Решение Саратовского областного суда от 14 февраля 2020 года №3а-1065/2019, 3а-125/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2020 года Дело N 3а-125/2020
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Куняевой Н.С.
с участием представителя административного истца Перегудовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Финанс-Консалтинг" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Финанс-Консалтинг" (далее - ООО "Финанс-Консалтинг") обратилось в суд с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором с учетом уточненных требований просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 793,3 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости 10 619 100 рублей по состоянию на 18 июля 2013 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Саратовской области по состоянию на 05 июля 2012 года и их удельные показатели кадастровых кварталов.
Кадастровая стоимость нежилого здания общей площадью 793,3 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 18 июля 2013 года определена в размере 15 814 594,16 руб.
Согласно отчету N 2019/10/09КС от 05 февраля 2020 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 18 июля 2013 года определена в размере 10 619 100 руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом ООО "<данные изъяты>".
В отзыве на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, представитель администрации Балаковского муниципального района Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривают ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, по размеру рыночной стоимости).
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить заявленные административные исковые требования.
Выслушав объяснения участника процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Нежилое здание общей площадью 793,3 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит на праве собственности обществу "Финанс-Консалтинг", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области".
На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Кадастровая стоимость нежилого здания общей площадью 793,3 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 18 июля 2013 года в размере 15 814 594,16 руб.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (31 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости области, которая на момент обращения в суд не проведена.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет N 2019/10/09КС от 05 февраля 2020 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 18 июля 2013 года определена в размере 10 619 100 руб.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., подготовивший отчет, является членом саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 07 октября 2015 года, ответственность его и юридического лица ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применены сравнительный и доходный подходы при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного подхода мотивированно обоснован.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: дата и условия сделки, местоположение, этажность, функциональное назначение, техническое состояние, стоимость 1 кв.м.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Балаково, на ул. Набережная Леонова, ул. 30лет Победы и ул. Ленина.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, на местоположение, тип объекта, расположение красной линии, на общую площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации, содержащейся в Сводном справочнике судебного эксперта и оценщика. 2010-2014. Под редакцией Лейфер Л.А. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования административные требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Финанс-Консалтинг" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 793,3 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 18 июля 2013 года в размере 10 619 100 рублей.
Датой подачи заявления считать 17 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка