Решение Пермского краевого суда от 27 января 2020 года №3а-1079/2019, 3а-72/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2020 года Дело N 3а-72/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Лядова К.Э., действующего на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Потребительский заготовительно-сбытовой кооператив "Березовский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Потребительский заготовительно-сбытовой кооператив "Березовский" (далее - ПЗСК "Березовский", Кооператив, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
- здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **46, общей площадью 325,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 701 637 рублей по состоянию на 06 июня 2018 года;
- здания (нежилое здание, административное здание), с кадастровым номером **83, общей площадью 368,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 838221 рубль по состоянию на 01 января 2018 года;
- здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **185, общей площадью 346,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 711 758 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что Кооператив является собственником указанных выше зданий. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здания включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость зданий существенно больше рыночной стоимости спорных объектов на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчетов об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость зданий нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **46 по состоянию на 06.06.2018 равной рыночной в размере 827932 рубля; здания с кадастровым номером **83 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 989101 рубль; здания с кадастровым номером **185 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 805905 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представляет новые отчеты об оценке.
Определением суда от 19.12.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Пермского края.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражал в суде против установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю, Правительство Пермского края о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ПЗСК "Березовский" является собственником объектов капитального строительства: здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **46, общей площадью 325,7 кв.м, адрес объекта: ****; здания (нежилое здание, административное здание), с кадастровым номером **83, общей площадью 368,7 кв.м, адрес объекта: ****; здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **185, общей площадью 346,3 кв.м, адрес объекта: ****, в подтверждение чего в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень за N 1253 включено спорное здание с кадастровым номером **46; за N 232 включено спорное здание с кадастровым номером **83; за N 3221 включено спорное здание с кадастровым номером **185.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку здания, принадлежащие административному истцу включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра.
Кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером **:46 составила 3588403,01 рубль и определена по состоянию на 06.06.2018 актом от 28.08.2019 N 316 ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края", в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером **83 составила 3594813,94 рубля, а здания с кадастровым номером **185 составила 2265937,86 рублей и была определена в обоих случаях по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении зданий кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Кооперативом представлены отчеты об оценке от 23.01.2020 N 158.1.И/О-19, от 23.01.2020 N 158.2.И/О-19, от 23.01.2020 N 158.3.И/О-19, выполненные оценщиком ИП К.. Согласно отчету от 23.01.2020 N 158.1.И/О-19 рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером **46 по состоянию на 06.06.2018 составила 827 932 рубля; отчетом об оценке от 23.01.2020 N 158.2.И/О-19 в отношении спорного здания с кадастровым номером **83 рыночная стоимость определена в размере 989101 рубль; а в отношении спорного здания с кадастровым номером **185 отчетом об оценке от 23.01.2020 N 158.3.И/О-19 рыночная стоимость определена в размере 805905 рублей.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" N 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.
В отчетах присутствует описание объектов оценки, которые были осмотрены оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость.
Как следует из отчетов, исходя из назначения и фактического использования объектов оценки, здание с кадастровым номером **46 и здание с кадастровым номером **185 отнесены оценщиком к сегменту рынка - торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (за исключением г. Перми), а здание с кадастровым номером **83 - к сегменту рынка купли-продажи офисной недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми).
При составлении отчетов оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства (площадь, строительный объем), местоположение (регион строительства) объекта капитального строительства), наличие и состав коммуникаций, накопленный износ, другие.
Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Проводя анализ данных о ценах предложений земельных участков коммерческого назначения, который представлен в каждом из трех отчетов, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под коммерческое и многоэтажное жилищное строительство, расположенные в Пермском крае (за исключением г. Перми), составил от 437,57 руб./кв.м до 1473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение каждого объекта оценки (Березовский район - коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,117), площадь, физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 392,50 руб./кв.м. до 1473,48 руб./кв.м., ниже среднего значения 891,77 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.
При этом, из содержания отчетов об оценке N 158.1.И/О-19 и N 158.3.И/О-19 следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми в период соответственно за 1 квартал 2018 года и за 4 квартал 2017 года, а из содержания отчета об оценке N 158.2.И/О-19 следует, что оценщик анализировал рынок купли-продажи офисной недвижимости; оценщиком приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Во всех отчетах оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 38,98 руб./кв.м до 27618,87 руб./кв.м. Вместе с тем, в отчетах N 158.1.И/О-19 и N 158.3.И/О-19 указано, что учитывая местоположение объектов - Березовский район Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,117), площадь объектов, физические характеристики, то стоимость объектов оценки - здания с кадастровым номером **46 и здания с кадастровым номером **185 может находиться в диапазоне от 36,64 руб./кв.м. до 4554,37 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона - 888,33 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок); а в отчете N 158.2.И/О-19 оценщик пришел к выводу, что с учетом местоположения объекта, площади, физических характеристик, стоимость объекта оценки - здания с кадастровым номером **83 может находиться в диапазоне от 35,47 руб./кв.м. до 4409,01 руб./кв.м, выше среднего значения - 859,98 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При определении стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами **46 и **83 оценщиком использован только сравнительный подход, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
При определении рыночной стоимости спорного объекта с кадастровым номером **185 оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы. Также в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного подхода.
Определение рыночной стоимости данного объекта оценки сравнительным подходом, в рамках которого использован метод сравнения продаж, аналогично расчетам в отчетах N 158.1.И/О-19 и N 158.3.И/О-19, изложенным выше.
Определяя рыночную стоимость объекта затратным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнительной единицы, оценщик использовал данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости, отказ от использования сборника Ко-Инвест в отчете обоснован.
В качестве аналога принят объект из сборника N 33 УПВС, таблица N 1 - Магазины универсальные одноэтажные, имеющий характеристики: группа капитальности - I, этажность - 1, без подвала, объем до 10000 куб.м, 2 территориальный пояс, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из ячеистого бетона, перегородки кирпичные и деревянные, покрытия железобетонные, кровля - рулонная, полы плиточные, дощатые, цементные и из релина, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
Доводы административного ответчика, приведенные в возражениях, судом во внимание приняты быть не могут.
Замечания по использованному оценщиком сравнительному подходу при оценке объектов недвижимости сводятся к неверно выбранным оценщиком объектам-аналогам.
Вместе с тем, указание на то, что выбранные оценщиком аналоги в соответствующих отчетах реализуются в рамках торгов, не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях при проведении оценки, влекущих неправильное определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.
В данном случае ответчиком не приведено обоснования невозможности использования данных аналогов в расчетах при определении рыночной стоимости объектов оценки. Сама по себе реализация объекта в рамках Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не свидетельствует о том, что цена реализуемых объектов заведомо ниже, чем рыночная цена аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже. Ни положения Закона об оценочной деятельности, ни иные нормы законодательства в области оценки не содержат запрета на использование в качестве аналогов объектов, реализация которых происходит в рамках их принудительной продажи. При этом сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.
Возражения в части того, что часть аналогов не сопоставима с объектами оценки по локальному местоположению, а именно требует корректировки на назначение земельного участка, поскольку объект оценки расположен в зоне общественной и жилой застройки, а аналоги N 4, 5 расположены на землях связи, судом отклоняются. Оцениваемым объектом в каждом случае является объект капитального строительства, для которого вид разрешенного использования земельного участка не является ценообразующим фактором, влияющим на цену предложения при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. Непосредственно же назначение зданий, используемых в качестве аналогов N 4, 5, объектам оценки соответствует.
Замечание о том, что коэффициент вариации скорректированных цен для объектов аналогов установлен оценщиком в размере до 33 %, а крайние значения стоимости 1 кв.м. аналогов отличаются между собой более, чем в 2 раза, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что данные обстоятельства безусловно свидетельствуют о нарушении оценщиком норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, судом во внимание не принимается. При этом, суд учитывает, что коэффициент вариации проверки однородности выборки, согласно открытому источнику "Экономическое моделирование в оценке недвижимости", С., Л. не должен превышать 33 %. В рассматриваемом случае таких нарушений оценщиком не допущено.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объектов оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки (цена рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки ниже средних цен предложения объектов недвижимости, близких к объектам оценки), равным образом данное замечание касается и выбранных оценщиком объектов-аналогов, суд полагает их несостоятельными.
В отчетах приведены средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр офисной недвижимости по г. Перми, которые приведены на основании данных анализа рынка по районам города, зонам престижности по результатам обобщения проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг", т.е., по сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объектов оценки, а равно объектов-аналогов и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объектов. Соответственно, имеющаяся разница между данными о среднем размере цены предложений на рынке офисной недвижимости и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объектов оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ данных ООО "АЦ "КД-Консалтинг" при определении рыночной стоимости объектов, исходя из содержания отчетов, необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты невозможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектами оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО N 1, п.п. б п. 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
С учетом вышеизложенного отклоняются также и доводы административного ответчика о необоснованном использовании оценщиком конкретных объектов-аналогов, подхода, а также сборника УПВС. Доказательств, свидетельствующих о недопустимом использовании в расчетах данных сборника УПВС, а равно самостоятельных расчетов ответчик не приводит.
Замечание ответчика относительно уменьшения итоговой рыночной стоимости зданий на сумму НДС устранено истцом, посредством предоставления иных отчетов, соответственно, оно правовой оценке судом не подлежит.
Таким образом, суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания относительно представленных отчётов об оценке от 23.01.2020 N 158.1.И/О-19, 158.2.И/О-19, 158.3.И/О-19, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений оценщика К., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчётов и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов (как в отношении зданий, так и в отношении земельных участков), правильном применении корректировок при оценке спорных нежилых зданий, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки.
Кроме того, в обоснование доводов о несогласии с представленными истцом отчетами об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
В отчетах отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчетов.
При таком положении, суд полагает, что отчеты являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчетов у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости зданий в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 19.11.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Потребительский заготовительно-сбытовой кооператив "Березовский" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **46, общей площадью 325,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 827932 рубля по состоянию на 06 июня 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, административное здание), с кадастровым номером **83, общей площадью 368,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 989 101 рубль по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здания (нежилое здание, магазин), с кадастровым номером **185, общей площадью 346,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 805 905 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 28.01.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка