Решение Тамбовского областного суда от 20 мая 2021 года №3а-106/2021

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 3а-106/2021
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Дмитриевой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сомова ФИО7 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Сомов А.В. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 июля 2019 года согласно отчету оценщика Сутягина В.Ю. об оценке N 2020-12-40-С/2 от 30 декабря 2020 года.
В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость участка, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение его прав как лица, имеющего исключительное право на выкуп земельного участка.
В ходе судебного разбирательства дела 17 мая 2021 года представителем административного истца Титкиным Е.Ю. подано письменное заявление об уточнении предъявленных требований, в котором просил установить кадастровую стоимость участка с учетом заключения судебной экспертизы.
В судебное заседание участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, их явка в судебное заседание не признавалась судом обязательной, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области), администрации города Рассказово Тамбовской области, МКУ "Земельный комитет" в письменных заявлениях просили дело рассмотреть без их участия, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не определяло и не утверждало оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил в удовлетворении первоначально предъявленных требований отказать, ссылаясь, на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, которая вызывает сомнения в достоверности выводов оценщика в отчете.
Представитель заинтересованных лиц администрации города Рассказово Тамбовской области и МКУ "Земельный комитет" в своих письменных возражениях указал, что права административного истца как арендатора земельного участка результатами определения кадастровой стоимости не затрагиваются, поскольку размер годовой арендной платы определен в твердой денежной сумме по результатам аукциона и в соответствии с договором не подлежит изменению, от кадастровой стоимости не зависит. Кроме того, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, объектов недвижимости, сооружений на земельном участке *** не зарегистрировано, в связи с чем, по мнению представителя заинтересованных лиц, право на выкуп земельного участка у административного истца отсутствует, производство по административному делу следует прекратить.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенному 7 октября 2019 года под номером 94 между МКУ "Земельный комитет" и административным истцом сроком на 2 года 8 месяцев, последнему принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2200 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - строительная промышленность, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: ***.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Являясь собственником нежилого служебно-бытового здания с площадкой для хранения строительных материалов с кадастровым номером ***, расположенным на земельном участке с кадастровым номером ***, административный истец, обладая исключительным правом выкупа земельного участка, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением вопреки доводам администрации г.Рассказово и МКУ "Земельный комитет".
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена по состоянию на 4 июля 2019 года актом ТОГБУ "ЦОКСОН" от 29 июля 2019 года б/н "Об определении кадастровой стоимости" в размере 1 146 442 руб.
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом представлен выполненный оценщиком Сутягиным В.Ю. отчет об оценке N 2020-12-40-С/2 от 30 декабря 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 4 июля 2019 года составляет 570 020 руб.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Определением суда от 11 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения соответствия вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки, проведение которой поручено АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" Федотова А.В. от 16 апреля 2021 года N 410/50 вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 июля 2019 года составляет 640 486 руб..
Оценив заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим высшее образование, право на ведение профессиональной деятельности в сфере "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", квалификацию оценщика по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", стаж экспертной работы с 2007 года, являющимся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.
Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта, подтвержденные им в судебном заседании, под сомнение оснований не имеется.
Экспертом при исследовании отчета оценщика установлено, что оценщиком необоснованно применена повышающая корректировка на наличие имущества, не связанного с недвижимостью у объекта-аналога N 1, использование объекта-аналога N 3 эксперт посчитал некорректным, поскольку продавался не свободный земельный участок, а земельный участок с улучшениями в виде железнодорожной ветки из двух зданий, одно из которых поставлено на кадастровый учет. Кроме того, на странице 73 отчета, оценщик необоснованно ввел стоимостной коэффициент на площадь для объекта оценки и объектов-аналогов. Выявленные замечания способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат.
Указанные экспертом обстоятельства находят свое отражение в исследуемом отчете, а сделанные экспертом выводы мотивированы в исследовательской части экспертного заключения на страницах 18-19.
При проведении экспертом оценки объекта оценки подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при которых были подобраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку, расположены в Тамбовской области, имеют возможность подключения к коммуникациям.
Экспертом обоснованно были введены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки, а именно: на торг, на статус населенного пункта, площадь.
Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.
Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом по имеющимся материалам дела не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, с которым выразил свое согласие и представитель административного истца, уточнив предъявленные требования.
В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие вышеуказанных недостатков в отчете оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования, предъявленные к Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются в рассматриваемом случае органами, осуществившими функции по государственной кадастровой оценке земельного участка административного истца, и утвердившими оспариваемый в настоящем деле результат определения кадастровой стоимости, то требования к данным административным ответчикам предъявлены необоснованно и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Сомова ФИО8, поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 июля 2019 года в размере 640 486 руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2021 года.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка