Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 24 января 2018 года №3А-107/2017, 3А-21/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2018 года Дело N 3А-21/2018
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Разрез Изыхский" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
АО "Разрез Изыхский" 17 ноября 2017 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым N.
В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 75104574,16 рубля, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчете оценщика, выполненного по заказу административного истца, и составляющую 33060000 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой оценщиком.
В судебном заседании представители административного истца Озолина М.В. и Барсуков А.С., действующие на основании доверенностей от 23 ноября 2017 г., требования административного искового заявления поддержали, уточнив их, просили установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Министерство, Минимущество Республики Хакасия) Ведерникова А.Н., действующая на основании доверенности от 5 октября 2017 г., Шилова Н.Р., действующая на основании доверенности от 28 ноября 2017 г., полагают необоснованным заключение экспертов в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка. В частности, полагают необоснованными выводы экспертов о том, что объектом-аналогом для земельного участка, предоставленного (используемого) для целей недропользования, может выступать любой земельный участок при применении корректировки на категорию и/или вид разрешенного использования. При этом ни в одном из разделов экспертного заключения, в нарушение пунктов 10, 11 ФСО N 7, не содержится четкого определения сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки. В нарушение пунктов 12 и 13 ФСО N 7 экспертами не изучен вопрос о фактическом использовании земельного участка и является ли такое использование наиболее эффективным. Полагают необоснованным использование экспертами сведений с сайта Росиэлт, поскольку данные этого сайта могут содержать ошибки и неточности и их использование в расчетах недопустимо. Также полагают необоснованным произведение экспертами корректировки на местоположение, поскольку экспертами не обосновано и не доказано, что объекты-аналоги, расположенные на территории Кемеровской области, более привлекательны, чем оцениваемый объект.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия) Ощепкова Н.Э., действующая на основании доверенности от 23 января 2017 г. N 03-30-219/17, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала на отсутствие спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия Блаховская Л.В., действующая на основании доверенности от 15 ноября 2017 г., извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца, административного ответчика Минимущества Республики Хакасия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Республике Хакасия и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с договором аренды земельных участков от 24 декабря 2007 г. N, заключённым с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район, АО "Разрез Изыхский" является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью ..... кв.м., категория земель - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для производства горных работ, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 75104574,16 рубля внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. N 020-147-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от 17 августа 2017 г. N 755, куда АО "Разрез Изыхский" обратился с заявлением 21 июля 2017 г., в пересмотре кадастровой стоимости было отказано в связи с несоответствием представленного отчета об оценке Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N от 26 июня 2017 г. N, составленный ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", с указанием его рыночной стоимости в размере 33060000 рублей по состоянию на 1 января 2016 г., а также положительное экспертное заключение на указанный отчёт об оценке от 29 июня 2017 г. N, составленное СОО Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", свидетельствующие о том, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы АО "Разрез Изыхский", поскольку размер арендной платы за земельный участок зависит от его кадастровой стоимости (пункт 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 г. N 05; расчет арендной платы к договору аренды).
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
На отчет оценщика от 26 июня 2017 г. N И-170420/1-5 представителями административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район представлены возражения, которые суд полагает обоснованными.
В связи с указанным, определением суда от 12 декабря 2017 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО12 и ФИО13, ООО "АПОС".
Согласно заключению экспертов от 12 января 2018 г. N отчет ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" от 26 июня 2017 г. N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно неверно подобраны аналоги для сравнения, допущены ошибки при выполнении математических действий, использованная информация по некоторым аналогам является недостаточной и недостоверной.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N на 1 января 2016 г. составляет 50043854 рубля.
Проверив представленное заключение экспертов на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Суд полагает необоснованными доводы представителей Минимущества Республики Хакасия о нарушении экспертами законодательства об оценочной деятельности при ответе на вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
На страницах 7 - 22 экспертами приведен подробный и обоснованный анализ рынка недвижимости, в том числе анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе, расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земли промышленности и иного специального назначения.
При этом анализ осуществлен с учетом специфики спорного земельного участка, предоставленного для нужд горнодобывающего предприятия, и с учетом того, что рынок указанных объектов недвижимости в регионе неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, экспертами расширена территория исследования за счет смежной территории Кемеровской области, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Мотивировочная часть заключения экспертов содержит как анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.
Объем исследований определен экспертами исходя из принципа достаточности, что соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО N 7.
Анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков с учетом анализа рынка объектов-аналогов и их сравнения с применением поправок и корректировок, в том числе и обоснование примененных корректировок, содержится на страницах 22-31 заключения экспертов и не противоречит пунктам 12, 13, 22 ФСО N 7.
Доводы о равной транспортной доступности угольных предприятий Республики Хакасия и Кемеровской области, и, как следствие, по мнению представителей Минимущества Республики Хакасия, отсутствию оснований для корректировки на местоположение, являются необоснованными.
Представленная представителями ответчика выписка из годового отчета СУЭК за 2015 г. свидетельствует о том, что средневзвешенное расстояние перевозки продукции по железной дороге до российских потребителей в 2015 г. составило для угольных предприятий Кемеровской области 515 км, Республики Хакасия - 1295 км, что явно не свидетельствует о равной транспортной доступности расположенных в регионах предприятий и отсутствии оснований для корректировки на местоположение.
Остальные доводы также сводятся к несогласию с выводами экспертов и не ставят их под сомнение.
Выводы экспертов мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и суд принимает за основу указанную в заключении экспертов рыночную стоимость спорных земельных участков.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах административные исковые требования АО "Разрез Изыхский" к Министерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости в размере 50043854 рубля по состоянию на 1 января 2016 г. подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления акционерного общества "Разрез Изыхский" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 21 июля 2017 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для производства горных работ, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 50043854 (пятьдесят миллионов сорок три тысячи восемьсот пятьдесят четыре) рубля.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 26 января 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка