Решение Пензенского областного суда от 26 августа 2019 года №3а-108/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2019 года Дело N 3а-108/2019
Именем Российской Федерации
26 августа 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Емелиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТВИГА" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка"об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТВИГА" (далее - ООО "ТВИГА, общество") обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 71 489 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункционального комплекса, для строительства объектов связи, инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенного южнее автодороги М-5 "Урал", в районе Арбековских прудов, г. Пенза.
В обоснование заявленных требований сослалось на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку размер налога исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:1008004:1587 в размере равном её рыночной стоимости - 34 995 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
В ходе рассмотрения дела представитель ООО "ТВИГА" Пазюн Ю.С. (доверенность от 10 апреля 2019 г.) исковые требования поддержала. После перерыва представитель административного истца, будучи надлежаще уведомленным, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Представитель административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание также не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что не оспаривает рыночную стоимость земельного участка, указанную в заключении эксперта, и полагает разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), разрешение заявленных требований оставил на разрешение суда.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.) возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области в судебное заседание не явились, полагая разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что ООО "ТВИГА" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 71 489 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункционального комплекса, для строительства объектов связи, инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенного южнее автодороги М-5 "Урал", в районе Арбековских прудов, г. Пенза, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 мая 2019 г. N КУВИ-001/2019-10617981 (т. 1, л.д. 138-140).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Поскольку ООО "ТВИГА" является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то оно имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 72 255 362,08 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 6).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В подтверждение своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка общество представило отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости от 15 февраля 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Прайм консалтинг" - ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ составила 34 995 000 рублей (т. 1, л.д. 59-129).
Однако указанный отчет об оценке спорного земельного участка не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.
При проведении оценки оценщиком Бабаевым Н.М. в нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, а также подпункта б пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, в качестве объекта-аналога N 1 был использован земельный участок, расположенный в с.Засечное Пензенского района Пензенской области за границами г.Пензы, стоимость которого ниже, чем у земельных участков коммерческого назначения в г.Пензе (т. 1, л.д.110). Кроме того, указанный земельный участок предлагался к продаже с расположенным на нем строением - срубом с металлической крышей (т. 1, л.д.110). Объект-аналог N 4 также предлагался к продаже со строением - гаражом (т. 1, л.д.112). При этом оценщиком каких-либо корректировок к объектам-аналогам в связи с наличием на них строений не применено. Указанные нарушения влекут искажение результатов оценки спорного земельного участка, в связи с чем отчет об оценке оценщика Бабаева Н.М. не может признан допустимым доказательством по делу (часть 3 статьи 59, статья 61 КАС РФ).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России. По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО10. от 25 июля 2019 г. N 1666/2-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила - 84 223 601 рублей(т. 1, л.д. 215-228).
В опровержение выводов эксперта административным истцом представлена рецензия ООО "Прайм консалтинг" (г.Москва), где указано на недопустимость использования экспертом объектов-аналогов со значительной разницей в размере удельных показателей стоимости за 1 кв.м. и площади, на необходимость применения корректировки к объекту-аналогу N 1 на дату предложения к продаже, на неправильный расчет корректировок на площадь к объектам-аналогам, на несоответствие объекта-аналога N 3 сегменту рынка оцениваемого объекта, на отсутствие в заключение эксперта обязательной информации, указанной в пункте 8 ФСО N 3 и пунктах 11 и 22 ФСО N 7.
В судебном заседании эксперт Тимакина О.В., возражая против доводов рецензии ООО "Прайм консалтинг" на ее заключение, указала, что законодательство об оценочной деятельности не содержит запрета на использование в качестве аналогов объектов, имеющих существенное отличие по удельной стоимости 1 кв.м. Использование в качестве объекта-налога N 1 земельного участка с более высокой стоимостью обусловлено ограниченностью рынка земельных участков коммерческого назначения в Пензенской области, где предлагаются к продаже земельные участки в центральной части г.Пензы по более высокой цене. Объект-аналог N 1 наиболее близок по местоположению к оцениваемому земельному участку, располагающемуся ближе к окраине г.Пензы.
Указанные доводы эксперта основаны на действующем законодательстве и результатах исследования рынка земельных участков в г.Пензе и не опровергнуты участвующими в деле лицами.
Суд не может согласиться с рецензией на заключение эксперта и в части необходимости использования корректировок на дату предложения (срок экспонирования земельных участков) в отношении объекта-аналога N 1 в соответствии со Сборником рыночных корректировок за 2017 г. под редакцией Е.Е. Яскевича, поскольку указанный сборник характеризует рынок земельных участков в Московской области, который имеет более активный и развитый характер, в отличие от рынка г.Пензы. При этом экспертом ФИО11 указано на то, что срок продажи земельных участков коммерческого назначения в <адрес> может достигать 2-х лет, что позволяет отказаться от применения указанной выше корректировки.
Факторов, свидетельствующих о существенном изменении цен за период между датой сделки (предложения) и оценки в <адрес>, не выявлено. Данные портала "Статриэлт", приведенные в рецензии на заключение эксперта, не опровергают установленных экспертом обстоятельств, поскольку выводы о сроках продажи земельных участков на этом портале приведены в целом по Российской Федерации на 1 января 2016 г. - за период, который не имеет отношения к дате оценки в настоящем деле.
Также нельзя признать обоснованными доводы рецензии о неправильном применении экспертом корректировки на площадь к объектам-аналогам из Справочника оценщика недвижимости - 2017 под редакцией Л.А. Лейфера, поскольку справочник не содержит ограничений для его использования при оценке земельных участков площадью свыше 3 га. Графики, использованные рецензентом для расчета корректировок на площадь, носят справочный характер и полученные при их использовании значения близки к размеру корректировок, принятых экспертом.
В рецензии на заключение эксперта не приведено доказательств того, что на дату оценки предлагались к продаже земельные участки соответствующие спорному земельному участку по площади и другим ценообразующим факторам, что позволило бы исключить использование поправок на площадь земельного участка при его оценке.
Также является ошибочным и довод рецензента о том, что использованный экспертом объект-аналог N 3 относится к другому сегменту рынка и не может быть использован при оценке спорного земельного участка.
В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что при сборе информации о продажах земельных участков ею было уточнено целевое назначение земельного участка объекта-аналога N 3, расположенного по ул.Аустрина г.Пензы, которое предусматривало размещение базы для продажи стройматериалов, что предполагает коммерческое использование земельного участка.
Данные объяснения эксперта сторонами спора не опровергнуты.
Довод рецензента о том, что экспертное заключение должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к отчету об оценке федеральными стандартами оценки, является необоснованным.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Проанализировав заключение эксперта ФИО5, суд приходит к выводу о том, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Допущенные экспертом описки на странице 12 заключения (т. 1, л.д.220 оборот) при указании интервала цен предложений о продаже земельных участков, а также в наименовании сегмента рынка при описании ценообразующих факторов для земельных участков (т. 1, л.д.220) не влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.
Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Оценивая возражения административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем отсутствуют основания, указанные в части 2 статьи 83 КАС РФ для проведения повторной экспертизы.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N состоянию на 1 января 2018 г. составляет 84 223 601 рубль.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылался на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.
Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.
При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении требований ООО "ТВИГА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости следует отказать.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с возложением расходов по ее оплате на административного истца.
Вместе с заключением эксперта в суд поступило заявление ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России о возмещении расходов на производство экспертизы, в связи с неоплатой счета административным истцом.
Согласно расчету стоимости экспертных услуг по производству судебной экспертизы ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 229-230).
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 88 и 94 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Учитывая, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, в удовлетворении административных исковых требований ООО "ТВИГА" отказано и заключение судебной экспертизы положено в основу судебного акта, при этом доказательства, подтверждающие освобождение административного истца от уплаты судебных расходов отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что понесенные расходы за производство судебной экспертизы подлежат взысканию с ООО "ТВИГА", как стороны, проигравшей в судебном споре.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ТВИГА" кДепартаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка N, общей площадью 71 489 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункционального комплекса, расположенного южнее автодороги М-5 "Урал", в районе Арбековских прудов, г. Пенза по состоянию на 1 января 2018 г. - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТВИГА" в пользу федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2019 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка