Решение Брянского областного суда от 13 декабря 2017 года №3а-108/2017

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2017 года Дело N 3а-108/2017
Брянский областной суд в составе:
председательствующего судьи областного суда Катасоновой С.В.,
при секретаре Бердниковой А.А.,
с участием
представителя административного истца ООО "Монтажсантехника" по доверенности Жиляева Б.О.,
представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области по доверенности Хвалевой О.А.,
представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области по доверенности Лавреновой К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Монтажсантехника" к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Монтажсантехника" обратилось в Брянский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: одноэтажного магазина, назначение - нежилое, общей площадью 80,6 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 162 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2015 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 г. N 1890 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" по состоянию на 01 января 2015 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости - одноэтажного магазина, кадастровый N составляет 3 072 571,14 рублей.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 г. N 1855 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населённых пунктов, расположенных на территории городского округа "Город Новозыбков" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:31:0010320:43 по состоянию на 01 января 2015 г. установлена в размере 786 675, 24 рублей.
Согласно отчету об оценке от 23 июня 2017 г. N 14417 ОЦ, выполненному ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки", рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2015 г. составляет: одноэтажного магазина, кадастровый номер N - 1 521 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N -205 000 рублей.
На данный отчет дано положительное экспертное заключение саморегулируемой организацией региональная ассоциация оценщиков от 23.06.2017 г. N.
При обращении 01 августа 2017 года ООО "Монтажсантехника" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением, в котором Общество просило пересмотреть результаты кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и установить их стоимость в размере рыночной, решением Комиссии от 25 августа 2017 г. N19/5 было отказано, поскольку отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: ФСО N1, N3.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права ООО "Монтажсантехника", как собственника, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: магазин одноэтажный, назначение: нежилое, общей площадью 80,6 кв.м., инвентарный N/А, лит. А, кадастровый N, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1 521 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 205 000 рублей.
В судебном заседании представитель ООО "Монтажсантехника" по доверенности Жиляев Б.О. поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, установить кадастровую стоимость принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости определенной отчетом об оценке N 14417 ОЦ от 23 июня 2017 г.
Представитель административного ответчика - Управления имущественных отношений Брянской области Хвалева О.А. не возражала против удовлетворения исковых требований, право административного истца на установление стоимости, в отношении спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости не оспаривала, отчет об оценке и положительное экспертное заключение по спорным объектам недвижимости не оспаривала.
Представитель заинтересованного лица Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области Лавренова К.Н. разрешение спора оставила на усмотрение суда, представленные административным истцом доказательства в обоснование иска не оспаривала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управления Росреестра по Брянской области) и представитель заинтересованного лица администрации города Новозыбков Брянской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявлялось.
С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 г. N 316.
Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Брянской области выполнялись на основании Приказа Управления имущественных отношений Брянской области от 11 февраля 2015 г. N 335 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области".
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Монтажсантехника" является собственником одноэтажного магазина назначение: нежилое, общей площадью 80,6 кв.м., инвентарный N/А, лит. А, кадастровый N, расположенного по адресу: Россия, <адрес> земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, расположенного по адресу: Россия, <адрес>
Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 г. N 1890 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости - одноэтажного магазина с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 3 072 571,14 рублей.
Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 г. N 1855 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населённых пунктов, расположенных на территории городского округа "Город Новозыбков" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 г. утверждена в размере 786 675, 24 рублей.
01 августа 2017 года ООО "Монтажсантехника" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением, в котором просило пересмотреть результаты кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости и установить их стоимость в размере рыночной.
Решением Комиссии от 25 августа 2017 г. N19/5 заявление об установлении рыночной стоимости нежилого помещения - магазина и земельного участка отклонено, поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки недвижимости - ФСО N1 п.20, ФСО N3, п.24, в связи с чем, ООО "Монтажсантехника" обратилось в суд с настоящим административным иском.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога, то он вправе заявлять об установлении кадастровой стоимости этих объектов в размере рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административный ответчик возражает против удовлетворения иска, он должен доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N 14417 ОЦ от 23 июня 2017 г., выполненный ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2015 года одноэтажного магазина, кадастровый N составляет - 1 521 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 205 000 рублей.
Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 20 - 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство.
При этом, по смыслу части 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Экспертным заключением саморегулируемой организации региональная ассоциация оценщиков от 23 июня 2017 г. N отчет N 14417 ОЦ от 23 июня 2017 г., выполненный ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки" об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального округа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.
В связи с возникшими вопросами относительно соответствия представленного истцом отчета положениям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО "Независимая Лаборатория Экспертизы и Оценки" Владимиров А.В., который ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета.
Так, свидетель пояснил, что в Отчете об оценке N 14417 ОЦ от 23 июня 2017 г. оценщиком указаны все источники информации, используемой при проведении оценки, которые являются общедоступными. Информация ограниченного доступа при подготовке Отчета оценщиками не использовалась. Материалами, использованными в Отчете являются печатные издания (самостоятельно оформленные тексты, картографические и изобразительные печатные документы, прошедшие редакционную обработку и имеющие выходные сведения) и официальные документы, а также электронные документы, не прошедшие редакционную обработку. Отсутствие приложения к Отчету копий данных материалов не должно рассматриваться как нарушение п.11 ФСО N3.
Полагал, что поскольку указание в замечаниях Комиссии на нарушение п.20 ФСО N1 подводит к указанию на нарушение п.24 ФСО N3, которое не имеет указанного пункта, то речь идет о п.24 ФСО N7.
Относительно указанных выше замечаний, пояснил, что из содержания п.24 ФСО N7 следует, что "в общем случае стоимость объекта недвижимой, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства".
В Отчете N14417 ОЦ от 23 июня 2017 г. (стр. 99-100) указаны особенности применения затратного подхода.
"Специфика применения подхода к оценке рыночной стоимости ОКС для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости: не учитывается стоимость прав на земельный участок.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом в случае определения стоимости ОКС:
Оценку прямых и косвенных затрат на строительство улучшений на дату оценки;
Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка;
Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли;
Оценка общего накопленного износа здания как суммы оцененного физического износа, функционального и внешнего устареваний;
Расчет рыночной стоимости улучшений как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа". Таким образом, отказ от учета стоимости прав на земельный участок является обоснованным, исходя из целей применения результатов проведенной оценки.
Определение физического износа в Отчете N14417 ОЦ от 23 июня 2017 г. проведено согласно Ведомственным строительным нормам "Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53- 86(р)" (утв. приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года N 446).
Данный метод является нормативным, поскольку методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана, а также является понятным, легко проверяемым, имеет высокую доказательность и широко применяется оценщиками всей Российской Федерации. При этом, указание на требование разбивки на устранимый (если его устранение физически возможно и экономически целесообразно) и неустранимый износ в вышеуказанном нормативном документе отсутствует. В данном нормативном документе речь идет об общем накопленном физическом износе.
В оценочной практике нормативный метод используют для расчета общего физического износа (как регламентировано используемым нормативным документом) или физического неустранимого износа (если физический устранимый износ рассчитан отдельно, то необходимо исключить те факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа).
В Отчете N14417 ОЦ от 23 июня 2017 г. данным методом определен общий физический износ оцениваемого объекта.
Оценивая показания свидетеля, наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, в том числе, принимая во внимание наличие положительного экспертного заключения на представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности ответов оценщика не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости: магазина и земельного участка.
Суд также находит представленный в материалы дела отчет в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Так, оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", имеющим соответствующий диплом о профессиональной подготовке и профессиональная деятельность которого застрахована.
Судом административным ответчикам разъяснена обязанность доказывания недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представленных заявителем, разъяснено право ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы от административных ответчиков не последовало.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть установлена в размере, определенном в отчете об оценке по состоянию на 01 января 2015 г., а именно в размере 205 000 рублей, а нежилого помещения - магазина одноэтажный с кадастровым номером N в размере 1 521 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 01 августа 2017 г., принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Монтажсантехника" к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, расположенного по адресу: Россия, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 205 000 (двести пять тысяч) рублей;
магазин одноэтажный, назначение: нежилое, общей площадью 80,6 кв.м., инвентарный N/А, лит. А, кадастровый N, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1 521 000 (один миллион пятьсот двадцать одна тысяча) рублей.
Датой обращения ООО "Монтажсантехника" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости считать 01 августа 2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
судья Брянского областного суда С.В. Катасонова
В окончательной форме решение принято 18 декабря 2017 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка