Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 3а-109/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 3а-109/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Коневой Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя Ткаченко А.В. действующего в интересах общества с ограниченной ответственностью "ЯмалЖилСтрой" (далее - ООО"ЯмалЖилСтрой") к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельных участков равных рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Ткаченко А.В. действующий в интересах ООО "ЯмалЖилСтрой" обратился в суд с административным иском (с учетом уточнения административных исковых требований) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего:
- на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 89:08:070101:24, общей площадью 19701 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, район Аэропорта, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 7 902 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
- на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 89:08:070101:2778, общей площадью 4153 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 37, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 851 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
- на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 89:08:070101:2901, общей площадью 4548 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 35, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 2 056 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 18 марта 2019 года ( л.д. 185-214).
В обоснование заявленных требований указал на то, что кадастровая стоимость земельных участков, согласно выписке ЕГРН по состоянию на 01 января 2019 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:24 составляет 60 000 774,57 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778 составляет 3 459 241,35 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901 составляет 6 093 546, 84 рублей;
Кадастровая стоимость земельных участков 89:08:070101:2778 и 89:08:070101:2901 не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка 89:08:070101:24 нарушает право на установление действительной налоговой обязанности и ведет к уплате налога в завышенном размере.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрации муниципального образования города Салехард, Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - Быков А.В., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании полагал в удовлетворении заявленных требований отказать и поддержал письменное ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Быкова А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО "ЯмалЖилСтрой" является:
- собственником земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:24, общей площадью 19701 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, район Аэропорта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление;
- арендатором земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778, общей площадью 4153 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 37, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства объекта складского назначения;
- арендатором земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901, общей площадью 4548 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 35, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства объекта складского назначения.
По условиям договора аренды N 151/19 от 5 августа 2019 года земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778, со сроком аренды с 24.07.2019 по 23.07.2029 года и договора аренды N 150/19 от 5 августа 2019 года земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901, со сроком аренды с 24.07.2019 по 23.07.2029 года и приложений к ним, арендодателем выступает - Администрация муниципального образования г. Салехард, арендатор ООО "ЯмалЖилСтрой".
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Административный ответчик оспаривает право обращения административного истца в суд с административными требованиями об оспаривании кадастровой стоимости и установлении ее в рамках рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778, поскольку договор аренды заключен по итогам аукциона и арендная плата исчисляется от цены аукциона и не зависит от арендной платы за земельный участок.
Как следует из п.2 ст.39 ЗК РФ в случае заключения аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Согласно п.14 ст.3911 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с законом "Об оценочной деятельности" или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, суд приходит к выводы что результатами определения кадастровой стоимости затронуты права арендатора земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778, в связи с чем он имеет право обращения с административным исковым заявлением.
Также административный истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901, находящимся в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 399, статьями 401, 402 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, налоговая база по общим правилам подлежит определению исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Законом ЯНАО от 27.10.2014 N 83-ЗАО с 01 января 2015 года на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (статья 1).
Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:24) и налогоплательщик, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исходя из их кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данных объектов.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Государственная кадастровая стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером 89:08:070101:24 была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 60 000 774,57 рублей;
- с кадастровым номером 89:08:070101:2778 была установлена по состоянию на 01 января 2019 и составляет 3459251,35 рублей;
- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901 была установлена по состоянию на 18 марта 2019 года и составляет 6093546,84 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельных участков на данные даты подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д. 58,59,60)
Следовательно, исковые требования о том что, даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 января 2019 года и 18 марта 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в суд был представлен отчет оценщика N 20021401 от 03.03.2020 года ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС", в соответствии с которым была определена рыночная стоимость земельных участков. На указанный отчет были принесены замечания представителем Департамента имущественных отношений ЯНАО. Замечания были учтены экспертом, при составлении указанного отчета была допущена техническая ошибка, в связи с чем экспертом представлен новый отчет N 20021401И от 19.05.2020 года.
Суд принимает в качестве доказательства отчет эксперта N 20021401И от 19.05.2020 года.
Согласно указанному отчету рыночная стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:24 составила 7 902 000 рублей 00 копеек (на 01 января 2019 года);
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2778 составила 1 851 000 рублей 00 копеек (на 01 января 2019 года);
- земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2901 составила 2 056 000 рублей 00 копеек (на 18 марта 2019 года).
Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость и отчет является допустимым доказательством по административному делу.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обстоятельств недостоверности представленного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком были выбраны аналоги соответствующие категории оцениваемого земельного участка (земли населенных пунктов) и имущественных прав (аренда), объекты аналоги расположены в пределах нескольких населенных пунктов с объектом оценки, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки (с осмотром земельного участка с предоставлением в отчет фотоматериалов), с согласованием результатов. Необходимые корректировки с учетом характеристик объектов-аналогов оценщиком применялись.
Представленный отчет рыночной стоимости земельных участков является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
С учетом того, что кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд - 17 марта 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
РЕШИЛ:
Административный иск представителя Ткаченко А.В. действующего в интересах общества с ограниченной ответственностью "ЯмалЖилСтрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- с кадастровым номером 89:08:070101:24, общей площадью 19701 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, район Аэропорта, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 7 902 000 (семь миллионов девятьсот две тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
- с кадастровым номером 89:08:070101:2778, общей площадью 4153 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 37, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 851 000 (один миллион восемьсот пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
- с кадастровым номером 89:08:070101:2901, общей площадью 4548 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, автодорога Салехард-Лабытнанги, земельный участок 35, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 2 056 000 (два миллиона пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 18 марта 2019 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления ООО "ЯмалЖилСтрой" - 17 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда будет изготовлено 03 июня 2020 года.
судья С.А. Семейкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
