Решение Белгородского областного суда от 19 октября 2018 года №3а-109/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 октября 2018 года Дело N 3а-109/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре И.В. Кубаевой,
с участием представителей административного истца Городова Д.А., административных ответчиков - Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица Стариковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Томаровское" к Правительству Белгородской области, департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации городского поселения "Поселок Яковлево" муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Томаровское", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 32 978 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. на 01.01.2016.
В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость земельного участка (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, определенную по результатам независимой оценки, что затрагивает права общества, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
В судебном заседании представитель административного истца требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Рыночную стоимость просил установить в размере, определенном оценщиками ООО "Р-Групп" - <данные изъяты> руб.
Представитель Правительства Белгородской области, одновременно представляющая и интересы департамента имущественных и земельных отношений области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, считала, что требование ООО "Томаровское" может быть удовлетворено с учетом стоимости земельного участка, определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на стоимость спорного участка.
Представитель администрации городского поселения "Поселок Яковлево" муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области подержал позицию представителя административных ответчиков.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о судебном заседании извещено своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 09.10.2018 N 2017-РК/Росреестр7811), явку своего представителя в суд не обеспечило.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителя вышеназванного Управления, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб.
Как следует из материалов административного дела, общество является собственником вышеназванного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщиков ООО "Р-Групп", которыми 20.04.2017 составлен отчет N Р170317.06.01-ЗУ об оценке рыночной стоимости земельного участка. Его рыночная стоимость определена оценщиками в размере <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более 96 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 28.06.2018 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты Г.
На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По результатам экспертизы экспертом Г. составлено экспертное заключение от 28.09.2018 N 067.04.0764. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 01.01.2016 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке N Р170317.06.01-ЗУ на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета стоимости конкретного объекта оценки. Выявлены нарушения статей 11, 16 Закона об оценочной деятельности, в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пунктов 11в, 11б, 22в, 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 N 611; пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. Указано, что нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлекли за собой некорректные расчеты, вследствие чего снижена рыночная стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 28.09.2018 N 067.04.0764 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., Информационно-аналитический справочник "Офисная коммерческая недвижимость" под редакцией Ардемасова Е., Справочник оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", под редакцией Лейфера Л.А., том 3, 2014 год, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов для индустриальной застройки.
Для анализа рынка экспертом были выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости без учета нетипичных (максимальных и минимальных коммерческих предложений), и расположенных на территории Белгородской области.
Фактических данных о ценах сделок экспертом выявлено не было. Исследуемые предложения размещались в открытом доступе (в периодических печатных изданиях средств массовой информации).
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" экспертом принято решение расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, поскольку в ходе анализа выявлено, что в месте нахождения спорного участка к продаже предлагаются в основном земельные участки для индивидуального жилищного строительства.
Экспертом подобраны предложения о продаже объектов, относящихся к одному с оцениваемым участком сегменту рынка (Таблица N 4 экспертного заключения).
По результатам обзора рынка на дату оценки эксперт установил, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка индустриального назначения варьируется от 1 000 до 5 666, 67 руб. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
Для расчета стоимости участка эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников - рекламно-информационной газеты "Моя реклама" от 19.11.2015 N 92/1675, архива объявлений в сети Интернет (https://ruads.org/belgorod).
Характеристики аналогов представлены в таблице N 5 "Данные по объектам-аналогам для объекта оценки" экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении и окружении, на площадь.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта Г. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной администравного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N Р170317.06.01-ЗУ содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Так по результатам проверки отчета об оценке эксперт указал, что в нарушение пунктов 10, 11б, 11в, 22б ФСО N 7 оценщиками не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки; анализ рынка земель проведен в сегментах, к которым фактическое использование оцениваемого земельного участка отношения не имеет, - для ИЖС и сельскохозяйственного назначения; не представлен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки; не применена корректировка на целевое использование участка. Также эксперт указал, что оценщик, используя в расчетах объект-аналог N 1 применил, корректировку на имущественные права в размере 16 % исходя из нахождения данного аналога в аренде, однако, исходя из текста объявления, участок находится в собственности.
Выявленных экспертом Г. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
Ввиду этого отчет, составленный оценщиками ООО "Р-Групп", отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом Г. по результатам судебной экспертизы.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В данном случае административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 29.06.2017.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление ООО "Томаровское" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 32 978 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления ООО "Томаровское" о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанное земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.06.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 24.10.2018


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка