Решение Тульского областного суда от 15 января 2018 года №3А-1070/2017, 3А-107/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 января 2018 года Дело N 3А-107/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Щербаковой Н.В.,
при секретаре Щепотине П.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1070/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Уралвторчермет" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Уралвторчермет" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тульской области, указав в обоснование заявленных требований на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22 158 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года в размере 50 784 363,36 рублей является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как плательщика арендной платы.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в ООО " ". В соответствии с отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО " "", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составляет 15 784 700 рублей.
Данный отчет получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ N заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости отклонено.
На основании изложенного, просил установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости равную его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 784 700 рублей.
В судебное заседание представитель административного истца ООО "Уралвторчермет" по доверенности Чечеткина М.В. не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области по доверенности Трухтанов С.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь необходимость проверки предоставленного в материалы дела отчета ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области не является ответчиком по настоящему административному делу, поскольку заявленные административным истцом требования не оспаривает, прав административного истца не нарушал.
Представитель заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Тула в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности Трухтанова С.В., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. до 01.01.2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Уралвторчермет" в соответствии с договором аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о внесении изменений в договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22 158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции производственно-складской базы со специализацией по заготовке, переработке и отгрузке лома черных металлов, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N затрагивает права и обязанности административного истца.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на 01.01.2016 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 50 784 363,36 рублей. Вышеуказанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО " ".
В соответствии с отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО " ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составляет 15 784 700 рублей.
Данный отчет получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, членом которой является оценщик ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ N заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости отклонено.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Суд, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, а их совокупность с точки зрения достаточности, учитывая пояснения директора ООО " " по недостаткам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ, выявленным решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ N, относит указанный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, заключение Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков N от ДД.ММ.ГГГГ к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку они выполнены компетентными специалистами в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основаны на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в них выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные перед экспертами вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
О несогласии с вышеупомянутыми доказательствами другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка указанные лица не обращались.
При проведении оценки спорных объектов оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с учетом выявленных индивидуальных особенностей объектов исследования.
При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком был проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, и путем сопоставления характеристик объектов исследования и выбранных объектов для расчета оценщиком были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, проанализирована оценщиком и приведена в таблице.
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов. Примененные расчеты основаны на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Как следует из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ N, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию информации, используемой при проведении оценки.
Проверяя доводы комиссии о необоснованном применении экспертом Р. данных "Справочника оценщика недвижимости" Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (Нижний Новгород 2016) под ред. Лейфера Л.А. (3 том земельные участки), суд принимает во внимание тот факт, что как следует из вступления к данному изданию, примененные данные по корректировкам носят опросный характер, учитывают предложения на рынке за предшествующий период в том числе 2015 г., применяются на 2016 год. Сведений о том, что использование корректировок в указанном размере не отвечает объективным условиям свободного рынка или существенно повлияло на общие выводы о рыночной стоимости спорных объектов, суду не представлено.
Данные о наличии на объекте оценки коммуникаций, железнодорожных путей, подтверждаются соответствующей справкой ООО "Уралвторчермет", свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Нарушение требований к порядку предоставления информации по объектам оценки на расчет рыночной стоимости указанных объектов не влияет.
Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании административного истца земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 года.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость находящегося в пользовании у административного истца объекта являлась иной, чем отражено в исследованном судом отчете, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов, изложенных в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ООО " ", у суда не имеется.
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в отчете ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете ООО " " N от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу части 4 статьи 38 КАС РФ по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов в размере рыночной административным ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, требования ООО "Уралвторчермет" подлежат удовлетворению к правительству Тульской области.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Уралвторчермет" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22 158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции производственно-складской базы со специализацией по заготовке, переработке и отгрузке лома черных металлов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 15 784 700 рублей.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка датой подачи ООО "Уралвторчермет" административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является день обращения указанного лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. N п/321 в Тульской области - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 15.01.2018 года.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка