Дата принятия: 16 марта 2020г.
Номер документа: 3а-109/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 марта 2020 года Дело N 3а-109/2020
Ростовский областной суд в составе
судьи Чайка Е.А.,
рассмотрев в порядке упрощённого (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Волчанской Елены Юрьевны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Волчанская Е.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей административного здания с кадастровым номером ............... и объекта незавершённого строительства с кадастровым номером ..............., полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает её права, как плательщика налога на имущество.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.
Представитель Волчанской Е.Ю. Филиппов М.Ю. ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие административного истца, указав, что с выводами проведённой по делу судебной экспертизы административный истец согласен, возражений против них не имеет.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. в письменном ходатайстве также просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону в предварительном судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, основанных на выводах оценщика. После проведения судебной оценочной экспертизы и возобновления производства по делу представитель заинтересованного лица своего отношения к её результатам не выразил.
Частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
По правилам части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощённого (письменного) производства, предусмотренного главой 33 указанного Кодекса.
При таком положении настоящее административное дело подлежит рассмотрению в порядке упрощённого (письменного) производства судьей единолично без проведения устного разбирательства, ведения протокола и аудиопротоколирования.
Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что Волчанской Е.Ю. на праве собственности принадлежат:
- нежилое здание с кадастровым номером ..............., площадью 130, 5 кв. м, расположенное по адресу: ................, и
- объект незавершённого строительства с кадастровым номером ..............., площадью 392, 4 кв. м, расположенный по адресу: ................
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881.
Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость указанных нежилого здания составляет 5 119 156, 13 руб., объекта незавершённого строительства - 1 972 718, 41 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов завышенной.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статей 3??, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24 октября 2017 года N 393 "Об установлении налога на имущество физических лиц" на территории города Ростова-на-Дону установлен налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, Волчанская Е.Ю. 30 декабря 2019 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт от 18 декабря 2019 года N 73/19, подготовленный оценщиком ООО "Оценка Оптима" ............. согласно которому по состоянию на дату оценки рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 2 425 000, 00 руб. без учёта НДС, объекта незавершённого строительства - 308 000, 00 руб. без учёта НДС.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению экспертов ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ............... и .............. от 21 февраля 2020 года N 786-Э/2020 по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания составляет 2 630 000, 00 руб., объекта незавершённого строительства - 1 014 000, 00 руб.
Возражения, замечания на заключение экспертов лицами, участвующими в деле, не представлены; ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы не поступило.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объекта экспертизы, факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объектов в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и г. Ростове-на-Дону. Для определения рыночной стоимости спорных объектов эксперты использовали затратный подход. От применения доходного и сравнительного подходов эксперты мотивированно отказались, указав, что в ходе исследования сегмента рынка объектов экспертизы было выявлено, что аналогичные объекты производственно-складского назначения на открытом рынке к продаже и аренде не представлены, а представленные к продаже и аренде объекты производственно-складского назначения существенно отличаются от исследуемого недвижимого имущества по основным ценообразующим факторам, что не позволяет их использовать для определения рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного и доходного подходов.
Применение затратного подхода производилось при последовательном осуществлении следующих этапов: расчёт стоимости участка земли, как незастроенного; расчёт затрат на замещение либо воспроизводство существующих улучшений; определение предпринимательской прибыли застройщика и прибавление её к затратам на замещение либо воспроизводство; расчёт износа и устареваний по имеющимся улучшениям; сложение стоимости земли со стоимостью улучшений с учётом предпринимательской прибыли, износа и устареваний для получения рыночной стоимости исследуемого недвижимого имущества.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Само по себе наличие результата экспертизы, отличного от выводов оценщика, не предопределяет недостоверность определённой экспертами рыночной стоимости в значении, придаваемом ей частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Признаваемый указанным законом вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с недостоверностью оценки. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Доводы относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов экспертов, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания и объекта незавершённого строительства в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 30 декабря 2019 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 21 февраля 2020 года N 40 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 50 000, 00 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертами работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости, составляющая для нежилого здания 48, 62 %, а для объекта незавершённого строительства 48, 60 %, сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объектов экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
С учётом изложенного сумма 50 000, 00 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ..............., площадью 130, 5 кв. м, расположенного по адресу: ................ в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 630 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость объекта незавершённого строительства с кадастровым номером ..............., площадью 392, 4 кв. м, расположенного по адресу: ................ б, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 014 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Волчанской Елены Юрьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 50 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 21 февраля 2019 года N 40.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Е.А. Чайка
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
