Решение Ярославского областного суда от 18 августа 2020 года №3а-108/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 3а-108/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Письменной Ольги Александровны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Индивидуальный предприниматель (ИП) Письменная О.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 277 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - спорт (код вида 5.1), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 729 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 325 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 724 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 295 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 259 000 рублей;
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - комплекс зданий магазина, площадью 4 300, 7 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 50 385 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ИП Письменная О.А. является собственником указанных объектов недвижимости, плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты);
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 729 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 724 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 259 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 60 462 000 рублей.
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и по состоянию на 1 января 2019 года составила:
для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 548 010, 10 рублей;
для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 925 980, 30 рублей;
для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 10 129 027, 70 рублей;
для объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 105 411 047, 47 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Николаева Т.Б. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Дятлова Е.Г., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Письменной О.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ИП Письменная О.А. является собственником следующих земельных участков:
площадью 1 277 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - спорт (код вида 5.1), расположенного по адресу: <адрес>
площадью 1 325 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>
площадью 3 295 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП Письменная О.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.
Судом установлено также, что ИП Письменная О.А. является собственником объекта недвижимости: наименование - комплекс зданий магазина, площадью 4 300, 7 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27 ноября 2014 года N 441 введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и решения муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ИП Письменная О.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ИП Письменной О.А. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов" и объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года":
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 548 010, 10 рублей;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 3 925 980, 30 рублей;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 10 129 027, 70 рублей.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 105 411 047, 47 рублей.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. Согласно выводам Отчетов:
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 729 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 724 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 259 000 рублей;
рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 60 462 000 рублей.
Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., а также выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом Дятловым Е.Г., дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, оценщиком проведен анализ рынка, в том числе исследование данных о сделках и предложениях по продаже земельных участков торгово - офисного сегмента в городе Рыбинск. В результате исследований оценщиком выявлено три предложения, о которых имеется достаточно информации для сопоставления с объектом оценки и которые являются предложениями о продаже свободных земельных участков.
Из указанных трех объектов, оценщиком отобраны два объекта для участия в дальнейшей выборке, которые совпадают с оцениваемыми объектами по виду разрешенного использования.
Один из выявленных объектов по адресу: <адрес> имеет сложный вид разрешенного использования и в первую очередь предназначен для жилищного строительства, в связи с чем исключен оценщиком из участия в дальнейшей выборке.
Суд находит данные действия оценщика вполне обоснованными. Такая оценка характеристик выявленных аналогов и данных рынка относится к компетенции оценщика и положениями раздела V и пункта 22 ФСО N 7 не противоречит.
В качестве одного из аналогов (аналог N 4) оценщик использует сведения о предложении к продаже объекта по адресу: <адрес>, с ценой данного предложения в 4 000 000 рублей (847, 82 рубля за 1 кв.метр).
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что на даты, более близкие к дате продажи, указанный земельный участок предлагался по более высокой цене, чем учтено оценщиком.
Кроме того, оценщиком Григорьевой Л.А., выполнившей исследуемый Отчет, в рамках иного административного дела был составлен отчет об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, которая составила большую величину, чем принято оценщиком в расчетах в данном Отчете.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений Департамента.
Стороной административного истца представлены суду доказательства того, что увеличение цены указанного аналога после 29 декабря 2017 года связано с возведением на данном земельном участке объекта капитального строительства в различных стадиях его завершения.
Обоснованность данного утверждения административным ответчиком не опровергнута.
Величина рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках оспаривания его кадастровой стоимости с судебном процессе не может быть принята для расчета при определении рыночной стоимости иного объекта недвижимости, поскольку в соответствии с пунктом 22а ФСО N 7 для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом используются данные о сделках или предложениях с аналогичными объектами недвижимости. Данные отчета об оценке рыночной стоимости объекта таковыми не являются.
Таким образом, при определении стоимости предложения аналога N 4 требования федеральных стандартов оценки оценщиком не нарушены.
Из Отчета об оценке следует, что оценщиком применены следующие корректировки к ценам объектов - аналогов: на торг, на передаваемые права, на дату продажи, на местоположение в области, на местоположение относительно районов города, на выход на "красную линию", на площадь.
При введении корректировки на дату продажи оценщик исходила из того, что датой оценки является 1 января 2019 года, выявленные ею объекты предлагались к продаже в 2015 и в 2016 годах.
Дата предложения определялась оценщиком по дате обновления информации на соответствующих Интернет - сайтах по продаже недвижимости.
В возражениях на Отчет Департамент указывает на то, что при определении величины корректировки необходимо исходит из даты публикации объявления впервые. В таком случае величина корректировки, и, следовательно, результат оценки, будут иными.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений административного ответчика.
Обновляя информацию о предложении к продаже объекта недвижимости, продавец таким образом подтверждает информацию об указанном предложении, в том числе о его цене.
Таким образом, оценщик обоснованно в качестве даты предложения учла дату обновления информации как подтверждение продавцом актуальности определенной им стоимости объекта.
Указанные действия оценщика в полной мере соответствуют пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения также о пяти предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований.
Так, аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа, в селе Толгоболь Рютневского сельского округа, в поселке Карачиха Ивняковского сельского поселения, в городе Тутаев Ярославской области не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Аналог, расположенный на улице Академика Колмогорова в городе Ярославле, обременен наличием на нем объекта капитального строительства.
В возражениях на Отчет приведены также доводы о том, что рассчитывая рыночную стоимость объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, являющимся объектом оценки в данном Отчете, оценщик получил иную величину его рыночной стоимости, чем определено исследуемым Отчетом.
Суд полагает, что данные доводы Департамента правового значения не имеют, поскольку в указанной части отсутствует указание на требования стандартов оценки, которые нарушены данными действиями оценщика.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков административного истца судом не установлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Дятловым Е.Г., Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> является достоверной.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости земельных участков в размере, определенном Отчетом:
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 729 000 рублей;
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 724 000 рублей;
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 259 000 рублей.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена оценщиком затратным, доходным и сравнительным подходами, после чего оценщик осуществила согласование полученных результатов.
Из Отчета следует, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходами оценщик определяла стоимость единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок, на котором он находится), после чего из полученного значения вычитала стоимость земельного участка.
Величина стоимости объекта капитального строительства определена оценщиком на основании коэффициента, составившего 0,77, в соответствии с предложением, содержащемся в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.
Суд полагает, что такой расчет оценщика вполне обоснован и соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3, пунктам 22, 23 ФСО N 7.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка, занятого оцениваемым объектом недвижимости, как условно свободного, получена иная величина его рыночной стоимости, как указывалось выше, правового значения не имеют, поскольку обоснованности и верности вышеприведенного расчета оценщика не опровергают.
В рамках доходного и сравнительного подходов оценщик к ставкам арендной платы аналогов, а также к ценам аналогов применяла корректировки с целью устранить выявленные различия в характеристиках объекта оценки и аналогов, что в полной мере соответствует требованиям пунктов 22, 23 ФСО N 7.
Так, при расчете ставки арендной платы оценщик корректировала ставки аналогичных объектов на торг, на дату предложения, на местоположение относительно районов города, на физическое состояние здания, на расположение относительно "красной линии", на этаж, на наличие отдельного входа.
В рамках сравнительного подхода применены корректировки на права на земельный участок под строением, на торг, на дату продажи, на местоположение относительно районов города, на физическое состояние здания, на тип отделки, на местоположение относительно "красной линии", на площадь.
При этом, к величинам как ставок арендной платы, так и предложений к продаже объектов оценщиком не применялись корректировки на близость к остановкам общественного транспорта, среднюю проходимость в день, тип парковки, материал стен.
Суд полагает, что отсутствие в Отчете корректировок по приведенным элементам сравнения недостатком Отчета не является.
Согласно положениям пунктов 22. 23, 25 ФСО N 7 определение ценообразующих факторов на основании анализа характеристик объектов оценки и объектов аналогов относится к компетенции оценщика, который должен результаты анализа и выводы полно в Отчете изложить и обосновать.
Суд полагает, что указанные требования оценщиком выполнены, все выводы по характеристикам объектов, их сопоставление и обоснование введенных корректировок в Отчете изложены, вполне подтверждены и их обоснованность сомнений не вызывает.
Неиспользование отдельных элементов сравнения, предлагающихся в справочной литературе, не является нарушением федеральных стандартов оценки.
В связи с этим, доводы административного ответчика в той части, где он указывает на неполное сопоставление объекта оценки с аналогами в рамках доходного и сравнительного подходов, являются несостоятельными.
Кроме того, оценщиком и экспертом в судебном заседании сделан анализ тех корректировок, на необоснованное отсутствие которых в Отчете указывает Департамент.
Так, корректировка на близость к остановкам общественного транспорта не применялась оценщиком по причине отсутствия различий в данной характеристике объекта оценки и аналогов.
При этом, приводя доводы об отсутствии указанной корректировки, Департамент также не ссылается на то, что объект оценки и аналоги по данному показателю различаются.
Корректировка на среднюю проходимость в день, согласно справочной литературы, на которую ссылается административный ответчик, применяется для высококлассной торговой недвижимости, к которой объект оценки не относится.
Корректировка на тип парковки применяется при оценке жилой недвижимости (квартир), что также следует из Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 год, на который ссылается административный ответчик.
Кроме того, оценщиком проведены исследования для установления зависимости арендной ставки, исходя из наличия у здания парковки, а также исходя из материала стен, из которых изготовлен предлагаемый в аренду объект, в результате которого зависимости ставки арендной платы от данных показателей не установлено.
Не приведено доказательств того, что указанные элементы сравнения являются ценообразующими факторами при сдаче в аренду или продаже объектов из одного с оцениваемым объектом сегмента рынка, также и административным ответчиком.
Из Отчета об оценке следует также, что в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщик к полученной величине ставки арендной платы применила скидку на "якорного" арендатора, исходя из того, что значительная площадь объекта оценки предоставляется в аренду крупным торговым сетям.
Для определения величины скидки оценщиком принята методика разработанная и рекомендованная банком ВТБ для оценки коммерческой недвижимости.
Данные материалы в Отчете оценщиком в полном объеме приведены, ссылки на источники полученной информации имеются.
При таких обстоятельствах, действия оценщика в указанной части вполне обоснованы и требованиям пункта 25 ФСО N 7, пункта 11 ФСО N 3 соответствуют.
При расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом в качестве одного из аналогов оценщиком использованы данные о предложении к продаже объекта по адресу: <адрес>
В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что оценщиком при проведении расчетов использованы недостоверные данные о его площади: принята площадь 1 400 кв.метра, тогда как верной является площадь в 1 180, 3 кв.метра. данный факт привел к занижению стоимости 1 кв.метра данного аналога.
Вместе с тем, в Отчете в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 содержится скриншот объявления о продаже данного объекта, из которого со всей определенностью следует, что площадь продаваемого объекта составляет 1 400 кв.метров.
Таким образом, оценщиком обоснованно принята к расчету именно данная площадь помещения.
Данные о площади объекта в 1 180, 3 кв.метров установлена административным ответчиком по данным Единого государственного реестра недвижимости.
Вместе с тем, из дела следует, что торговый центр по адресу: <адрес>, имеет смежные торговые помещения по <адрес> с меньшей площадью, которые возможно входили в состав предложения.
При таких обстоятельствах, оснований для принятия площади объекта в 1 180, 3 кв.метра у оценщика не имелось, действия его соответствуют федеральным стандартам оценки.
Возражений относительно достоверности Отчета об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Дятловым Е.Г., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, определенном Отчетом, 60 462 000 рублей.
При этом, заявление административного истца о том, что данная величина составляет 50 385 000 рублей, является неверным.
Из Отчета следует, что при расчете рыночной стоимости объекта доходным и сравнительным подходами, оценщиком не производилось каких - либо "очищений" полученных цен и ставок арендной платы, исходя из предположения о наличии в их составе налога на добавленную стоимость.
Расчет производился безотносительно наличия или отсутствия указанной составляющей в ценах предложений и в ставках арендной платы.
По итогам данного расчета получена величина в 60 462 000 рублей.
Вместе с тем, после получения итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком, предполагающим, что в составе данной стоимости имеется налог на добавленную стоимость, заложенный продавцами и арендодателями в цены соответствующих предложений, уменьшил итоговую величину на данный налог, получив сумму в 50 385 000 рублей.
В связи с этим, принимая во внимание, что последние выводы оценщика безосновательны и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, суд не находит оснований определять в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости цену в 50 385 000 рублей.
Рыночная стоимость данного объекта, исходя из логики и последовательности проанализированного судом расчета, составляет 60 462 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Письменной О.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> является дата обращения ИП Письменной О.А. с настоящим административным иском в суд - 20 февраля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Письменной Ольги Александровны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 277 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - спорт (код вида 5.1), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 729 000 (один миллион семьсот двадцать девять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 729 000 (один миллион семьсот двадцать девять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 325 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 724 000 (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 724 000 (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 295 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 259 000 (пять миллионов двести пятьдесят девять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 259 000 (пять миллионов двести пятьдесят девять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - комплекс зданий магазина, площадью 4 300, 7 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 60 462 000 (шестьдесят миллионов четыреста шестьдесят две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 60 462 000 (шестьдесят миллионов четыреста шестьдесят две тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 февраля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 1 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка