Решение Волгоградского областного суда от 05 апреля 2017 года №3а-1065/2016, 3а-81/2017

 
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 05 апреля 2017 года Дело N 3а-81/2017
 
Именем Российской Федерации
Волгоградский областной суд
в составе председательствующего судьи: Кубасова И.Г.
при секретаре: Собяниной Т.Д.
рассмотрев 05 апреля 2017 года в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автоград» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Автоград» (далее административный истец) ... обратилось с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Комиссией вынесено решение об отклонении заявления ООО «Автоград» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец ... обратился в Волгоградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:
- здание клуба с кафе, назначение: общественное питание, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права от ... года (том 1 л.д.132);
- одноэтажное кирпичное здание с пристройками - ремонтная мастерская и склада, назначение: складское, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес> Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.133);
- одноэтажное кирпичное здание - вахтерная, назначение: нежилое, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.134);
- одноэтажное кирпичное складское здание с пристройкой, назначение: складское, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.135);
- одноэтажное кирпичное производственное здание, назначение: производственное, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.136);
- одноэтажное кирпичное здание с пристройками-котельная-бытовая, назначение: нежилое, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.137);
- одноэтажное кирпичное складское здание с пристройкой, назначение: складское, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес> Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.138);
- одно-двухэтажное кирпичное производственное здание с пристройками, назначение: нежилое, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.139);
- двухэтажное кирпичное административное здание с подвалом и пристройкой, назначение: административное, площадью <.......> кв.м., расположенное по адресу: < адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права № <...> года (том 1 л.д.140). Распоряжением от ... срок аренды был продлен до ... (том 1 л.д. 53). В соответствии с изменениями к договору аренды, дополнительным соглашением продлен до ... .
Все объекты расположены на земельном участке общей площадью <.......> кв.м. № <...>, находящемся по адресу: < адрес>.
По мнению административного истца, несмотря на прекращение договора аренды, в силу абзаца 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года, он имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает его рыночную стоимость, что возлагает на административного истца обязанность по уплате аренды в необоснованно завышенном размере.
Представитель административного истца ООО «Автоград» - Кузьмичев А.Б. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере <.......> рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Кроме того, обосновывая своё право на обращение в суд с настоящими требованиями, пояснил суду, что результатами определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затронуты права и обязанности административного истца, поскольку в настоящее время в производстве Арбитражного суда Волгоградской области находятся два дела: 1) о взыскании с ООО «Автоград» в пользу администрации Волгограда неосновательного обогащения, вызванного пользованием земельным участком площадью <.......> кв.м. в период с ... г. по ... г.; 2). по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда о принудительном изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости ООО «Автоград», расположенных на спорном земельном участке. Нарушение своих прав установленной кадастровой стоимостью земельного участка связал с суммой неосновательного обогащения, расчет которой произведён из действующей кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Беляков Д.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на отсутствие у истца права на обращение в суд. Однако, в случае удовлетворения заявленных требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере равном его рыночной стоимости - <.......> рублей, согласно отчёту ООО <.......> № <...>.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, направил в суд объяснение по делу.
От административного ответчика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Волгоградской области поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя Федеральной службы, изложена просьба принять решение по усмотрению суда.
Представитель заинтересованного лица администрации Волгограда по доверенности Деревянченко И.П. в судебном заседании в заявленных требованиях просила отказать в полном объеме. В обосновании своих возражений пояснила, что Облкомимуществом, являвшимся с ... арендодателем по договору аренды с административным истцом, в адрес ООО «Автоград» было направлено уведомление о прекращение арендных отношений. Кроме того, постановлением администрации Волгограда от ... № <...> принято решение об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе спорного земельного участка. Полагала, что на момент рассмотрения дела в суде у административного истца ООО «Автоград» отсутствует право на обращение в суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в связи с отсутствием у истца каких-либо прав на данный земельный участок.
Представители заинтересованных лиц Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда и Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.
Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, суд принял решение о рассмотрении дела в их отсутствие (ч. 4 ст. 247 КАС РФ).
Выслушав явившихся в судебное заседание стороны, эксперта Е.Д.В, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению заявленных требований в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что ... между ООО «Автоград» (арендатор) и администрацией Волгограда (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенный по адресу: < адрес>. Срок аренды земельного участка устанавливался до ... (том 2 л.д. 1-11). В последующем в соответствии с поданным представителем Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда заявлением от ... № <...> принято решение о снятии с государственного кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>.
По заявлению от ... года осуществлен государственный кадастровый учёт земельного участка, расположенного по адресу: < адрес> и ему присвоен кадастровый номер № <...>. Уточненная площадь данного земельного участка составляет <.......> кв.м.
Согласно кадастровому паспорту (л.д.21-24) и ответу на запрос Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области земельный участок относится к категории земель «Земли населенных пунктов, с разрешенным использованием строительство капитального объекта - многофункционального центра».
Определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на размер обязанности ООО «Автоград» по уплате денежных средств за пользование спорным земельным участком.
При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что отсутствие между сторонами договорных отношений по поводу пользования земельным участком не освобождает ООО «Автоград» от обязанности вносить плату за землю в размере соответствующем размеру арендной платы, определяемой в силу ст. 65 ЗК РФ в порядке, установленном органами государственной власти, субъектов РФ или муниципальных образований.
Размер годовой арендной платы за земельные участки в 2015-2016 годах определялся в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», действующим в 2015-2016 годах в редакциях постановлений Администрации Волгоградской области от 10.08.2015 № 455-п, от 05.10.2015 № 599-п, от 28.12.2015 № 798-п, от 18.03.2016 № 113-п.
Согласно приведённому нормативному правовому акту в формулу расчёта арендной платы включался показатель КСЗУ (кадастровая стоимость земельного участка).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости.
Доводы административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и заинтересованного лица администрации Волгограда об отсутствии у истца права на обращение в суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка суд находит несостоятельными в силу их непоследовательности, нелогичности и связывает их с неправильным толкованием действующего законодательства, в том числе положений части 1 статьи 245 КАС РФ, в силу которой юридическим лицам предоставлено право обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Суд не может согласиться с позицией представителя администрации Волгограда об отсутствии у истца права на оспаривание кадастровой стоимости спорного земельного участка общей площадью <.......> кв.м. ввиду отсутствия у ООО «Автоград» необходимости для использования всего этого участка для эксплуатации принадлежащих истцу 10 строений, совокупная площадь которых гораздо меньше площади земельного участка с кадастровым номером № <...>. При этом суд исходит из того, что с ... ООО «Автоград» на законных основаниях пользовался всем земельным участком, площадь которого составляла <.......> кв.м. Какой-либо другой земельный участок с меньшей площадью, сформированный в установленном законом порядке и поставленный на кадастровый учёт, пригодный для эксплуатации недвижимого имущества ООО «Автоград» на дату обращения истца в суд отсутствовал, как отсутствует и в настоящий момент. На дату вынесения настоящего решения общая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости ООО «Автоград» (без учёта асфальтового замощения площадью <.......> кв.м.), не определена, что подтверждается копией определения Арбитражного суда Волгоградской области от ... . по делу № <...> о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ООО «Автоград» о принудительном изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд.
С учетом приведённых обстоятельств Волгоградский областной суд находит подтвержденным в полной мере право административного истца на предъявление требований об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>.
Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 г. № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области, датой утверждения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Волгоградской области является 01 января 2015 года.
В силу указанного правового акта, а также данных кадастровой справки (том 1 л.д. 20), сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области (том 1 л.д. 180) датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является-01 января 2015 года. Кадастровая стоимость определена в размере <.......>.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно положениям ч. 1 ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 6 КАС РФ, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В подтверждение заявленных требований административным истцом суду был представлен отчет ООО <.......> № <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2015 года определена равной <.......> рублей (том 1 л.д. 26-111).
Указанный отчет получил положительное экспертное заключение <.......> № <...> от ... , согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается экспертизой отчета об оценке (том 1 л.д. 112-132).
Вместе с тем в ходе судебного заседания представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>.
От административных ответчиков и заинтересованных лиц возражений относительно проведения судебной экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка не поступило.
Согласно выводам судебной экспертизы, содержащимся в экспертном заключении, проведенной на основании определения Волгоградского областного суда от 25 января 2017 года, оценщиком ООО <.......> нарушения требований федеральных стандартов оценки при составлении отчёта № <...> предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, не допущено.
Вместе с тем экспертом выявлено существенное обстоятельство, которое могло повлиять на определение величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом установлено, что информация об объекте-аналоге №3 представлена по состоянию на 01 марта 2014 года. В то же время на дату оценки (01.01.2015 г.) на земельном участке объекта-аналога №3 возводился объект капитального строительства. Оценщиком при составлении отчёта № <...> указанные обстоятельства не были проанализированы, не определено влияние размещения объекта капитального строительства на стоимость земельного участка.
При таких обстоятельствах эксперт счёл необходимым установить рыночную стоимость спорного объекта оценки с применением других объектов-аналогов.
Из заключения оценочной судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года составляет <.......> рублей (том 2 л.д. 87-114).
Суд находит представленное в материалы дела заключение экспертизы в полной мере соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. Представителем административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом указано на необходимость установления кадастровой стоимости с учётом выводов, содержащихся в Отчёте оценщика ООО <.......> № <...>.
Однако суд считает необходимым при удовлетворении заявленных требований руководствоваться выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы.
Из объяснений опрошенного в судебном заседании эксперта Е.Д.В следовало, что при определении рыночной стоимости объекта оценки допустимо использование информации об объектах-аналогах, размещённой во временном промежутке до 1 года до даты, на которую производится оценка. Таким образом, оценщик ООО <.......>, устанавливая рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, правомерно использовал информацию о цене объекта-аналога №3, размещенную 01 марта 2014 года. Вместе с тем из архивных карт Google экспертом было установлено, что на 1 апреля 2014 года на земельном участке объекта-аналога №3 было осуществлено строительство капитального объекта. При этом, суд соглашается с выводами эксперта в той части, что после 1 марта 2014 года с учётом указанных обстоятельств стоимость земельного участка объекта-аналога №3 существенно выросла, поскольку помимо наличия на участке физического объекта, имеющего свою стоимость, в состав стоимости земельного участка вошла стоимость разрешительной документации (на строительство, подведение газа, электричества, канализации и т.д.).
При таких обстоятельствах суд не может согласиться с обоснованностью выводов оценщика ООО <.......> в заключении № <...> и находит заявленные по настоящему делу требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме с учетом выводов о цене объекта оценки, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы.
С учётом правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года и ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения следует указывать дату подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как следует из материалов дела, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - ... . (том 1 л.д. 160-162).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.
По настоящему делу инициатива о проведении судебной оценочной экспертизы исходила от административного истца. При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для отказа ООО <.......> в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов в виде затрат на производство судебной экспертизы в размере <.......> рублей.
Руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автоград» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости, поступившее в Волгоградский областной суд ... , удовлетворить в полном объёме.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере равном его рыночной стоимости - <.......> рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - ... .
Взыскать с ООО «Автоград» в пользу ООО <.......> судебные расходы связанные с оплатой производства судебной оценочной экспертизы в размере <.......> рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: И.Г. Кубасов
Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2017 года
Судья: И.Г. Кубасов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка