Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 3а-1079/2020
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N 3а-1079/2020
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Леганова А.В.,
при секретаре
судебного заседания Зехове Б.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,
установил:
акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - <Дата>.
В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на <Дата> составляет 248 084 887 рублей 76 копеек. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от <Дата>, подготовленным оценщиком, индивидуальным предпринимателем Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость данного помещения определена в размере 151 921 000 рублей.
В судебное заседание 7 октября 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством направления по электронной почте определения суда о возобновлении производства по административному делу и назначении судебного заседания, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
От представителя административного истца Штомпеля А.Н., действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, а также о признании результатов судебной экспертизы.
В рамках подготовки по административному делу представителем административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеевым Р.М., действующим на основании доверенности, в адрес суда направлен отзыв, содержащий просьбу об отказе в удовлетворении административного иска, при этом такая позиция никак им не аргументирована.
От представителя административного ответчика - Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю Рудь М.В., действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, содержащий ходатайства о рассмотрении административного дела без ее участия, исключении учреждения из числа административных ответчиков и привлечении в качестве заинтересованного лица. Относительно удовлетворения заявленных административным истцом требований - полагалась на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой - либо правовой позиции по административному делу не выразили.
Вышеуказанные ходатайства лиц, участвующих в деле, судом рассмотрены, что отражено в протоколе судебного заседания от 7 октября 2020 года.
Кроме этого, на основании протокольного определения суда от 7 октября 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнений по следующим основаниям.
Принимая во внимание положения, закрепленные в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон N 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером (<Дата>) и дату внесения (<Дата>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона N 237-ФЗ.
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ).
Как следует из материалов дела, АО "Тандер" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером , расположенное по адресу: <Адрес...>
В силу положений 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года N 620-КЗ "О налоге на имущество организаций", административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на <Дата>, внесена в Единый государственный реестр недвижимости <Дата>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <Дата>.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного помещения, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает <Дата> верной датой определения кадастровой стоимости.
При изложенных выше обстоятельствах, АО "Тандер" наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от <Дата>, подготовленный оценщиком, индивидуальным предпринимателем Кондратьевым Е.П. Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на <Дата> составляет 151 921 000 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 27 июля 2020 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания". Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого помещения на дату определения его кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной экспертизы от <Дата>, выполненному экспертами общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" Савченковым Г.А. и Зубаревой К.Г., отчёт об оценке от <Дата> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного помещения.
Так, в отчете об оценке не указан перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения спорного помещения на рынок оцениваемого объекта, в том числе, тенденций наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпункта а, пункта 11 ФСО N 7).
В отчете также отсутствует определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, анализ фактических данных о ценах сделок (нарушение подпунктов б, в пункта 11 ФСО N 7).
В разделе 7 на страницах 11-12 отчета содержатся противоречивые сведения. Так, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов представлен для жилой недвижимости (квартир), тогда как объектом оценки является нежилое помещение. В этом же разделе указан диапазон цен на недвижимость коммерческого назначения с отсутствием ссылок на источник их получения (нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
Оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки, а также содержатся противоречивые сведения. В разделе 9 на странице 21 оценщик пишет, что принимает скидку на торг в размере 10%, тогда как фактически им принято к расчету 2%. Отсутствуют ссылки на источники информации принятых корректировок (нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности).
В исследуемом отчете некорректно применена корректировка на дату оценки. Оценщик принимает корректировку при помощи калькулятора инфляции на ноябрь 2019 год, тогда как объекты-аналоги представлены на рынке в мая и апреле 2020 года.
Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.
Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , судебные эксперты определили, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости <Дата> составляет 177 200 000 рублей.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертами проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого помещения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертами приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнительного анализа. Такой выбор экспертов является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО N 4.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Подобранные экспертами аналоги для нежилого помещения с кадастровым номером отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим и материальным характеристикам, находятся в одном муниципальном образовании, отнесены к одному сегменту.
Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении экспертов предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, сделан анализ рынка, к которому относится спорное помещение, оснований полагать, что при его оценке искажены ценообразующие характеристики, не имеется.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, экспертами были учтены площадь, дата предложения, этаж расположения. Экспертами обоснован выбор единиц сравнения с приведением в таблице основных предложений заявленных к продаже в аналогичный период и вблизи объекта экспертизы.
Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Кроме этого, эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дали подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) экспертов, являющихся субъектами оценочной деятельности и обладающих необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что они по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода экспертов судом не установлено.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от <Дата>, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания".
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 177 200 000 рублей на дату определения кадастровой стоимости <Дата>.
В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.
Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 24 сентября 2020 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением экспертов, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.
При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованного лица, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизы.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что позиция представителя административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенная в письменном отзыве, о необходимости отказа в удовлетворении административного иска, как указывалось выше, не мотивирована, не подкреплена никакими доказательствами, свидетельствует о формальном подходе к рассмотрению настоящего административного спора, не влечет признание заключения судебной экспертизы ненадлежащим доказательством, а содержащуюся в нем информацию - недостоверной.
Административными ответчиками выводы экспертного заключения от <Дата> не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорного нежилого помещения материалы дела не содержат.
Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
Тогда как, административные ответчики при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с заключением судебной экспертизой, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной, не представили.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и их уточнение, установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является <Дата> (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата>.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 177 200 000 (сто семьдесят семь миллионов двести тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости <Дата>.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером считать <Дата>.
Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Краснодарского
краевого суда А.В. Леганов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
