Дата принятия: 24 декабря 2018г.
Номер документа: 3а-107/2018
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2018 года Дело N 3а-107/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Леметти Б. В.
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "РентаПром" по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю., представителей административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В. и Морозовой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РентаПром" к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РентаПром" (далее - Общество, ООО "РентаПром") обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов капитального строительства, - здания пристройка к ЦВИД, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 655,5 кв.м, инв. *, лит А; здания РРМ, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 1916,8 кв.м, инв. *, лит. А; здания ЦВИД, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 735,1 кв.м, инв. *, лит. А, расположенных по адресу: ....
Объекты недвижимости находится на земельном участке, площадью 11425 кв.м., с кадастровым номером *, который использовался административным истцом по договору аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на _ _ в размере 77696169,5 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету * ООО "***" составляет 5477000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 11425 кв.м., с кадастровым номером *, в размере его рыночной стоимости 5477000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "РентаПром"по доверенности Михельсон -Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования и просила на основании проведенной судебной экспертизы установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 11425 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 9350000 рублей.
Представители административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В. и Морозова С. Л., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, указали, что подлежит установлению кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной на основании заключения эксперта в размере 9350000 рублей.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил вопрос на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "РентаПром" является собственником объектов недвижимости нежилых помещений - здания-пристройки к ЦВИД, общей площадью 655,5 кв.м., инв. *, лит. А; здания РММ, общей площадью 735,1 кв.м, инв. *, лит. А; здания ЦВИД, общей площадью 1916,8 кв.м, инв. *, лит. А, расположенных по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _ _ и _ _, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д.20-22).
Объекты недвижимости находятся на земельном участке, общей площадью 11425 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *.
Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды * от _ _, заключенного между ООО "РентаПром" и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком с _ _ по _ _ , и соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли * от _ _ , по которым внесена запись об аренде на объект недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером * поставлен на кадастровый учет _ _ (л.д.212)
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составила 77696169,5 рублей (л.д. 211).
Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области.
Оценка стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Мурманской области, осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской Федерации", на основании отчета N 01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на _ _ ООО "РентаПром" _ _ обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением. К заявлению был представлен отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составила 5477000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ * заявление ООО "РентаПром" было отклонено, поскольку представленный отчет * от _ _ не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Решение Комиссии административным истцом не оспаривается.
Административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, истцом представлен уточненный отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составила 5680000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 19 названного Постановления разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.
В целях проверки выводов отчета ООО "***" * от _ _ судом была назначена судебная экспертиза о соответствии представленного отчета и для установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *.
Согласно экспертному заключению */н от _ _ АО "***", эксперт ФИО1, отчет оценщика *, выполненный ООО "***", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ (ред.от13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость земельного участка площадью 11425 кв.м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сооружения производственной базы проектно-технологического бюро, кадастровый *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на _ _, составляет 9350000 рублей.
Проанализировав собранные по делу доказательства о рыночной стоимости земельного участка в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию. Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, методом предполагаемого использования, в том числе оценка рынка недвижимости и непосредственного оценка объекта оценки. В ходе экспертизы исследовались материалы дела, определялся сегмент рынка, к которому относится объект оценки, определялась стоимость объекта оценки.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании заключения эксперта, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка.
Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, ООО "РентаПром" вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 9350000 рублей.
Согласно положению абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 июля 2018 года.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 11425 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сооружения производственной базы проектно-технологического бюро, расположенного по адресу: Мурманская область, муниципальное образование ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 9350000 (девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей.
ООО "РентаПром" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 июля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья Н.В. Пырч
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
