Решение Хабаровского краевого суда от 27 июня 2017 года №3а-108/2017

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июня 2017 года Дело N 3а-108/2017
 
г. Хабаровск 27 июня 2017 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимова О.В.,
при секретаре Малевой В.А.,
с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ислямовой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Замроцкой Ю.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Замроцкая Ю.А. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020103:159, общей площадью 19 737, 07 кв.м., расположенного по адресу: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 487 729, 58 руб. по состоянию на 01.01.2012 года на период с 01.01.2017 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере 83 060 498, 53 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным ООО «Оценка-Партнер» от 15.03.2017 года № 7/ЗУ/2017, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 8 487 729, 58 рублей.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Замроцкой Ю.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Замроцкой Ю.А. - Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика - Правительства Хабаровского края Ислямова Е.Г., исковые требования не признала, не оспаривая право истца на предъявление искового требования, указала на недостоверность установленной оценщиком величины рыночной стоимости земельного участка, а также отсутствия достоверных и достаточных доказательств обоснованности искового требования.
Из письменных возражений представителя Правительства Хабаровского края С.В. Заливина следует, что представленный административным истцом Отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года. На стр. 10 Отчета оценщиком указано, что расположенное на земельном участке здание - гараж фактически используется как складской комплекс. В связи с чем, оценщиком назначение объекта оценки признается как складское. При этом, на стр. 22-29 Отчета установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9). Идентификация потенциальных объектов-аналогов оценщиком проведена по объявлениям, при этом сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов отсутствуют. Также имеется значительное расхождение по площади земельных участков между сравниваемыми объектами-аналогами и объектом оценки. Потенциальные объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В отчете указано, что аналог № 5 это здание мастерской, при этом на испрашиваемом земельном участке расположен объект-аналог имеет вид разрешенного использования под размещение объектов предпринимательской деятельности. Анализируя объект оценки и объект-аналог, оценщик точную группу вида разрешенного использования объекта-аналога не установил. Здания мастерских, относятся к разным видам разрешенного использования. Оценщиком при проведении расчета корректировки на торг по объектам-аналогам № 1-6 сделан вывод о применении в отношении них единой поправки в размере 14, 9 %, поскольку все объекты-аналоги являются едиными объектами производств. Однако, оценщиком проведена идентификация не в отношении всех объектов-аналогов, в связи с чем применение единой поправки к названным объектам-аналогам отражает недостоверный расчет средней стоимости объектов-аналогов. По диаграмме рассеяния ценовых показателей (стр. 164 Отчета) невозможно установить относимость соответствия показателей к единице измерения в связи с отсутствием последних. Таким образом, представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости.
Из письменного отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определялась путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Из письменных пояснений оценщика ООО «Оценка-Партнер» Ю.А. Демьяненко, составившего отчет 7/ЗУ/2017 следует, что на стр. 200-252 Приложения № 3 к Отчету приведена полная информация о земельных участках, используемых в качестве аналогов, а именно скриншоты информации с официального сайта Росреестра и копии страниц журнала «Вся недвижимость Хабаровска». Сводная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов (местоположение, площадь земельного участка, дата сделки, вида разрешенного использования), а также проверка каждого из потенциальных аналогов на соответствие объекту оценки приведена и на стр. 82-154 Отчета. Требования об указании кадастрового номера объекта-аналога действующим законодательством не установлено и является излишним. На стр. 162-163 Отчета приведена информация о механизме расчета корректировки на масштаб - разницу в площади объекта оценки и объектов-аналогов. На стр. 164 Отчета произведен расчет корректировки на масштаб. Объектом оценки и объектами-аналогами выступают именно земельные участки (застроенные в незастроенные земельные участки, как это и указано на стр. 155 Отчета в таблице 16), а не какие-либо иные объекты, которые расположены на земельных участках. Указание административного ответчика на адрес maps.rosreestr.ru, не состоятельны, поскольку указанный адрес не функционирует с августа 2016 года. Информация о том, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0010136:31 не может быть использован в качестве аналога, административным ответчиком не подтверждена, и кроме того, противоречить открытым данным Публичной кадастровой карты и Отчету № 27-НП-2013 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края, изготовленному ОАО «РКХ «Земпроект». В приложении 4 к Отчету № 7/ЗУ/2017 приведено обоснование возможности использования величины базовой ставки арендной платы за пользование земельными участками для корректировки на местоположение объектов-аналогов. Выводы, полученные в указанном Приложении, административным ответчиком не оспариваются. Доводы, приведенные в Приложении 4, являются логичными и ясными, и не позволяющими неоднозначной трактовки. На стр. 164 Отчета указано, что диаграмма рассеяния использовалась исключительно для определения формы функциональной зависимости между переменными, но не для расчета рыночной стоимости. Информация о переменных приведена на стр. 164, 165 Отчета, а именно: «удельного показателя стоимости 1 м.кв. земельного участка (у) от плотности застройки (х)». Расчет рыночной стоимости представлен на стр. 165-166 Отчета. Доводы административного ответчика не основаны на норме закона и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 19 737, 07 кв.м., расположенного по адресу: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: < адрес>, принадлежит Замроцкой Ю.А. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2008 года).
Земельный участок относятся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание и гараж.
Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 11.08.2015г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 83 060 498, 53 руб., определена по состоянию на 28.11.2016 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке объекта оценки № 7/ЗУ/2017 от 15.03.2017 года, составленный ООО «Оценка-Партнер», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составляет 8 487 729, 58 рубля.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен кодификационный метод выделения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): дата продажи (предложения), условия продажи (скидка на торг); площадь объекта, местоположение, категория земель, назначение земельного участка, право на объект.
Выявлено 8 объектов (6 застроенных земельных участков и 2 незастроенных земельных участка), сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и официальных сайтов органов государственной власти и органов местного самоуправления, подробно указанных на страницах 75-77 Отчета (л.д. 50-51).
Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 16 Отчета.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на условия продажи;
на местоположение, на площадь (масштаб). Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка полученного результата на соответствие рыночным данным и пришел к выводу о том, что полученная в результате оценки итоговая величина стоимости 1 кв.м. землепользования соответствует рыночным данным.
Рыночная стоимость земельного участка составила 8 487 729, 58 руб. (1 кв.м. - 430, 04 руб.).
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено положительное Экспертное заключение № ЭП-030417-1/3 от 20.04.2017 года, составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Захаровым С.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет № 7/ЗУ/2017 от 15.03.2017 года, составленный ООО «Оценка-Партнер» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является обоснованной.
Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, письменными пояснениями оценщика ООО «Оценка-Партнер» Ю.А. Демьяненко, исследованными в судебном заседании.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В силу указанной нормы подбор оценщиком в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов с известной ценой предложения, с последующей корректировкой на торг не является нарушением требований федеральных стандартов оценки.
В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Обстоятельства, на которые ссылается в судебном заседании представитель Правительства Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводы представителя Правительства Хабаровского края о несоответствии Отчета Федеральным стандартам оценки по тем основаниям, что оценщиком при подборе объектов-аналогов не использован вид разрешенного использования земельных участков, суд считает не обоснованными, поскольку объект оценки и объекты аналоги относятся к одному сегменту рынка, находятся в зонах центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня, основные виды разрешенного использования в которых сопоставимы с видами разрешенного использования объектов оценки и аналогов (решение Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск»).
Каких-либо доказательств недостоверности представленного административным истцом Отчета № 7/ЗУ/2017 в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке отчета на соответствие федеральным стандартам оценки, определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка заявлено не было.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 05 мая 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Замроцкой Ю.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 19 737, 07 кв.м., расположенного по адресу: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: < адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 8 487 729, 58 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 05 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 3 июля 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка