Решение Калининградского областного суда от 15 декабря 2017 года №3а-108/2017

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 декабря 2017 года Дело N 3а-108/2017
Калининградский областной суд в составе:
судьи областного суда Корнюшенкова Г.В.,
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Красильникова Сергея Алексеевича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области", администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Красильников Сергей Алексеевич (далее также - административный истец) обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, поданным его представителем по доверенности Фальковой Д.Е., к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", указав, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования.
На основании постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на дату оценки 29 апреля 2016 года в размере 28996430 рублей 10 копеек.
Посчитав указанную кадастровую стоимость земельного участка завышенной административный истец заключил с ООО "Арбитражный поверенный" договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости.
Согласно составленного оценщиком отчета N от 14 июня 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 29 апреля 2016 года составляет 6813 000 рублей.
В соответствии с экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 30 июня 2017 года N данный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 29 апреля 2016 года значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, так как от размера кадастровой стоимости земельного участка напрямую зависит размер подлежащей оплате административным истцом арендной платы.
Административный истец обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта вышеуказанного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также - Комиссия). Решением Комиссии от 9 августа 2017 года N заявление административного истца было отклонено.
На основании положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования, в размере его рыночной стоимости - 6813 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности - Фалькова Д.Е. поддержала административное исковое заявление и заявленные в нем требования административного истца в полном объеме, указав, что просит установить рыночную стоимость вышеуказанного земельного участка на дату 29 апреля 2016 года.
Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области", Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учетом мнения представителя административного истца, положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ", в лице ее представителя по доверенности - Манукина Д.В., суду представлен письменный отзыв на административное исковое заявление Красильникова С.А., в котором содержится просьба отказать административному истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование возражений указывается на принятое административным истцом на себя обязательство по уплате арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28996430 рублей 10 копеек и, соответственно, на снижение поступлений от арендной платы при снижении кадастровой стоимости. Также указывается на не соответствие содержания и оформления отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что Красильников С.А. является арендатором на срок до 18 марта 2020 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается нотариально заверенными копиями Договора N аренды земельного участка от 10 июня 2016 года, заключенного между Администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" и Красильниковым С.А. (л.д. 6-11), и постановления Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" от 1 июня 2016 года N 1165 "О предоставлении Красильникову С.А. земельных участков (образованных из ранее предоставленных земельных участков), расположенных по адресу: <адрес>" (л.д.12-14).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2012 года, установлены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Калининградской области, а также средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских) округов Калининградской области.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 29 апреля 2016 года (дата определения кадастровой стоимости) на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 определена в размере 28996430 рублей 10 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2017 года N (л.д. 17).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Действующим Порядком определения арендной платы ха земельные участки, находящиеся в собственности МО "Зеленоградский район" и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным решением районного Совета депутатов МО "Зеленоградский район" от 7 апреля 2015 года N 264, предусмотрено определение арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, на основании кадастровой стоимости земельных участков (пункт 2).
В соответствии с договором N аренды земельного участка от 10 июня 2016 года, заключенным административным истцом с администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ", арендная плата за земельный участок равна кадастровой стоимости земельного участка умноженной на соответствующий коэффициент, утвержденный органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.1).
Исходя из изложенного, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца при уплате арендной платы.
Таким образом, Красильников С.А. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом представлен суду Отчет N от 14 июня 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для общего пользования, с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненный по его заказу ООО "Арбитражный поверенный" (далее - Отчет), в соответствии с которым (л.д.18-87) рыночная стоимость оцениваемого земельного участка на 29 апреля 2016 года составляет 6813 000 рублей.
Лицо, составившее Отчет - оценщик А., включена в реестр саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", регистрационный N, свидетельство N выдано 4 декабря 2014 года, стаж работы в оценочной деятельности - 12 лет, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Отчет содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (л.д. 84-85).
Указанная в Отчете цель проведения оценки - определение рыночной стоимости объекта на дату 29 апреля 2016 года для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, не допускает ее неоднозначного толкования.
Согласно статье 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Для расчета стоимости земельного участка с кадастровым номером N оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования иных подходов и методов оценщиком обоснован.
Для сравнения оценщиком отобраны шесть объектов сравнения (аналогов) земельных участков, соотносимые по своим характеристикам с объектом оценки, находящиеся в г. Зеленоградске. В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации.
Оценщиком произведены обоснованные им корректировки (поправки): скидка на торг, поправка на местоположение, корректировка на масштаб (площадь) земельного участка, поправка на наличие обременений и ограничений в использовании. Отказ от использования иных корректировок оценщиком в Отчете обоснован.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный Отчет содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.
В целях подтверждения правильности и достоверности данного Отчета административным истцом также представлено суду положительное Экспертное заключение N от 30 июня 2017 года, подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (эксперт - Ю.), вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости, из которого следует, что Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2015; соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, по мнению эксперта, следует признать обоснованными.
Административный истец 19 июля 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения вышеуказанного земельного участка, решением которой от 9 августа 2017 года N (л.д.110-111) заявление административного истца было отклонено.
В силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца.
Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в ее решении от 9 августа 2017 года N.
Доводы Комиссии о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет более 30 процентов, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований.
Вывод Комиссии о несоответствии содержания и оформления Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при производстве по административному делу своего подтверждения не нашел.
Указанный вывод Комиссии, как следует из ее решения, основан на том, что корректировки на местоположение произведены балльным методом (экспертным путем), что привело к нарушению требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
Суд исходит из того, что при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются самим оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р.
Оценщиком в Отчете указано (л.д. 55-56), что для расчета поправки на местоположение могут быть использованы методы: парных продаж; с использованием данных аналитических агентств; метод ранжирования факторов, основанный на аналитических исследованиях рынка и метод соотношения кадастровых стоимостей. В данном случае оценщиком выбран метод ранжирования факторов, основанный на аналитических исследованиях рынка (с использованием аналитических исследований ООО "Интегрированные Консалтинговые Системы", г. Москва), так как метод сравнения кадастровых стоимостей нет возможности использовать из-за изменений, внесенных в реестр после переоценки участков, метод со сравнением данных аналитических агентств невозможно использовать в связи с отсутствием агентств, которые предоставляют такие данные по интересующему району.
Таким образом, использование оценщиком при расчетах поправки на местоположение избранного им метода, является мотивированным, отказ от использования иных методов обоснован. Приведенные оценщиком доводы Комиссией не опровергнуты. Использование оценщиком в Отчете при определении поправки на местоположение метода ранжирования факторов, основанного на аналитических исследованиях рынка, действующему законодательству не противоречит.
Довод Комиссии о том, что объекты-аналоги, расположенные в поселках (Вишневое, Малиновка) всего на 7 процентов отличаются от стоимости объекта оценки, расположенного непосредственно в г. Зеленоградске, с учетом назначения оцениваемого участка как территории общего пользования, сам по себе о недостоверности Отчета свидетельствовать не может.
При проведении экспертизы Отчета он был проверен на соответствие требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в том числе - ФСО N 3, указанного в решении Комиссии. Какого-либо противоречия по результатам экспертизы не установлено. При этом, как указано в самом решении Комиссии от 9 августа 2017 года N, положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в Отчете, а также изложенных в экспертном заключении по этому Отчету, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на 29 апреля 2016 года имел другую рыночную стоимость.
Представленный суду письменный отзыв администрации муниципального образования таких доказательств также не содержит. Довод отзыва об уменьшении размера поступающей в бюджет муниципального образования арендной платы в силу закона не может быть признан судом основанием для отказа административному истцу в удовлетворении заявленных им требований. Иные доводы отзыва дословно воспроизводят выводы Комиссии, изложенные в ее решении от 09 августа 2017 года N, которым судом дана вышеуказанная оценка.
Судом всем административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска (л.д. 116).
Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, административные ответчики и заинтересованные лица в суд не явились, доказательств в обоснование своей позиции не представили, ходатайств о назначении судебной экспертизы не направили.
С учетом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, проанализировав представленный Отчет в совокупности с другими представленными административным истцом в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания Отчета недостоверным доказательством, а указанной в Отчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка - недостоверной, не имеется.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером N на 29 апреля 2016 года (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость) составляет 6813 000 рублей.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором данного земельного участка, в связи с чем заявленные Красильниковым С.А. исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
С учетом вышеизложенного, датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости является дата обращения Красильникова С.А. в Комиссию - 19 июля 2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Красильникова Сергея Алексеевича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования, на дату 29 апреля 2016 года в размере его рыночной стоимости - 6813 000 (Шесть миллионов восемьсот тринадцать тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи Красильниковым С.А. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения Красильникова С.А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 19 июля 2017 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, после вступления решения в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2017 года.
Судья Калининградского
областного суда Г.В. Корнюшенков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка