Решение Самарского областного суда от 26 июня 2018 года №3а-1101/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июня 2018 года Дело N 3а-1101/2018
26 июня 2018 Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1101/2018 по административному исковому заявлению ООО "Инвест-Проект" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Инвест-Проект" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (4.1), площадью 1 306 кв.м., с кадастровым номером N, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 057 499 рублей.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 08.12.2017 года и составляет 9 644 379 рублей 02 копейки.
В обоснование заявления административный истец ссылается на отчет об оценке от 05.03.2018 года N N, подготовленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2 057 499 рублей.
Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.
Представитель административного истца по доверенности от 12.02.2018 года Стенин Н.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном иске.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Представитель Администрации г.о.Тольятти в письменном отзыве, направленном в адрес суда, просил в удовлетворении заявленных требований ООО "Инвест-Проект" отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет.
Иные участвующие в деле лица письменных отзывов по делу не представили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (4.1), площадью 1 306 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.02.2018 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 08.12.2017 года и составляет 9 644 379 рублей 02 копейки, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.02.2018 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как арендатора земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 13.03.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от 03.04.2018 года N N заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку отчет об оценке от 05.03.2018 года N N, составленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет от 05.03.2018 года N N, составленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки". Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 2 057 499 рублей.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - администрации г.о. Тольятти о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Из заключения эксперта ООО "Бюро оценочных технологий" от 14.06.2018 года N N следует, что итоговая величина рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 08.12.2017 года составляет 2 074 235 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Бюро оценочных технологий" по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем осмотра объекта исследования и изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования земельного участка; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: городская база недвижимости I-Real (ООО "Волга-Инфо"). Описание объектов-аналогов приведено в таблице 4 на стр.30 заключения.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.
В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 5 земельных участков, сходных с объектом оценки по наиболее значимым ценообразующим характеристикам с объектом оценки.
В заключение содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. Применены корректировки на торг, на транспортную доступность, на площадь. Расчет стоимости земельного участка представлен в Таблице 9 на стр.33 заключения.
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 08.12.2017 года составляет 2 074 235 рублей.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Доводы заинтересованного лица администрации городского округа Тольятти Самарской области, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка снизятся поступления в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.04.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 13.03.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Инвест-Проект" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (4.1), площадью 1 306 кв.м., с кадастровым номером N, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.12.2017 года размере 2 074 235 рублей.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Датой подачи административным истцом заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 13.03.2018 года, в суд - 25.04.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 июня 2018 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка