Решение Хабаровского краевого суда от 25 мая 2018 года №3а-106/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2018 года Дело N 3а-106/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года N,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 23.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 24.01.2018 года N, которым на основании заявления Слободянюка С.Г. определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером N, находящегося по N край, г.Комсомольск-на-Амуре, пр. Победы, 32, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.12.2012 года в размере 420 987 рублей. Обосновывая свои требования административный истец сослался на то, что представленный Слободянюком С.Г. отчет об оценке от 11.12.2017 года N (составлен оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" ФИО2, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, поэтому является недостоверным и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Отказываясь от применения корректировки "на условия продажи", оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся в 2011-2012 году сделках с земельными участками на территории г.Комсомольска-на-Амуре. В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная его цена на открытом в условиях конкуренции рынке. Но в 2011-2012 годах вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амур не был развит. Существовал только первичный рынок земли, который фактически не отражал рыночные цены объектов недвижимости, ибо формировался только из объектов, распродаваемых муниципальным образованием. Земельные участки продавались в собственность в порядке приватизации или продавались в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них. В таких условиях их цена при заключении сделок устанавливалась значительно ниже рыночной, и фактически являлась ликвидной. Истец считает, что оценщику необходимо было применить корректировку "на назначение участка (на вид разрешенного использования)". Отказываясь от этой корректировки, оценщик исходил из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования, что не соответствует действительности. Объект оценки имеет ВРИ-5 - используется для эксплуатации нежилого здания - магазина, а объект-аналог N 2 (<адрес>) имеет ВРИ-7 - занят административным объектом - нежилым зданием школы с металлическим ограждением. Это повлекло неправильное определение рыночной цены объекта оценки, её искусственное занижение. Определяя в нарушение положений пункта 20 ФСО N7 предмет оценки и объекты аналоги как незастроенные земельные участки, оценщик не учел, что на них находятся строения. А одним из основных принципов законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
Истец считает, что оценщиком некорректно произведен расчет корректировки "на местоположение". При расчете им использовано постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре". Но его применение недопустимо, так как его положения регулируют вопросы расчета платы за пользование объектами капитального строительства, а не за пользование земельными участками. Оценщик также не учел, что объекты-аналоги и объект оценки располагаются в зонах разной транспортной доступности, в разном удалении от делового центра города, что, как указано в пункте 22 ФСО N7, имеет большое значение при определении местоположения объекта оценки.
Подлежала, по мнению истца, применению и корректировка "на ограничение (обременение) прав", так как объекты-аналоги N 2, 4, 5 находящиеся на <адрес> были обременены правами третьих лиц, что не могло не повлиять на их рыночную цену при проведении торгов.
Применяя только сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик отказался от применения доходного подхода и метода остатка, которые применяются при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов. Вторичный рынок продажи земельных участков в 2011-2012 годах в г.Комсомольске-на-Амуре не был сформирован, а продаваемые земельные участки фактически реализовывались по цене, которая была более чем на 90% ниже кадастровой стоимости. Поэтому подобрать корректные аналоги затруднительно, поэтому оценщику следовало бы применить иные подходы к оценке. Этот вывод следует из содержания пункта 13 ФСО N1.
Административный истец считает, что ссылка в отчете об оценке на ФСО N 4, неправомерна. Оценщик считает, что оценка объекта оценки должна проводиться исходя из права собственности на земельный участок, и без учета обременений и ограничений. Но, ФСО N4 регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поэтому не может применяться при установлении рыночной стоимости объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, и не учитывает уникальные характеристики конкретного объекта недвижимости. В нарушение пункта 12 ФСО N 3 к отчету приложены копии документов об объекте оценки, представленные заявителем, но не заверенные в установленном законом порядке.
Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованное лицо Слободянюк С.Г., уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.
В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края - председатель комиссии ФИО3, выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО4, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.
На основании договора аренды N от 08.09.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, Слободянюк С. Г. владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 700 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - предназначенный для размещения объектов обслуживания жилой застройки, бытового обслуживания, здравоохранения, образования и просвещения, культурного развития, делового управления, магазинов - с целью строительства капитальных объектов; цель использования участка - эксплуатация нежилого здания, магазина, находящемся по <адрес>. Срок действия договора установлен с 25.07.2017 года по 24.07.2020 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 29.09.2017 года (номер регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды N от 08.09.2017 года установлена обязанность арендатора Слободянюка С.Г. вносить на счет арендодателя ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена по состоянию на 11.12.2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 554 461 рублей. Ссведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.04.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Слободянюк С.Г. является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношение к кадастровой стоимости земельного участка, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
Слободянюк С.Г. обратился 27.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, приобщив к нему и отчет N об определении рыночной стоимости, составленный 04.12.2017 года оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" ФИО2, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.12.2012 года имеет значение 420 987 рублей.
Заявление Слободянюка С.Г. рассмотрено на заседании Комиссии 24.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N от 24.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, установленной в отчете об оценке по состоянию 11.12.2017 года в размере 420 987 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 24.01.2018 года N, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
В Федеральном законе от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) указано, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N П/121 и от 09.02.2017 года N П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - ФИО3 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - ФИО5 - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: ФИО6 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 - представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО8, а в случае её отсутствия - ФИО9
Из протокола N от 24.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО7; протокол заседания комиссии вела секретарь ФИО8 Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и о принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения, на заседании комиссии были заслушаны пояснения оценщика.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N от 24.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года N на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года N указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 11.12.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером N, находящегося по <адрес>, имеет значение 420 987 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 2 554 461 рублей, и разница, между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношение него рыночной стоимостью, составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года N (его подлинник был представлен суду на обозрение) суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, так как факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года N соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: месторасположение земельного участка, назначение земельного участка, права на землю, транспортная доступность, наличие обременений на использование земельного участка. Осуществляя выборку объектов аналогов оценщик использовал элементы сравнения: условия продажи, дата продажи/аукциона, реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования, разрешенное использование земельного участка, местоположение, площадь, экологическая обстановка.
В качестве источников информации использованы: данные письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 02.02.2015 года N, в котором представлена информация о проданных земельных участках под зданиями по рыночной стоимости в г.Комсомольске-на-Амуре за 2010-2011 годы; данные открытого раздела Росреестра "Мониторинг рынка недвижимости"; сведения из официального сайта администрации г.Комсомольска-на-Амуре.
Оценщиком выявлено три прямых аналога, сопоставимых с объектом оценки по ценообразуцющим факторам. Характеристика объекта оценки представлена в таблице 1 на странице 15 отчета. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 8 на странице 49 отчета. Производя расчет рыночной стоимости объекта оценки, оценщик применил корректировки "на дату продажи", "на вид разрешенного использования", "на местоположение", "на площадь", "на расположение относительно красной линии". Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в Отчете на страницах 52-57 и в таблице N9. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 56-57, 59-62).
В пункте 20, подпункте "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Объекты-аналоги и объект оценки обоснованно определены оценщиком как незастроенные земельные участки, поскольку определению подлежала рыночная стоимость земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Объекты капитального строительства - здания, строения, сооружения, принимаются на кадастровый учет отдельно от земельных участков, и кадастровая стоимость устанавливается в отношение каждого из них. Доказательства того, что отобранные оценщиком земельные участки и объект оценки приняты на кадастровый учет с находящимися на них зданиями (строениями) как единый объект учета, административный истец не представил. Не содержат таких сведений и используемые оценщиком источники информации.
Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на "условия продажи". По мнению истца, отобранные прямые объекты-аналоги не могут отображать рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 2011-2012 годы, так как их продажу муниципальное образование осуществляло в порядке приватизации или в нагрузку к объектам капитального строительства, что не могло сказаться на ценах земельных участках. Они были фактически проданы по заниженной (льготной) цене. Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, так как она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В отчете указано (страница 54), что оценщик не проводит корректировку на "условия продажи", поскольку она учитывает разницу между ценой предложения и ценой продажи объекта в условиях рынка. Информация по всем отобранным аналогам содержит сведения о совершенных сделках.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.
Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у объектов-аналогов N 2, N4 и N 5.
Как указано в пункте 7, подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.
Сведения, содержащиеся в источниках информации (их скриншоты приложены к отчету) об объектах-аналогах, не свидетельствуют о наличие у них зарегистрированных обременений на дату оценки - на 11.12.2012 года. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки, на день регистрации перехода права собственности или на день оценки. Факт наличия у аналога N4 (на <адрес>) с 12.10.2015 года обременений - ипотека, и у аналога N 5 (<адрес>) с 08.06.2016 года обременений - ипотеки, не имеет значения для разрешения данного дела, так как обременения на объекты наложены после заключения сделки (они состоялись в августе 2011 года и марте 2011 года), и не могли повлиять на установление рыночной стоимости земельных участков. Наличие у аналога N 2 (<адрес>) обременений в виде обязанности собственника предоставлять доступ сотрудникам МУП ПЭС к коммуникационным сетям, не свидетельствует о наличии обременений правами третьих лиц, и не повлияло на установление рыночной цены при заключении сделки. Доказательства обратного административным истцом не представлено.
В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить корректировку "на назначение участка (вид разрешенного использования", поскольку объект оценки имеет ВРИ 5, а один из аналогов - N 2, имеет ВРИ-7.
В отчете указано, что оценщик определилвид разрешенного использования земельных участков на основании сведений, имеющихся в Росреестре (разрешенное использование по документу), и данных Публичной кадастровой карты и Правил землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", которые свидетельствуют о том, что все земельные участки находятся в группе с видом разрешенного использования - "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", поэтому корректировка на "вид разрешенного использования не требуется".
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года N 72 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", которые применяются при: рассмотрении в комиссии по землепользованию и застройке, в органах местного самоуправления, в суде вопросов о соответствии использования земельных участков их разрешенному использованию, а также при рассмотрении иных вопросов; осуществлении государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля; формировании земельных участков, подготовке документов для государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, подготовке сведений, подлежащих внесению в государственный кадастр объектов недвижимости; регулировании иных вопросов землепользования и застройки на территории городского округа.
В пункте 5 статьи 15 Правил указано, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского округа осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований, если: применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных и вспомогательных видов разрешенного использования.
Карта градостроительного зонирования территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" свидетельствует о том, что объект оценки находится в границах зоны Ж-2, а отобранные объекты-аналоги находятся в зоне Ж-2 (аналоги N 2 и N 4) и в зоне Ж-1 (аналог N5).
Правила землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", определяют виды разрешенного использования по территориальным зонам: Ж-2 - зона среднеэтажной жилой застройки. Цели выделения: обеспечение правовых условий развития на существующих и вновь осваиваемых территориях зон комфортной многоквартирной жилой застройки средней этажности (не выше 8 этажей); обеспечение правовых условий развития объектов социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей населения; Ж-2 - зона многоэтажной жилой застройки. Цели выделения: обеспечение правовых условий развития на существующих и вновь осваиваемых территориях зон комфортной многоквартирной жилой застройки высокой этажности (9 и выше этажей); обеспечение правовых условий развития объектов социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей населения.
Учитывая, что в градостроительных зонах Ж-1 и Ж-2 разрешен одинаковый вид использования земельных участков - развитие объектов социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей населения, и земельные участки, отобранные как аналоги для оценки, фактически заняты объектами социального назначения и бытового назначения, суд считает, что оценщик обоснованно не применил корректировку "на вид разрешенного использования".
Не заслуживает внимания, по мнению суда, довод административного истца о том, что оценщиком некорректно проведена корректировка "на местоположение", так как при её расчете применено не подлежащее применению постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года N 3540-па. Административный истец считает, это постановление применению не подлежит, поскольку распространяет свое действие на здания и сооружения, каковым земельный участок не является. Не было оценщиком учтено, что фактически объекты-аналоги находятся в зонах с разной транспортной доступностью и разной удаленностью от делового центра города.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" определены границы зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" и их схема, с целью определения выкупной цены земельных участков и исчисления размера арендных платежей за землю.
Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 N 3540-па (ред. от 27.03.2012) "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (действовавшем до 01.01.2013 года) утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены: -значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения; -зоны территории г.Комсомольска-на-Амуре (границы которых совпадают с зонами, утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55 "). Иные документы, определяющие градостроительные зоны г.Комсомольска-на-Амуре, органами местного самоуправления городского округа "Города Комсомольска-на-Амуре" не приняты. В отчете оценки указано, что в рамках расчета рыночной стоимости был проведен анализ влияния фактора локального расположения на стоимость объектов на основании цен предложений на рынке купли-продажи помещений коммерческого назначения в г. Комсомольск-на-Амуре.
Постановление Администрации г. Комсомольска-на-Амуре 05.12.2011 года N3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" использовано оценщиком для определения зональной расположенности объекта оценки и объектов-аналогов.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценщиком учтено нахождение объектов-аналогов в территориальных зонах с разной транспортной доступностью и разной удаленностью от делового центра города, и произведена корректировка на расположение относительной красной линии.
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец считает, что оценщику надлежало применить доходный метод оценки и метод остатка в частности.
В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В пункт 22 ФСО N7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки, количественные методы оценки, а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В пункте 23 ФСО N7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.
В отчете указано (страницы 57-58), что оценщик отказался от выполнения расчетов методами доходного подхода, поскольку количество выявленных им объектов (два) не позволяют произвести расчет годовой величины дохода от сдачи в аренду земельного участка, а информация о результатах торгов на право аренды не отражает данные об их результатах.
Административный истец не представил доказательства, подтверждающие, что в 2011 году на рынке земельных участков было заключено достаточно сделок по результатам проведенных торгов на право аренд, что позволило бы оценщику выбрать достаточное количество объектов-аналогов. При таком положении суд не может согласиться с данной позицией административного истца, поскольку она основана исключительно на его субъективном мнении и не имеет иного подтверждения.
Довод административного истца о неправомерном применении оценщиком ФСО N4 суд признает несостоятельным, поэтому не заслуживающим внимания. Из содержания отчета (страница 5) следует, что ФСО N 4 для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком не применялся. Ссылка на его положения приведена только для определения понятий, используемых в отчете, в целях соблюдения единообразия целей и зада оценки.
Довод административного истца о том, что в нарушение пункта 12 ФСО N3, к отчету приложены ксерокопии представленных заказчиком документов, которые не заверены в установленном порядке, суд не принимает во внимание, поскольку он является следствием неверного толкования положений нормативного акта.
Пунктом 12 ФСО N3 определено, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, заверять которые не требуется.
Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены ксерокопии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Доказательства того, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, отсутствуют, а их надлежало представить административному истцу.
Дав оценку установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствам, суд считает, что отчет об оценке составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
А заинтересованным лицом представлено положительное экспертное заключение N от 25.12.2017 года, данное экспертом Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный совет ФИО1, в котором указано, что отчет об оценке N от 04.12.2017 года соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Сделанные оценщиков выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года N, отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 27 мая 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка