Решение Калининградского областного суда от 16 января 2018 года №3А-109/2017, 3А-8/2018

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 января 2018 года Дело N 3А-8/2018
Калининградский областной суд в составе
председательствующего судьи областного суда Шубина Д.В.,
при секретаре Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Скварко Владимира Тадеушовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Скварко В.Т. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участказемельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение - для проектирования и строительства автосервиса, категория земель - земли населенных пунктов.Постановлением правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков составе земель населенных пунктов Калининградской области. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 года в размере 32719000 рублей. Полагая данную кадастровую стоимость земельного участка КН N завышенной, Скварко В.Т. обратился за проведением оценки его рыночной стоимости в специализированную организацию. Согласно отчету N, изготовленному ООО "Арбитражный управляющий", рыночная стоимость земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2012 года составляет 3093400 рублей. Правильность отчета N подтверждается экспертным заключением N. Полагает, что значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости ведёт к нарушению его прав как арендатора, поскольку размер арендных платежей исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом уточнения, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2012 года, в размере его рыночной стоимости 3093400 рублей.
Административный истец ИП СкваркоВ.Т., будучи надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представитель административного истца по доверенности Вандышев А.Н. в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по изложенным в нём доводам.
Представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, а также заинтересованных лиц - Администрация Гурьевского городского округа, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской областив судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно абз.4 п.2.2. Определения Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, в частности, при уплате арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральныйзакон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случаяхопределения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти летс даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Из пункта 3 статьи 16 Закона о кадастре следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.
ИП Скварко В.Т. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение - для проектирования и строительства автосервиса, категория земель - земли населенных пунктов,на основании постановления главы Администрации МО "Гурьевский городской округ" от 14 августа 2007 года N, что подтверждается договором N аренды земельного участка от 14 августа 2007 года.
На основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N641 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области", были утверждены результаты государственной кадастровой оценки, определенные по состоянию на 01.01.2012 г, которые составляют для участка с кадастровым номером N - 32719000рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости данного участка в ЕГРН - 19 сентября 2013 года.
Административным истцом представлено отчет об оценке N, изготовленный 30 июня 2017 года ООО "Арбитражный управляющий", согласно которому рыночная стоимость земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2012 года составляет 3093400 рублей.
Отчет выполнен оценщиком Д. (рег N в ООО "РОО", с 4 февраля 2008 года),
Из данного отчета следует, что оценщиком применен сравнительный подход при определении рыночной стоимости участка.
Согласно экспертному заключению N, выполненному Общероссийской организацией оценщиков "Российское общество оценщиков", отчет об оценке N соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки следует признать обоснованными.
ИП Скварко В.Т. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Калининградской области за пересмотром кадастровой стоимости земельного участка КН N. 29 августа 2017 года комиссией вынесено решение, которым в установлении кадастровой стоимости участка равной рыночной отказано. В обоснование в решении указано, что содержание отчета об оценке N не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленными ФСО, что выражается в следующем: корректировка на местоположение проведена балльным методом, с присвоением баллов с учетом только экспертного мнения оценщика, без какого-либо другого обоснования, что привело к нарушению п. 5 ФСО N3. Корректировка на вид права проведена с применением формулы без ссылки на источник, с применением не подтвержденных данных, с примечанием по тексту по тексту отчета: "рассчитана экспертным путем", что также противоречит п. 5 ФСО N3. Вместе с тем, положительное экспертное заключение признано соответствующимтребованиям, предъявляемым действующим законодательством.
Как следует из изложенного выше, у комиссии не имеется сомнений в правильности экспертного заключения N, которым отчет N признан соответствующим, в том числе, п. 5 ФСО N3.
В соответствии с п. 5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу ч. 2 ст. 59 КАС РФ в качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.
Стороной административного истца представлены письменные пояснения оценщика Д. к отчету N. Согласно данным пояснениям, ни в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ни в ФСО не содержится ограничений относительно применения поправок при расчете стоимости объекта, как и запрета на применение выводов, полученных экспертным путем. В отчете на стр. 46-47 приведена не только методика расчета поправки на местоположение (методика Вольновой), признанная эталоном расчета данной поправки, но и обоснования по применению данной методики. Балльная корректировка на вид права произведена с учетом минимальных рисков, возникающих при изменении объема права и уровня роста цен на региональном рынке недвижимости - 0,35. Набор основных видов рисков выведен на основании учебного пособия "Финансовая математика, анализ и расчет инвестиционных проектов" И.В. Решецкого.
Таким образом, в решении комиссии от 29 августа 2017 года не содержится конкретного указания на нарушения п. 5 ФСО N3, либо других положений действующего законодательства, которые могли бы поставить под сомнение достоверность отчета об оценке N;не приведено таких доказательств и административными ответчиками.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ИП Скварко В.Т. административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение - для проектирования и строительства автосервиса, категория земель - земли населенных пунктов, в размере 3093400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявлениеИП Скварко Владимира Тадеушовичаудовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 1 января 2012 года в размере его рыночной стоимости 3093400 (три миллиона девяносто три тысячи четыреста) рублей.
Датой подачи ИП Скварко В.Т. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд - 24 ноября 2017 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 19 января 2018 года.
Судья Д.В. Шубин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка