Решение Самарского областного суда от 14 мая 2018 года №3а-1068/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2018 года Дело N 3а-1068/2018
Самарский областной суд в составе:
Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.
При секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело N 3а-1068/2018 по административному исковому заявлению Лисиной А.А. об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области
с участием представителя Управления Росреестра по Самарской области Владимерцевой Н.Н.,
установил:
Лисина А.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года N об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и обязать комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
Свои требования Лисина А.А. мотивировала тем, что информация, содержащаяся в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка, является достоверной, а выводы комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка являются необоснованными.
Административный истец в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в направленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области Владимерцевой Н.Н. заявленные требования не признала, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения.
Административные ответчики - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Сызрани, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований Управление Росреестра по Самарской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представили письменные отзывы, Администрация г.о. Сызрани - возражения.
Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление Лисиной А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Из материалов дела следует, что собственник земельного участка с кадастровым номером N Лисина А.А. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Решением комиссии от 9 февраля 2018 года N заявление Лисиной А.А. было отклонено.
Не согласившись с данным решением, административный истец 12 апреля 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263.
Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.
В комиссию был предоставлен отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" от 31 октября 2017 года N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 2 927 000 руб.
Отличие рыночной стоимости земельного участка, определённой указанным отчетом, от кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610, составило более 30 %.
Отклоняя заявление Лисиной А.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что на странице 65 оценщик указывает, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости- земельные рынки Самарской области для размещения коммерческих объектов, а в дальнейшем на странице 65 отчета анализирует рынок земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения, расположенных в городах областного подчинения с высоким потенциалом инвестиционного развития, исключив из исследования рынка значительное количество объектов-аналогов, расположенных в иных населенных пунктах Самарской области, что противоречит требованиям пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, по мнению комиссии, одним из правил отбора аналогов является их расположение в окружении административно-торговых, жилых объектов, однако же, в большинстве объявлений по объектам-аналогам информация по их ближайшему окружению отсутствует, в связи с этим отчет вводит в заблуждение - нарушен пункт 5 ФСО N 3.
Согласно подпункту "б" пункта 11 Федерального стандарта оценки N 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при анализе рынка оценщик определяет сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Принимая во внимание разрешенное использование земельного участка- для столовой, фактическое расположение на земельном участке нежилых зданий шиномонтажной мастерской, оценщик сделал вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости -земельные рынка Самарской области для размещения коммерческих объектов недвижимости.
Критериями для отбора объектов-аналогов явились нахождение объектов недвижимости в собственности, отнесение объектов-аналогов к землям населенных пунктов, для размещения коммерческих объектов, расположение их в окружении административно-торговых, жилых объектов, то, что они свободны от улучшений, сопоставимы по площади, имеют в непосредственной близости инженерные коммуникации и расположены в городах областного подчинения с высоким потенциалом инвестиционного развития
По итогам мониторинга оценщиком выявлено 9 предложений о продаже земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения, расположенные в г. Сызрани, г. Тольятти и г. Новокуйбышевске.
Анализируя социально-экономическое положение Самарской области, оценщик указал, что крупными городскими округами в Самарской области являются Самара, Тольятти, Сызрань и Новокуйбышевск, при этом город Сызрань занимает третье место по величине промышленного потенциала, приведя на странице 50 таблицу рейтинга городских округов Самарской области за 9 месяцев 2012 года.
Таким образом, подбор оценщиком объектов-аналогов с использованием сегмента рынка коммерческого назначения в городах областного подчинения с высоким потенциалом экономического развития, к которым отнесены г. Тольятти, г. Сызрань и г. Новокуйбышевск, не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки.
Относительно замечания комиссии об отсутствии информации о ближайшем окружении объектов аналогов оценщик ФИО1 в своих письменных пояснениях указала, что информация о ближайшем окружении объектов-аналогов принята исходя из точного местоположения аналогов N 1, 2, 5 на карте городов Сызрани и Тольятти (Яндекс.Карты), для аналога N 4 - по результатам сопоставления данных карты г. Тольятти (Яндекс. Карты) и градостроительной карты г. Тольятти, для аналога N 4 - в ходе телефонного звонка по объявлению, что отражено под экранной копией объявления в приложении к отчету на странице 132. С учетом того, что объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по данному параметру, корректировка по нему оценщиком не производилась.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления Лисиной А.А. о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 - 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований Лисиной А.А. о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года N об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.
Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления учреждения от 26 января 2018 года N.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Решил:
Требования Лисиной А.А. удовлетворить.
Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы Лисиной А.А. решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года N.
Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного Лисиной А.А. заявления от 26 января 2018 года N.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Родина Т.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка