Решение Пермского краевого суда от 15 января 2020 года №3а-1065/2019, 3а-64/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 января 2020 года Дело N 3а-64/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Толстикова Сергея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Толстиков С.Г. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по Пермскому краю"), в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства равную их рыночной стоимости, в частности заявлены требования:
- об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое здание, нежилое здание с теплым пристроем, мансардой), кадастровый номер **111, общей площадью 503,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1947930 рублей по состоянию на 01.12.2015;
- об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **2027, общей площадью 581,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3073737 рублей по состоянию на 22.07.2015;
- об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое здание, здание), кадастровый номер **494, общей площадью 421,6 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2946 172 рубля по состоянию на 04.06.2013;
- об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое здание, магазин строительных материалов), кадастровый номер **53, общей площадью 1186,5 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8099 428 рублей по состоянию на 01.02.2016.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых в силу положений статей 378.2, 401, 402 НК РФ с 01.01.2018 обязан уплачивать налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, установленная на соответствующую дату в отношении конкретного здания, превышает рыночную стоимость этих зданий, определенную по состоянию на ту же дату, что подтверждается отчетами независимого оценщика. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает его права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебном заседании, равно как и его представитель не участвовали, от представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Также в материалах дела имеется ходатайство административного истца о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости спорных зданий.
Административный ответчик филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела был извещен. Согласно представленному отзыву на административный иск указал, что кадастровая стоимость спорных зданий была определена Учреждением, однако при расчете кадастровой стоимости зданий был применен удельный показатель кадастровой стоимости кадастрового квартала, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края". В связи с данным обстоятельством, считает, что надлежащим ответчиком по делу является Правительство Пермского края. Также приводит доводы о том, что оспариваемая истцом кадастровая стоимость в настоящее время является архивной.
Административный ответчик Правительство Пермского края в судебное заседание представителя также не направило, о времени и месте слушания дела было извещено надлежащим образом, согласно представленному в материалы дела отзыву на иск указывает, что Правительством результаты кадастровой стоимости спорных зданий не утверждались, соответственно, оснований для привлечения его к числу административных ответчиков не имеется. Также указано, что поскольку на момент обращения в суд по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, были определены новые результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, то истец пропустил установленный законом срок оспаривания результатов кадастровой стоимости спорных зданий.
Заинтересованные лица Администрация Осинского муниципального района, Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебном заседании их представители участия не принимали.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости, Толстиков С.Г. является собственником следующих объектов недвижимости: здания (нежилое здание, нежилое здание с теплым пристроем, мансардой), кадастровый номер **111, общей площадью 503,8 кв.м, расположенного по адресу: ****; здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **2027, общей площадью 581,4 кв.м, расположенного по адресу: ****; здания (нежилое здание, здание), кадастровый номер **:494, общей площадью 421,6 кв.м, расположенного по адресу: ****; здания (нежилое здание, магазин строительных материалов), кадастровый номер **53, общей площадью 1186,5 кв.м, расположенного по адресу: ****.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Думы Осинского городского поселения от 28.11.2017 N 352 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Осинского городского поселения" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в названный Перечень за N 3581 включено здание с кадастровым номером **111, за N 3586 - здание с кадастровым номером **2027, за N 3588 - здание с кадастровым номером **494, за N 3600 - здание с кадастровым номером **53.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **111 определена по состоянию на 01.12.2015 в размере 10222202,76 рублей, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **2027 определена по состоянию на 22.07.2015 в размере 10565700,80 рублей, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **494 определена по состоянию на 04.06.2013 и составила 13414173,68 рублей, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **53 определена по состоянию на 01.02.2016 и составила 38101089,71 рубль.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Принимая во внимание, что спорные здания, принадлежащие истцу по праву собственности, включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости спорных зданий влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделен орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке либо на основании решения данного органа подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Как следует из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости зданий и письменного ответа ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, кадастровая стоимость спорных нежилых зданий, определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю на основании соответствующих актов от 01.12.2015 за N 5900/401/15-72558/16 01.12.2015; от 22.07.2015; 59-0-1-100/3001/2015-802/1 22.07.2015; от 04.06.2013 N 59-0-1-100/3001/2013-273/1 04.06.2013; от 01.02.2016 N 5900/801/16-3632/1 01.02.2016, путем умножения утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" среднего удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь, в связи с тем, что в отношении спорных зданий имело место внесение в государственный кадастр соответствующих каждому зданию сведений после даты, на которую определена кадастровая стоимость в результате проведения массовой оценки.
С учетом изложенного, суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по делу является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, поскольку предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Толстиков С.Г., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящихся в его собственности зданий в размере рыночной, не оспаривает утвержденные Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
При этом суд учитывает, что указанная выше кадастровая стоимость в отношении всех зданий в настоящее время является архивной, поскольку приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" по состоянию на 01.01.2018 утверждена актуальная в настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости, применяемая для целей налогообложения, согласно п. 3 данного Приказа с 1 января 2019 г.
Вместе с тем данное обстоятельство не является основанием для отказа истцу в исковых требованиях.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Пункт 14 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ определяет возможность пересмотра архивной кадастровой стоимости при условии сохранения у заявителя права на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законом.
Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание дату изменения кадастровой стоимости спорных зданий, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что являясь собственником зданий, истец имеет законный интерес в установлении в отношении них кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2018, поскольку истец обязан уплатить налог на имущество физических лиц за 2018 год, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости соответствующего нежилого здания, являющегося предметом настоящего рассмотрения. Кроме того, с учетом изложенного, принимая во внимание, что согласно ч. 1 ст. 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, т.е. на дату подачи иска срок уплаты налога еще не наступил, соответственно, о необходимости уплаты налога от кадастровой стоимости за 2018 год, истец мог узнать только в 2019 году, следовательно, суд считает, что срок для оспаривания кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **494, с учетом заявленного истцом ходатайства, подлежит восстановлению.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закон об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Не согласившись с кадастровой стоимостью спорных объектов, заявитель обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной, в подтверждение своих доводов представил в отношении здания с кадастровым номером **111 отчет от 27.10.2019 N 1329.1/О-19, подготовленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.12.2015 спорного здания составила 1947930 рублей.
В отношении здания с кадастровым номером **2027 административным истцом представлен отчет об оценке N 1329.2/О-19 от 27.10.2019, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 22.07.2015 составила 3073737 рублей.
В отношении здания с кадастровым номером **494 административным истцом представлен отчет об оценке N 1329.3/О-19 от 27.10.2019, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг", согласно данному отчету рыночная стоимость здания по состоянию на 04.06.2013 составила 2946172 рубля.
В подтверждение рыночной стоимости здания с кадастровым номером **53 административным истцом представлен отчет об оценке N 1329.4/О-19, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 01.02.2016 составляет 8099428 рублей.
Оценив отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В рассматриваемом случае требования статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности выполнены, рыночная стоимость объектов определена на ту же дату, что кадастровая стоимость соответствующего объекта. Выполнившая отчет оценщик К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" ** от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.
В отчетах присутствует описание объектов оценки, которые были осмотрены оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость.
Как следует из отчетов, исходя из назначения и фактического использования объектов оценки, последние отнесены оценщиком к сегменту рынка - торговой недвижимости.
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства (площадь, строительный объем), местоположение (регион строительства) объекта капитального строительства), наличие и состав коммуникаций, накопленный износ, другие.
Из содержания отчетов об оценке N 1329.1/О-19 и N 1329.2/О-19 следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми в период соответственно за 3 квартал 2015 года и за 2 квартал 2015 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что средняя цена предложения объектов торгового назначения, расположенных в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 613,62 руб./кв.м до 44150,11 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов - г. Оса Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2015 составил 0,375), площадь объектов, физические характеристики, оценщик пришел к выводу, что стоимость объектов оценки - здания с кадастровым номером **111 и здания с кадастровым номером **2027 может находиться в диапазоне от 416,02 руб./кв.м. до 8086,90 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона - 2522,82 руб./кв.м. (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
При определении стоимости объекта оценки с кадастровыми номерами **111 и **2027 оценщиком использован только затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования сравнительного и доходного подхода в отчетах обоснован.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости, отказ от использования сборника Ко-Инвест в отчете обоснован.
В качестве аналога в обоих случаях использован объект из сборника N 33 УПВС, таблица N 1 - Магазины универсальные одноэтажные, имеющий характеристики: группа капитальности - I, этажность - 1, без подвала, объем до 10000 куб.м, 2 территориальный пояс, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из ячеистого бетона, перегородки кирпичные и деревянные, покрытия железобетонные, кровля - рулонная, полы плиточные, дощатые, цементные и из релина, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.
Согласно отчету об оценке N 1329.3/О-19, оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки здание с кадастровым номером **494) на территории г. Перми в период за 1 квартал 2013 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что средняя цена предложения объектов торгового назначения, расположенных в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 294,92 руб./кв.м до 44642,86 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта - г. Оса Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2013 составил 0,389), его площадь (средняя), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки здания с кадастровым номером **494 может находиться в диапазоне от 264,36 руб./кв.м. до 7008,02 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона - 1781,91 руб./кв.м. (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
При определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером **494 оценщиком также использован только затратный подход, в рамках которого использовал метод количественного обследования, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования сравнительного и доходного подхода в отчете обоснован.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком составлен сметный расчет объекта оценки на 2 квартал 2013 г., порядок составления которого и использованные при расчете данные приведены на стр. 22 отчета.
Рассчитывая рыночную стоимость здания с кадастровым номером **53, как указывалось выше, административным истцом представлен отчет об оценке N 1329.4/О-19.
Согласно данному отчету, оценщик также произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2015 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что средняя цена предложения объектов торгового назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 145,40 руб./кв.м до 29663,81 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта - г. Оса Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2016 составил 0,325), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки здания с кадастровым номером **53 может находиться в диапазоне от 112,13 руб./кв.м. до 13878,32 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона - 3241,09 руб./кв.м. (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
При определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером **53 оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы, как наиболее полно учитывающие цель оценки и обеспеченные исходной информацией. При этом отказ от использования доходного подхода в отчете обоснован.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для здания и земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости, отказ от использования сборника Ко-Инвест в отчете обоснован.
В качестве аналога использован объект из сборника N 33 УПВС, таблица N 1 - Магазины универсальные одноэтажные. Его характеристики приведены в отчетах N 1329.1/О-19 и 1329.2/О-19 и изложены выше.
Суд находит выбранную сравнительную единицу в отчетах NN 1329.1/О-19, 1329.2/О-19, 1329.4/О-19 сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектами оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объектов внешних факторов.
Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в отчетах, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Определенная оценщиком рыночная стоимость находится в границах диапазона цен предложений коммерческой недвижимости.
В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административными ответчиками не доказано, что выявленные недостатки отчетов об оценке являются существенными и могли повлиять на результат итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что отчеты об оценке являются достоверными доказательствами, подтверждающим величину рыночной стоимости объектов оценки в размере, указанном в них и могут быть положены в основу решения суда.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Административные ответчики, заинтересованные лица - не указали на наличие недостатков отчетов, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, ходатайств о назначении судебной экспертизы административными ответчиками, заинтересованными лицами не заявлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Толстикова С.Г. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий подано в суд 07.11.2019, данная дата подлежит указанию в решении суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Толстикова Сергея Георгиевича - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания (нежилое здание, нежилое здание с теплым пристроем, мансардой), кадастровый номер **111, общей площадью 503,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1947930 рублей по состоянию на 01.12.2015.
Установить кадастровую стоимость здания (нежилое здание, магазин), кадастровый номер **2027, общей площадью 581,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3073737 рублей по состоянию на 22.07.2015.
Установить кадастровую стоимость здания (нежилое здание, здание), кадастровый номер **494, общей площадью 421,6 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2946 172 рубля по состоянию на 04.06.2013.
Установить кадастровую стоимость здания (нежилое здание, магазин строительных материалов), кадастровый номер **53, общей площадью 1186,5 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8099 428 рублей по состоянию на 01.02.2016.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 07 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 20.01.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка