Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-1076/2019, 3а-69/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 3а-69/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца ООО "Сфайрос" - Шипкова М.Ю., действующей на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Лядова К.Э., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Сфайрос" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сфайрос" (далее по тексту также - ООО "Сфайрос", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, помещений с кадастровыми номерами: **; **, ** в здании, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Екатерининская, **, равной их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена по результатам массовой кадастровой оценки, для помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 15.06.2018 как 16 060 172 рубля 95 копеек, для помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 15.06.2018 как 20 404 341 рубль 40 копеек, для помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 15.06.2018 как 8 639 139 рублей 72 копейки.
Вместе с тем, согласно отчетам об оценке рыночная стоимость спорных помещений на даты оценки, значительно меньше, завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
При подготовке дела к рассмотрению Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения иска в части размера рыночной стоимости, настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просил принимать во внимание в качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости уточненный отчет об оценке N 19/0920-3/1, выполненный 10.01.2020 оценщиком Б. (ООО "Авангард").
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражал против заявленных требований, полагая, что при составлении оценочного отчета оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги, в связи с чем неверно применены корректировки для определения итоговой рыночной стоимости спорных помещений. Также представитель административных ответчиков полагал, что оценщик должен был учесть состояние здания с учетом года постройки в отношении объекта оценки и объектов-аналогов, и применить соответствующие корректировки. С учетом данных обстоятельств представитель административных ответчиков считает рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке N 19/0920-3/1 от 10.01.2020 недостоверной, а заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Вместе с тем, представитель административного ответчика отозвал ходатайство о назначении судебной экспертизы. Также полагал, что Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, правовую позицию относительно заявленных требований выразила в ранее представленном письменном отзыве на административный иск.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Сфайрос" является собственником нежилых помещений в здании по адресу Пермский край г. Пермь, ул. Екатерининская, **, в том числе: с кадастровым номером ** площадью 248,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 131,5 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 317,3 кв.м. что подтверждается выписками из ЕГРН, содержащих основные характеристики объектов недвижимости и сведения о правообладателе (том 1 л.д. 9-12, 13-16, 17-2).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (п.1258) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Екатерининская, **.
Поскольку здание, в котором находятся принадлежащие административному истцу помещения, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 15.06.2018 актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости N 112 от 13.05.2019 ФБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** в размере - 16 060 172 рубля 95 копеек, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** - 20 404 341 рубль 40 копеек, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** - 8 639 139 рублей 72 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 17.05.2019 (том 1 л.д. 28, 29, 30). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных исковых требований с учетом уточненного административного иска Обществом представлен уточненный отчет об оценке от 11.01.2020 N 19/0920-3/1, составленный оценщиком ООО "Авангард" - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, входит в состав участников Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", что подтверждено свидетельством N ** от 02.08.2017 года, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, изучив письменные пояснения к уточненному отчету об оценке от 11.01.2020 N 19/0920-3/1 оценщика Б., возражения административного ответчика, материалы дела, суд приходит к выводу, что представленный истцом уточненный отчет об оценке соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 01.01.2017 по 15.06.2018, в том числе, проанализировала рынок офисных помещений, к которым относятся объекты оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу о диапазоне цен на рынке купли-продажи на помещения офисного назначения от 32 000 до 55 476 руб./кв.м. до внесения корректировок на торг и отличия в характеристиках, с учетом стоимости участка.
Исключив из выборки ряд объектов и указав причины выбраковки, оценщик выбрала 3 объекта-аналога для сравнения объектов оценки и 3 объекта-аналога для земельного участка. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов.
При проведении рыночной стоимости помещений, земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от затратного и доходного подходов обоснован. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и помещений, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки данные о предложениях, которые не могут быть использования в качестве аналогов, оценщик выбрала три объекта-аналога для сравнения объектов оценки и три объекта-аналога для земельного участка. Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов.
Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Проверив доводы административного ответчика о том, что оценщик при корректировке цен предложений по объектам-аналогам необоснованно не принял во внимание разницу по классу качества между зданием, в котором находятся объекты оценки и зданием по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, **, где находятся объекты-аналоги 1, 2; разницу по физическому состоянию в отношении тех же зданий, а также не учел различия по местонахождению относительно красной линии/выходу на крупную автодорогу между зданием, в котором находятся объекты оценки и зданием по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, ** суд полагает, что уточненный отчет об оценке N 19/0920-3/1 от 10.01.2020 содержит обоснование отказа оценщика от корректировки по указанным основаниям. Так, в отчете об оценке приведены данные позволяющие отнести здание, в котором находятся объекты оценки и здание по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, ** (1, 2 объекты-аналоги) к одному классу качества - здания бизнес-центров класса "В", а объект-аналог 3 - здание класса "С" с учетом их характеристик, тогда как административным ответчиком учтен только один из показателей - внешний вид, качество внешней отделки, без учета совокупности иных учитываемых данных, в том числе - инфраструктуры, внутренней отделки, объемно-планировочных решений и иного, в связи чем отнесение административным ответчиком здания, в котором находятся объекты-аналоги 1, 2 к классу качества "С", судом признается несостоятельным.
Также оценщиком обоснован отказ от корректировки на физическое состояние зданий, в которых расположены объекты-аналоги, указано на то, что степень физического износа (по году постройки) не влияющая на функциональные качества, сама по себе не относится к ценообразующим факторам, согласно методическим рекомендациям данным в Справочнике оценщика недвижимости, 2017 под редакцией Лейфера Л.А. изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, помещения находящиеся зданиях в хорошем состоянии и новых зданиях расцениваются как имеющие одинаковые характеристики по критерию физического состояния.
Изложенные в судебном заседании административным ответчиком доводы о необоснованном отказе от корректировки объектов-аналогов по местонахождению относительно первой/красной линии, суд полагает надуманными. Как следует из представленных в материалы дела описаний объектов оценки и объектов аналогов, оценщик приняла во внимание характер автодорог, на которые объекты оценки и объект-аналог имеют выходы, оценила траффик с учетом наличия/отсутствия движения автотранспорта, пешеходного движения, пассажирского транспорта, в том числе наличия в пределах квартала остановок общественного транспорта, дав указанным обстоятельствам соответствующую оценку.
С учетом изложенного, проведенных оценщиком расчетов по корректировке, стоимость объектов аналогов достаточно полно отражает среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка), поскольку отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 15.06.2018. Содержание отчета об оценке N 19/0920-3/1 от 10.01.2020 свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость помещений не является произвольной. В отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** определена в размере 8 920 113 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** - в размере 11 831 647 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** - в размере 5 410 029 рублей.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества (помещений). Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объектов оценки, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленных в Отчете об оценке N 19/0920-3/1 от 10.01.2020.
Оценивая доводы лиц участвующих в деле, суд критически относится к утверждению представителя административных ответчиков о том, что ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" не является надлежащим ответчиком по делу. В обоснование приведенного довода административный ответчик ссылается на то обстоятельство, что кадастровая стоимость объектов недвижимости рассчитывалась специалистами ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки" и утверждалась приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной надлежащими административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июля 2015 года N 28).
Установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества (нежилых помещений) по состоянию на 15.06.2018 установлена актом Федерального бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 112 от 13.05.2019.
Вопреки доводам представителя административного ответчика содержание акта N 112 от 13.05.2019 свидетельствует не только об определении кадастровой стоимости ФБУ "Центр технической инвентаризации и кадастрового учёта Пермского края" путем расчётов, но и установления кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Сфайрос". Доводы о том, что утверждена кадастровая стоимость приказом министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности ничем не подтвержден, соответствующего приказа суду не предоставлено, также довод противоречит содержанию акта N 112 от 13.05.2019. Таким образом, органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края"
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 октября 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сфайрос" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения площадью 248,1 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Екатерининская, ** равной его рыночной стоимости в размере 8 920 113 рублей, определенной по состоянию на 15 июня 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения площадью 317,3 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Екатерининская, ** равной его рыночной стоимости в размере 11 831 647 рублей, определенной по состоянию на 15 июня 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения площадью 131,5 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Екатерининская, ** равной его рыночной стоимости в размере 5 410 029 рублей, определенной по состоянию на 15 июня 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 октября 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 18.02.2020.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
