Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 мая 2020 года №3а-108/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 12 мая 2020 года Дело N 3а-108/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Семейкиной С.А.
при секретаре Чухломиной А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-108/2019 по административному исковому заявлению Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее - УМИ Администрации город Муравленко) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
установил:
УМИ Администрации города Муравленко обратилось в суд с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Комиссия, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) об оспаривании решения Комиссии N 1969 от 27.12.2019 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена равной его рыночной стоимости в размере 190 000 рублей по состоянию на 14 июля 2015 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 14 июля 2015 года, составляет 897 868 рублей 62 копейки.
Земельный участок, отнесенный к государственно собственности, административным истцом передан в аренду ООО "ЛенАр", арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Принятое решение Комиссии нарушает права органа местного самоуправления, поскольку влечет за собой необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей за земельный участок.
В качестве заинтересованных лиц, судом к участию в деле привлечены: Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, ООО "ЛенАр".
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, с уд их явку обязательной не признавал. На основании ч.2 ст.150 КАС РФ административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, УМИ Администрации город Муравленко (арендодатель) передан в аренду ООО "Ленар" (арендатор) земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 678 кв м, из земель населенных пунктов, для размещения предприятия автосервиса и автомобильного моечного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора аренды N 110-18 от 26.09.2018 года (со сроком до 15.09.2067 года), арендная плата за использование земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 14 июля 2015года и составляла 897 868 рублей 62 копейки.
20 декабря 2019 года представитель ООО "ЛенАр" - Чечёткина М.В. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с приложением отчета оценщика, которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 июля 2015года определена в размере 190 000 рублей, а также документов, подтверждающих право на земельный участок.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1969 от 27.12.2019 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика (в размере 190 000 рублей), по состоянию на 14.07.2015 года.
Оснований для вывода о незаконности оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не имеется, по следующим основаниям.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Аналогичные полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрены также в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года ЦУ 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Как усматривается из материалов дела, решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 14 июля 2015года в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, созданной на основании Приказа Росреестра от 25 октября 2012 года N П/469 (с учетом изменений внесенных в данный приказ).
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок), комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу соблюдена.
Письменное уведомление о месте и времени заседания Комиссии заблаговременно было направлено ООО "ЛенАр" и в орган местного самоуправления.
На заседании Комиссии, проведенном 27 декабря 2019 года, присутствовали все члены комиссии (3 члена комиссии).
Следовательно, в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 10 Порядка, заседание Комиссии являлось правомочным.
Голосование членов Комиссии по вопросу установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены комиссии проголосовали единогласно.
Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято при наличии кворума и единогласно, что согласуется с требованиями пунктов 10, 11, 12 Порядка.
Принятое решение Комиссии доведено до сведения органа местного самоуправления в соответствии с пунктом 21 Порядка.
Положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке от 24.07.2019 года N 1621-07-2019-М/89, подготовленного оценщиком Мининой Т.И. (далее отчет оценщика).
Представленный в Комиссию отчет оценщика отвечает требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало п. 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель и дате оценки, применялись расчеты корректировки на предполагаемые имущественные права, на площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.
Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности, профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
Нельзя согласиться с указанием в административном исковом заявлении и позицией административного истца о невозможности проверки характеристик объектов аналогов.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации (агентство осуществляющее продажу недвижимости), что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки.
Вопреки доводам административного искового заявления, как в отчете оценщика, так и в приложении к нему, имеется ссылка на источники информации и справки агентства недвижимости в отношении объектов аналогов.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные административным истцом предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки. Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства при проведении оценки объекта.
С учетом изложенного, Комиссия, руководствуясь положениями федерального законодательства, вправе была принять решение об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.
При указанных обстоятельствах не имеется оснований для вывода о нарушениях административным ответчиком действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения.
Таким образом, оценивая представленные доказательства с позиции статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение, принято уполномоченным коллегиальным органом в пределах его компетенции и в соответствии с требованиями законодательства, что влечет отказ в удовлетворении административного искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу N 1969 от 27.12.2019 года, отказать.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка