Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 23 ноября 2017 года №3а-108/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2017 года Дело N 3а-108/2017
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Олзоевой Н.В. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости
установил:
11 октября 2017 года Олзоева Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Олзоева Н.В. является собственником следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ..., площадью 995 кв.м., расположенного по адресу: <...>; 2) с кадастровым номером ..., площадью 1375 кв.м., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данных земельных участков определена в размере 16147752,50 руб. и 9749597,05 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчётам об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет 4540 000 руб. и 6 090000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Олзоева Н.В. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее представитель Лобыкин С.В. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на то, что представленный отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный ООО "Агентство оценки собственности", является ненадлежащим доказательством.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. также возражала против удовлетворения административного иска.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия Иванова М.Т-Ж. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Олзоевой Н.В. подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Олзоева Н.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 995 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения нежилого здания. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июня 2017 года N ....
Также Олзоева Н.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1375 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства торгово-офисного здания. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июня 2017 года N ....
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Принадлежащие Олзоевой Н.В. земельные участки поставлены на кадастровый учет 28 ноября 2005 года и 15 мая 2008 года, их кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 9749597,05 руб. (земельный участок с кадастровым номером ...) и 16147752,50 руб. (земельный участок с кадастровым номером ...), что следует из кадастровых справок от 10 марта 2017 года и сторонами не оспаривается.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.
Административным истцом представлены отчёты об оценке N 56/17-РБ, 51/17-РБ от 4 мая 2017 года и 23 июня 2017 года соответственно (далее - отчёты), выполненные ООО "<...>".
Из отчётов следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014 год.
Оценщик использовал информацию газет "Всё для Вас", "Из рук в руки", информацию сети Интернет, размещённую на сайтах www.ruads.org, www.uurielt.ru, www.uukamelot.ru, ulan-ude.etagi.com и других.
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте N 56/17-РБ на страницах 52-54, в отчете N 51/17-РБ на страницах 53-55.
Как следует из отчёта N 56/17-РБ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:141, применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>; 2. ул. <...>; 3. ул. <...>).
При проведении оценочных работ применена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (0%, 12%, 4%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Данная корректировка учитывает зависимость удельной стоимости 1 кв.м. площади от общей площади объекта. Меньшие земельные участки имеют большую удельную стоимость 1 кв.м. площади и наоборот, так как на 1 кв.м. площади приходится различное количество улучшений и крупные земельные участки включают в себя стоимость земель общего пользования, имеющих меньшую стоимость.
Применена корректировка на торг (-14%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (13,88%, 19,24%, -2,22%). Применена корректировка на вид разрешённого использования (-16%).
Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения. Согласно проведённого оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен.
Корректировка на имущественные права не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций, корректировка на дополнительные улучшения не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.
По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 года равна 4540 000 руб.
Как следует из отчёта N 51/17-РБ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>; 2. ул. <...>; 3. ул. <...>).
При проведении оценочных работ применена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (-4%, 8%, 0%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года.
Применена корректировка на торг (-14%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (3,59%, 0,96%, -17,21%).
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги предназначены для использования их в качестве коммерческого назначения.
Корректировка на имущественные права, на условия продажи (финансирования), на дату продажи, на наличие инженерных коммуникаций, на дополнительные улучшения не применялась по аналогичным основаниям.
По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 года равна 6090 000 руб.
При изучении приведённых отчётов оценщика, не содержащих в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает их соответствующими требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимых доказательств заявленных административным истцом требований.
В отчётах об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Доводы Управления Росреестра по Республике Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что отчёты об оценке не являются допустимыми доказательствами рыночной стоимости земельных участков, проверены судом и признаны несостоятельными.
Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.
В судебном заседании оценщик Лубсанов Т.Р. дал пояснения на поступившие вопросы, выводы, изложенные в отчётах об оценке, подтвердил в полном объеме.
Обоснованность применения поправки на местоположение через рынок жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода в ходе судебного разбирательства подтверждена оценщиком. Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит.
Отчёты об оценке составлены компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчётам приложены копии соответствующего свидетельства, страховой полис.
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельных участков заявителя, определённой в отчётах об оценке.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Олзоевой Н.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. - 4 540000 руб. и 6090000 руб. соответственно.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Олзоевой Н.В., поступивший в суд 11 октября 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 995 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для размещения нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 4 540000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1375 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 6090000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка