четыреста пять тысяч) рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 29 мая 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка