Решение Волгоградского областного суда от 06 апреля 2017 года №3а-1091/2016, 3а-107/2017

 
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 06 апреля 2017 года Дело N 3а-107/2017
 
Именем Российской Федерации
Волгоградский областной суд
в составе председательствующего судьи Гайдарова М.Б.,
при секретаре Козловой И.В.,
с участием:
представителя административного истца Калиничевой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Волгограде 06 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Романовского Дениса Владимировича, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
Романовский Д.В. 22 декабря 2016 года обратился в Волгоградский областной суд, уточнив требования в процессе разбирательства по делу, с административным исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, Управлению Росреестра по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
с кадастровым номером 34:28:070005:40, площадью 1 332 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 397000 руб. по состоянию на 01.01.2015 г.,
с кадастровым номером 34:28:070001:4, площадью 4 954 кв. м., расположенного по адресу: < адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1293 000 руб. по состоянию на 26.10.2015 г.,
указав в обоснование, что при расчёте арендной платы существенное значение имеет кадастровая стоимость земельных участков. При этом кадастровая стоимость спорных земельных участков в размере 818 847 руб. и 3045471, 50 руб. соответственно, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, что приводит к нарушению его права, как арендатора и плательщика арендной платы в виде необоснованного увеличения платы за землю.
В связи с тем, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, административный истец полагает, что в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, она должна быть установлена равной рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
с кадастровым номером 34:28:070005:40, площадью 1 332 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 397000 руб. по состоянию на 01.01.2015 г.,
с кадастровым номером 34:28:070001:4, площадью 4 954 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1293 000 руб. по состоянию на 26.10.2015 г., поддержала.
Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «ФКП«Росреестра» по Волгоградской области в судебное заседание не явился, представили ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствии представителя, против удовлетворения требований не возражают, указав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:28:070005:40 определена по состоянию на 01.01.2015 г., а с кадастровым номером 34:28:070001:4, определена по состоянию на 26.10.2015 г.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Возражений не представлено, при разрешении спора полагаются на усмотрение суда.
От административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области поступили объяснения, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления. При разрешении иска полагаются на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, возражения по заявленным требованиям не представили.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что Романовский Д.В. является арендатором земельных участков с кадастровым номером 34:28:070005:40, площадью 1 332 кв. м., и с кадастровым номером 34:28:070001:4, площадью 4 954 кв. м., расположенных по адресу: < адрес> что подтверждается договорами аренды № <...> от ... и № <...> от ... , заключенными с администрацией Среднеахтубинского района Волгоградской области, и договором купли-продажи от ... по которому вместе с правом собственности на недвижимое имущество Романовскому Д.В. были переданы права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды (т.1, л.д.10-20).
В соответствии с приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. № 46-н утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области по состоянию на 01.01.2015 г.
С учетом указанного правового акта, по данным государственного кадастра недвижимости (кадастровые справки от 08.12.2016г. и от 05.12.2016 г. т.1 л.д. 24, 23), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:28:070005:40 определена в размере 818 847 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:28:070001:4 определена в размере 3045471, 50 руб.
В соответствии с ответом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области на запрос суда, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения:
о земельном участке с кадастровым номером 34:28:070005:40, с категорией земель - Земли населённых пунктов», с разрешённым использованием - «Подъездной железнодорожный путь», площадью 1 332 кв. м., расположенном по адресу: < адрес>. Данный земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости 21.12.2005 г. Количественные и качественные характеристики, влияющие на изменение кадастровой стоимости земельного участка после 01.01.2015 г. не изменялись. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 818847 руб. на основании Приказа № 46-н - 01.01.2015 г. (т.1 л.д. 42);
о земельном участке с кадастровым номером 34:28:070001:4, с категорией земель - Земли населённых пунктов, с разрешённым использованием - «Подъездной ж/д путь к базе ООО «Втормет», площадью 4 954 кв. м., расположенном по адресу: < адрес> Данный земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости 21.12.2005 г. При рассмотрении запроса суда была выявлена и исправлена техническая ошибка в дате определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:070001:4, а именно: в связи с изменением категории земель данного земельного участка с «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» на «Земли населённых пунктов», по заявлению о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости №34-0-1-67/3101/2015-1307 от 20.10.2015 г. кадастровая стоимость была пересчитана с учётом изменений. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка установлена в соответствии с датой принятия решения об изменении категории земель - 26.10.2015 г.
Количественные и качественные характеристики, влияющие на изменение кадастровой стоимости земельного участка после 26.10.2015 г. не изменялись.
Таким образом, дата определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 3045471, 50 руб., рассчитанная на основании Приказа № 46-н и Приложения №2 (13 группа видов разрешённого использования) п.2.2. Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 г. №222 - 26.10.2015 г. (т.1 л.д. 43).
Полагая, что установленная государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость и увеличивает размер земельного налога, и считая в связи с этим, что кадастровая стоимость должна быть определена, как равная рыночной, административный истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно ч.1, 3, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО№4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010г. №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:070005:40 по заказу административного истца ООО <.......> составлен отчёт № <...> которым определена его рыночная стоимость в размере 397000 руб. (т.1 л.д.29-122). Рыночная стоимость земельного участка устанавливалась на 1 января 2015г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Волгоградской области, в отношении которых приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. № 46-н утверждены результаты кадастровой стоимости, поскольку сведения о нём были внесены в государственный кадастр недвижимости ранее даты формирования перечня недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами.
Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-экономическую ситуацию г. Волжский Волгоградской области, составил обзор рынка земли, изучил мониторинг предложения земельных участков.
После проведенного анализа спроса и предложения на земельные участки в местах расположения объекта оценки, согласно п.20 ФСО 7 в качестве наиболее эффективного использования объекта как земельного участка принято текущее использование.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. В ходе анализа состояния рынка изучена информация специализированных печатных и электронных изданий.
Для сравнения выбраны аналоги, рассматривались сопоставимые объекты схожие по площади, местоположению, наличию инженерных систем, коммуникаций.
Оценщиком составлена таблица корректировок по сравнимым продажам.
Отчет № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка проверены экспертом, в том числе на соответствие требованиям ст.11 и ст.12 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Положительными Экспертными заключениями № <...> от ... , составленными экспертом и утверждёнными Экспертным советом <.......>, установлено, что Отчёт соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте, подтверждается экспертизой отчёта об оценке. (т.1 л.д.123-144).
Положительные экспертные заключения соответствует требованиям ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Суд, оценивая представленные доказательства, отмечает соблюдение при оценке принципов обоснованности и однозначности, соответствие отчета требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам, обоснованность выбора метода оценки, учет уникальных характеристик объекта оценки и других требований законодательства.
Оснований для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:070005:40 у суда не имеется.
Согласно ст. 24.19 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:070001:4 по заказу административного истца оценщиком <.......> составлен Отчет № <...>, которым определена рыночная стоимость земельного участка в размере 1323 000 руб. (т.1 л.д. 146-238) по состоянию на 01.01.2015 г.
Отчет № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом в том числе на соответствие требованиям ст.11 и ст.12 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Положительным Экспертным заключением № <...> от ... , составленным экспертом и утверждённым Экспертным советом <.......>, установлено, что Отчёт соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. (т.2 л.д. 1-22).
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
При назначении экспертизы на разрешение эксперта был поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:070001:4 по состоянию на 26.10.2015 г. (т.2 л.д.72-73).
По результатам судебной экспертизы экспертом ООО <.......> САА составлено экспертное заключение № <...>, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: < адрес> с кадастровым номером 34:28:070001:4, площадью 4 954 кв.м., по состоянию на 26 октября 2015 г. составляет 1293 000 руб. (т.2 л.д.84-127).
Оценивая вышеназванное экспертное заключение, суд находит, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленный судом вопрос, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Специалист-оценщик, проводивший судебную экспертизу, предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос, подробно мотивировал свои выводы.
Также суд отмечает, что определенная в заключении судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Волжский Волгоградской области со схожим видом разрешенного использования; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 26 октября 2015 г.
Представитель административного истца уточнила исковые требования, и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:28:070001:4 в размере рыночной, положив в основу выводы, сделанные экспертом.
Суд также учитывает, что представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не оспаривали Отчет и Экспертное заключение, представленные административным истцом и полученные в ходе рассмотрения дела.
Оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание установленную рыночную стоимость земельных участков, суд находит требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" новые учетные записи вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на текущую дату. Включение любых сведений на прошедшую дату действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с чем, суд считает, что новая кадастровая стоимость вносится в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление от 22 декабря 2016 г. Романовского Дениса Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
с кадастровым номером 34:28:070005:40, площадью 1 332 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 397000 руб. по состоянию на 01.01.2015 г.,
с кадастровым номером 34:28:070001:4, площадью 4 954 кв. м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1293 000 руб. по состоянию на 26.10.2015 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения путем подачи жалобы через суд, принявший решение.
Судья М.Б. Гайдаров
Мотивированное решение составлено 06 апреля 2017 г.
Судья М.Б. Гайдаров



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка