Решение Ленинградского областного суда от 20 декабря 2017 года №3а-108/2017

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2017 года Дело N 3а-108/2017
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению дачного некоммерческого партнёрства "Бриллиант" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
дачное некоммерческое партнёрство (далее - ДНП) "Бриллиант" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для организации дачного некоммерческого партнёрства.
Кадастровая стоимость земельного участка - 786163308,97 руб. существенно превышает его рыночную стоимость - 38641000 руб., определённую по состоянию на 24 сентября 2015 г. в отчёте оценщика общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "АДВУС-НЕВА" от 2 марта 2017 г. N 1008/17, что нарушает его права, поскольку арендная плата по договору аренды земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости. Кроме того, на участке расположен находящийся в его собственности нежилой дом, а потому он имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, при этом выкупная цена исчисляется из его кадастровой стоимости.
Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой в упомянутом отчёте оценщика.
В качестве административных ответчиков административный истец указал правительство Ленинградской области, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и федеральное государственное бюджетное учреждение (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица - межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Правительство Ленинградской области в письменном отзыве выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, обратило внимание суда на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По существу требований административного истца оставило разрешение дела на усмотрение суда.
В письменном отзыве управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против административного иска не возражало, ссылаясь на то, что отчёт об оценке составлен на верную дату, а определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области в письменном отзыве на административное исковое заявление указало, что кадастровая стоимость установлена органом кадастрового учёта в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска оставило на усмотрение суда.
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в письменном отзыве указало, что не является органом, принимающим решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Полагало, что оспариваемая кадастровая стоимость может быть установлена по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Разрешение административных исковых требований оставило на усмотрение суда.
Определением Ленинградского областного суда от 13 октября 2017 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 по состоянию на 24 сентября 2015 г. Проведение экспертизы поручено предложенному административным истцом эксперту ООО "Городской центр оценки" ФИО1 Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 11 декабря 2017 г.
В судебном заседании представители ДНП "Бриллиант" Евстратенко Н.Ю., Белов А.Ю., Кочергин Д.П. и Поленов В.В. административные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Представитель правительства Ленинградской области Савченко О.А. и представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Войцех Т.В., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), в том числе придерживаясь правовой позиции, изложенной в письменных отзывах, оставили разрешение требований на усмотрение суда. Полагали, что при установлении кадастровой стоимости предпочтение следует отдать заключению судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, будучи извещёнными о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили. Руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счёл возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей ДНП "Бриллиант" Евстратенко Н.Ю., Белова А.Ю., Кочергина Д.П. и Поленова В.В., представителя правительства Ленинградской области Савченко О.А. и представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Войцех Т.В., эксперта ФИО1, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
В пункте 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса).
Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. N279, определено, что цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности установлено, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела следует, что 2 октября 2009 г. между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области и ДНП "Бриллиант" заключён договор аренды N 218-Н, в соответствии с которым ДНП "Бриллиант" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:07:0483001:10, общей площадью 104,7059 га, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Агалатово, 21 км Приозерского шоссе, находящийся в собственности Российской Федерации, из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для организации дачного некоммерческого партнёрства на срок до 1 сентября 2058 г.
Арендная плата рассчитывается в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка на основании подпункта "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведённую государственную регистрацию прав, от 27 декабря 2016 г. ДНП "Бриллиант" является собственником одноэтажного дома с условным номером 47-47/012-47/013/017/2016-2152, назначение: нежилое, площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 затрагивает права и законные интересы административного истца.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 22 октября 2008 г. видно, что датой внесения номера 47:07:0483001:10 в государственный кадастр недвижимости является 27 декабря 2005 г.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 сентября 2015 г. N 1742-р земельный участок с кадастровым номером 47:07:0483001:10 из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения переведён в земли сельскохозяйственного назначения в целях устранения несоответствия целевого назначения земельного участка установленному виду разрешённого использования.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 марта 2017 г. указано, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 24 сентября 2015 г.
Как следует из акта определения кадастровой стоимости от 24 сентября 2015 г., основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о земельном участке послужило упомянутое распоряжение Правительства Российской Федерации от 5 сентября 2015 г.
N 1742-р.
Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, является 24 сентября 2015 г.
Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области, которые использовались органом кадастрового учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10, утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383, а потому доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд находит несостоятельными.
Согласно вышеуказанной выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 786163308,97 руб.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 18 апреля 2017 г. административному истцу в рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказано.
В отчёте оценщика ООО "АДВУС-НЕВА" ФИО2 от 2 марта 2017 г. N 1008/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 определена по состоянию на 24 сентября 2015 г. в размере 38641000 руб.
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" от 9 июня 2017 г. N 9244 подтверждено, что отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости, определённая оценщиком в отчёте, также подтверждена.
По результатам экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом ООО "Городской центр оценки" ФИО1 составлено заключение от 17 ноября 2017 г. N 300/2017-Э, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 по состоянию на 24 сентября 2015 г. составляет 315500 000 руб.
Отчёт об оценке, положительное экспертное заключение и заключение судебной экспертизы являются доказательствами, которые не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются судом по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Оценивая отчёт об оценке, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статьей.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке (далее также - отчёт). Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте, помимо прочего, в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
В статье 12 Закона об оценочной деятельности указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно федеральному стандарту оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик (пункт 3).
При составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).
В отчёте об оценке должна содержаться информация обо всех привлечённых к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки (подпункт "д" пункта 8).
В тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчёту об оценке должны быть приложены соответствующие материалы (пункт 11).
Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы) должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчёту прикладываются их копии (пункт 12).
Согласно пункту 5 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г.
N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.
Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, установлено, что подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединённых общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7).
Информация о событиях, произошедших после даты проведения оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (пункт 8).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых подходов следует учитывать не только возможность применения каждого их подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11).
Сравнительный подход это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункты 12 - 14).
Доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный доход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 15 - 17).
Из отчёта об оценке видно, что при проведении оценки оценщик использовал 2 подхода: сравнительный и доходный.
В результате применения сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в ориентировочных границах интервала от 4142791 руб. до 236900412 руб. (стр. 56 отчёта).
По итогам применения доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 38640913 руб. (после округления - 38641000 руб.) (стр. 86, 87 отчёта).
При согласовании результатов и определении итоговой величины стоимости объекта оценки оценщик указал, что значения, полученные в рамках сравнительного подхода, применяются поверочно, то есть в качестве ориентировочного диапазона.
Вывод об использовании в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки величины, полученной в результате применения доходного дохода, обоснован тем, что она подтверждается ориентировочными расчётами интервала возможных значений стоимости, определённой в рамках сравнительного подхода, а потому результаты сравнительного подхода согласуются с результатами доходного похода и тем самым повышают доверие к итоговому результату, полученному доходным подходом (стр. 87 отчёта).
Продолжительность реализации проекта по ожидаемым доходам от использования объекта определена оценщиком в 8 лет (стр. 80 отчёта).
Также из отчёта усматривается, что при применении доходного подхода оценщик использовал документы, предоставленные заказчиком: схему планировочной организации территории ДНП "Бриллиант" (в отчёте на стр. 58 указано, что она приложена к отчёту) и справку о работах, проведённых ДНП "Бриллиант" за период 2009-2016 гг. по улучшению земельного участка (стр. 111 отчёта).
В частности, на основании схемы планировочной организации территории ДНП "Бриллиант" оценщик установил, что объект оценки разделён на 749 участков, площадь каждого из которых составляет в среднем около 1161 кв. м, при этом площадь под участками составляет 869869 кв. м, площадь земель общего пользования - 177190 кв. м, в том числе площадь лесопарковой зоны - 40898 кв. м, площадь, приходящаяся на улично-дорожные сети (асфальтобетонное покрытие) - 79154 кв. м (стр. 58 отчёта).
Приведённые данные оценщик использовал в своих расчётах.
Однако схема планировочной организации территории ДНП "Бриллиант" к отчёту не приложена, что является нарушением пункта 12 ФСО N 3.
Кроме того, в разделе "описание земельного участка" также указано, что территория земельного участка размежёвана на 749 маленьких земельных участков, площадь каждого из которых составляет около 10 соток. Часть участка разработана, застроена дачными домами. Данные обстоятельства установлены оценщиком в том числе на основании визуального осмотра (стр. 26-30 отчёта).
Учитывая, что датой оценки является 24 сентября 2015 г., а датой составления отчёта - 2 марта 2017 г., и заданием на оценку от 9 февраля 2017 г. осмотр объекта оценки не предусмотрен, оснований для осмотра оцениваемого объекта при сборе информации о нём у оценщика не имелось, равно, как и оснований для использования данной информации, чем нарушен пункт 5 ФСО N 7.
На стр. 59 отчёта оценщиком сделан вывод, что в ДНП Всеволожского района Ленинградской области преимущественно предлагаются земельные участки площадью от 1000 до 1300 кв. м, в среднем площадь земельных участков составляет около 1121 кв. м.
В тексте отчёта в обоснование данного вывода сделаны ссылки на информацию, опубликованную в сети "Интернет", однако после даты проведения оценки данная информация недоступна (не обнаружена), тогда как копии соответствующих материалов, вопреки требованиям пункта 11 ФСО N 3, к отчёту не приложены.
Аналогичные недостатки допущены и в отношении информации об объектах-аналогах N 1 и N 2 на стр. 73 отчёта.
В разделе "определение величины затрат на реализацию проекта" отчёта оценщик сослался на информацию, по его мнению, существенную для проводимого исследования, полученную в результате переговоров с представителями фирм, занимающимися инженерно-геодезическими изысканиями, а также компаний, занимающимися проектами межевания территории (стр. 61 отчёта).
Между тем, данные об этих специалистах, привлечённых к проведению оценки, их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки в нарушение подпункта "д" пункта 8 ФСО N 3 в отчёте отсутствуют.
На стр. 71 и 84 приведены данные о специалистах, которые опрашивались оценщиком при составлении отчёта, однако степень их участия не приведена. Какие вопросы задавались оценщиком специалистам, упомянутым на стр. 84, равно как и какие были даны ответы оценщиками, указанными на стр. 74 и 84 отчёта, в отчёте не отражено.
При этом на стр. 17 отчёта указано, что специалисты к проведению оценки и подготовке отчёта не привлекались, что вводит пользователей отчёта в заблуждение.
Как уже указано, в отчёте использована предоставленная заказчиком справка о работах, проведённых ДНП "Бриллиант" за период 2009-2016 гг. по улучшению земельного участка, которая содержит сведения о работах, охватываемых периодом 2009-2016 гг., а значит, о работах, проведённых как до, так и после даты, на которую определена рыночная стоимость объекта оценки (стр. 62, 69, 71 отчёта).
Перечень работ, проведённых до 24 сентября 2015 г., в данной справке отдельно не указан.
Следовательно, оснований, предусмотренных пунктом 8 ФСО N 1, для использования данных этой справки у оценщика не имелось.
Перечисленные недостатки отчёта позволили суду усомниться в достоверности определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку отчёт не соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.
Допрошенная в судебном заседании 3 октября 2017 г. в качестве свидетеля оценщик ФИО2 возникшие у суда сомнения не устранила.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также возражения правительства Ленинградской области относительно обоснованности отчёта, ходатайство административного истца о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, по поводу кадастровой стоимости возник спор, и её поручении эксперту ООО "Городской центр оценки" ФИО1, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
При этом суд обращает внимание на то, что заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы, административный истец не настаивал на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В связи с этим, у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.
По тем же основаниям судом не может быть принято в качестве надлежащего доказательства положительное экспертное заключение некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" от 9 июня 2017 г. N 9244.
В свою очередь, оценив экспертное заключение, суд находит его соответствующим действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, отвечающим требованиям относимости, допустимости и не вызывающим сомнения в достоверности.
Экспертное заключение является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд также принимает во внимание, что эксперт ФИО1 имеет стаж в области оценочной деятельности более 20 лет, предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Не соглашаясь с выводами экспертного заключения, административный истец указал, что эксперт не произвёл осмотр земельного участка; экспертом не были учтены факты заболоченности части территории земельного участка и то, что земельный участок является бывшим полигоном инженерных войск, в связи с чем имеется вероятность появления неразорвавшихся снарядов; информация об условиях финансирования сделок с объектами-аналогами является неподтверждённой; присвоение нулевого веса доходному подходу является ошибочным; при подборе объектов-аналогов эксперт использовал только один источник информации, что недостаточно; при использовании в расчётах объекта-аналога N 1 эксперт не располагал данными об условиях финансирования сделки, о её составе и структуре, что свидетельствует о том, что анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов не проводился; при проведении расчётов с объектами-аналогами N 2 и N 4 эксперт не учёл, что они предлагаются к продаже после даты оценки длительное время; в отношении объектов-аналогов N 3 и N 5 эксперт использовал информацию, не соответствующую объявлениям об их продаже; использование объекта-аналога N 5 некорректно, поскольку он предположительно имеет завышенную стоимость; проведённые корректировки на условия финансирования и на условия сделки выполнены с ошибками, поскольку информация, использованная экспертом, носит вероятностный характер; при корректировке на условия сделки эксперт основывался на данных Справочника оценщика недвижимости по редакцией Л.А. Лейфера; Нижний Новгород, 2014 г., который не отражает ситуацию во Всеволожском районе Ленинградской области; при корректировке на условия сделки использованы данные указанного Справочника для активного рынка, что в данном случае недопустимо; при применении доходного подхода эксперт допустил ошибки.
Экспертом ФИО1 представлены письменные объяснения, согласно которым датой определения рыночной стоимости является 24 сентября 2015 г., а потому определить степень произведённых за это время улучшений, а также заболоченность участка, невозможно, в связи с чем, осмотр объекта исследования не проводился; объект исследования по состоянию на 24 сентября 2015 г. и дату проведения экспертизы используется под дачное некоммерческое партнёрство, поэтому оснований полагать, что участок нуждается в разминировании, не имелось; доводы относительно условий финансирования надуманы. Разумный продавец, предлагая к продаже принадлежащий ему объект, при отличии финансирования от рыночного, укажет на это в своём предложении. Однако в объявлениях о продаже объектов-аналогов такая информация отсутствует. Учитывая ретроспективную дату оценки, уточнить какие-либо "особые" условия финансирования, не представилось возможности; утверждение административного истца об использовании доходного подхода как основного справедливым не является; в рамках исследования использовались источники информации: сайт Росреестра, который содержит сведения о реальных сделках, и сайт Петерлэнда, являющегося крупнейшим информационно-аналитическим ресурсом по земельной и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по предоставлению архивных данных о предложениях по продаже земельных участков. Учитывая масштаб объекта исследования, рыночных данных о сопоставимых объектах обнаружить не удалось; замечания по объектам-аналогам неубедительны, поскольку оценка проводилась на конкретную дату, оснований для использования информации об объектах-аналогах после даты, на которую производилась оценка, не имелось; Справочник оценщика недвижимости по редакцией Л.А. Лейфера является общепринятым при проведении экспертизы и оценки, в нём приведён анализ данных по 52 городам, выборка по тем или иным районам не проводится, что свидетельствует об отсутствии рыночных данных по таким показателям; размер скидки на торг обусловлен тем, что исходя из масштаба объекта исследования в абсолютных величинах скидка на торг (если принять её в размере 30%, как предлагает административный истец) составит при покупке объекта исследования более 100000000 руб., что противоречит здравому смыслу; замечание по объекту-аналогу N 5 необоснованно, поскольку на стр. 31 экспертного заключения приведена карта расположения объектов-аналогов, из которой видно, что объект-аналог N 5 находится на удалении от водоёмов; присвоение нулевого веса доходному подходу в экспертном заключении мотивировано. Учитывая, что результаты доходного подхода не участвуют в процедуре согласования, все замечания относительно доходного подхода не могут повлиять на итоговый результат.
Аналогичные пояснения даны экспертом ФИО1 и в судебном заседания.
Суд находит их последовательными и убедительными, а доводы административного истца несостоятельными.
Проведение осмотра объекта исследования не требовалось на основании пункта 5 ФСО N 7.
Представленный суду технический отчёт по производству инженерно-геологических работ для разработки рабочей документации строительства дорожной сети и внутренних инженерных сетей ООО "Геоград", в котором указано о том, что в период проливных дождей и обильного снеготаяния возможно поднятие грунтовых вод до дневной поверхности и появление верховодки, составлен в январе 2011 г., то есть задолго да даты, по состоянию на которую определялась рыночная стоимость, указанные выводы связаны с сезонным периодом, а потому основания считать, что данный отчёт является доказательством заболоченности части территории земельного участка на дату оценки, отсутствуют.
Акт обследования территории на участке местности, отведённой под строительство ДНП "Бриллиант", от 13 июня 2015 г. и акт обследования территории объекта "распределительный газопровод высокого и среднего давления на газоснабжение жилой застройки ДНП "Бриллиант", участок газопровода среднего давления общей площадью 3 га" от 21 июля 2015 г. подтверждают, что взрывоопасные предметы на земельном участке отсутствуют.
Наряду с этим, суд обращает внимание на то, что при назначении судебной экспертизы и её проведении административный истец не ссылался на эти документы и связанные с ними обстоятельства.
Кроме того, как обоснованно указал эксперт, несмотря на то, что в судебном заседании он признал, что наличие на земельном участке взрывоопасных предметов может повлиять на результаты оценки, учитывая категорию земель, к которым относится земельный участок, и вид его разрешённого использования, оснований полагать, что на дату оценки на участке находятся (могут находится) взрывоопасные предметы, не имелось.
Источники информации, использованные экспертом, в экспертном заключении приведены, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3.
То обстоятельство, что экспертом использована информация только сайтов Росреестра и Петерлэнда, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не противоречит.
В результате сравнительного анализа предложений об объектах-аналогах и информации об объектах-аналогах, использованной экспертом в расчётах, несоответствий между ними судом не установлено.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого отобрано 5 объектов-аналогов, сходных по своим характеристикам с объектом оценки. В качестве примера эксперт произвёл расчёты с применением доходного подхода. Отказ от результатов, полученных в результате применения доходного подхода, мотивирован.
Кроме того, в силу пункта 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого их подходов.
Доводы административного истца относительно недочётов экспертного заключения при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом правового значения не имеют, поскольку от результатов, полученных в результате применения доходного подхода, эксперт отказался.
Иные доводы административного истца выводы экспертного заключения не опровергают.
Суд соглашается с изложенным в заключении эксперта выводом о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 по состоянию на 24 сентября 2015 г. составляет 315500000 руб.
В судебном заседании представители ДНП "Бриллиант" ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой просили поручить эксперту ООО "Северо-Западное проектно-экспертное бюро+" ФИО3
Обсудив вопрос о назначении повторной судебной экспертизы, суд в удовлетворении ходатайства отказал.
В соответствии со статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличии противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).
Назначение повторной судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, кроме того не было реализовано судом ввиду отсутствия достаточных оснований для её назначения.
При изложенных обстоятельствах суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, поскольку суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 315500000 руб., а не 38641 000000 руб., заявленные требования административного истца подлежат удовлетворению частично.
В удовлетворении требований административного иска в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 38641000 руб., административному истцу надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление дачного некоммерческого партнёрства "Бриллиант" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10, площадью 1047 059 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для организации дачного некоммерческого партнёрства, в размере его рыночной стоимости, равной 315500 000 (трёмстам пятнадцати миллионам пятистам тысячам) руб. по состоянию на 24 сентября 2015 г. на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 14 апреля 2017 г.
В удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:10 в размере его рыночной стоимости, равной
38 641 000 руб., по состоянию на 24 сентября 2015 г. дачному некоммерческому партнёрству "Бриллиант" отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В.Шадрина
Решение принято в окончательной форме 22 января 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка