Решение Московского областного суда от 28 февраля 2018 года №3А-1060/2017, 3А-275/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N 3А-275/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Медведевой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-275/18 по административному исковому заявлению Хачатряна Геворга Рафиковича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
Хачатрян Г.Р. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 870 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 марта 2014 года.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал и просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, установленном отчетом оценщика <данные изъяты>
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) заявила ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.
Оценщик Мосолкин Д.В. в судебном заседании от 23 января 2018 года отчет об оценке N1311/2017 поддержал в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты>
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика <данные изъяты>
Согласно статье 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" (в редакции Закона, действующей на дату обращения административного истца в суд) к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет.
Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В соответствии с положениями статей 12, 15 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Из отчета оценщика следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости им применен сравнительный подход.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Оценив представленный административным истцом отчет об оценке в совокупности с иными, имеющимися в деле доказательствами, суд считает, что оценка объекта недвижимости проведена оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оценка проведена на основании задания на оценку. Отчет составлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и специальными познаниями и являющимся членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Отчет об оценке объекта недвижимости содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Соглашаясь с отчетом оценщика, суд также исходит из того, что в отчете оценщика содержится исчерпывающий анализ рынка применительно к характеристикам оцениваемого земельного участка.
Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в отчете об оценке. По всем возражениям оценщик Мосолкин Д.В. в судебном заседании дал исчерпывающие ответы.
Возражая относительно довода представителя административного ответчика о том, что информация о дате предложения продажи земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов N2-4 в рамках применения сравнительного подхода к оценке (стр. 52 отчета) не соответствует действительности, свидетель Мосолкин д.В. пояснил, что он в приложении N 4 (стр. 78 отчета), исходя из требований стандартов оценки, приложил принт-скрины страниц, использованных при проведении оценки. Внизу каждой страницы указана дата, когда данный объект-аналог был принят к расчету. Схему учета и отражения архивных данных интернет-сайта www.avito.ru, при этом обратил внимание, что данный сайт с архивом документов ведет учет только с 2013 года, и не отражает более ранние объявления.
Также оценщик в указанной части возражений пояснил, что он вводит повышающие корректировки на дату оценки от 1,86% до 6,7%. В случае, если бы аналоги были датированы 2014 годом, то можно было не вводить повышающие корректировки.
Не соглашаясь с представителем административного ответчика в части внесения корректировок на возможность подключения к коммуникациям, свидетель пояснил, что в тексте объявления аналога N1 (стр. 78отчета) указаны коммуникации "газ, электричество, вода, канализация". У объекта оценки заведены только электричество и водопровод. Подведение газа затруднительно для собственника, вместе с тем, газоснабжение является существенным ценообразующим фактором. В тексте объявления аналога N 2 (стр. 79 отчета) указаны коммуникации "все коммуникации". В тексте объявления аналога N 3 (стр. 79 отчета) нет указаний на коммуникации. Оценщик принял коммуникации "по границе участка" найдя более полное описание данного участка в другом объявлении о продаже.
Возражая относительно довода представителя административного ответчика относительно обоснованности применения корректировки на удаленность от МКАД свидетель пояснил, что расчет произведен верно, так как г. Раменское по прямой от МКАД находится в 30 км., а г. Воскресенск в 64 км. Аналитика проводится именно по прямому (радиальному) удалению от МКАД.
Не соглашаясь с доводом представителя административного ответчика об отсутствии корректировок относительно расположения к крупным магистралям, свидетель пояснил, что все оцениваемые земельные участки расположены примерно в равных условиях по отношению к транспортным магистралям. Введение корректировки не требовалось.
Также свидетель указал, что, вопреки доводам представителя административного ответчика, при применении доходного подхода на странице 67 отчета оценщик указывает конкретный аналог, строящийся на участке. В общедоступном справочнике Ко-Инвест "Складские здания и сооружения" приведена полная информация по конструктиву и классности строящегося здания. Таким образом, им была использована достоверная и приемлемая для целей производства расчетов по доходному подходу аналитика.
Пояснения свидетеля Мосолкина Д.В. суд находит обоснованными, мотивированными и убедительными. Стаж работы Мосолкина Д.В. в оценочной деятельности составляет более 16 лет. При составлении отчета об оценке Мосолкиным Д.В. соблюдены требования, предъявляемые к нему как к оценщику, так и к составлению отчета об оценке.
В судебном заседании 23 января 2018 года свидетель Мосолкин Д.В. дал исчерпывающие объяснения на все вопросы представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Левиной М.Е. После получения объяснений оценщика, указанный представитель не заявляла ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. Судебное заседании было отложено на 28 февраля 2018 года для повторного извещения заинтересованного лица.
В судебном заседании 28 февраля 2018 года представитель указанного административного ответчика Петрова А.П. без приведения каких-либо дополнительных возражений относительно отчета об оценке, заявила ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд, с учетом установленных в ранее проведенных судебных заседаниях обстоятельств, анализа доказательств, пояснений свидетеля оценщика Мосолкина А.П., пришел к выводу об отсутствии вообще какой-либо мотивации и надуманности ходатайства о назначении экспертизы, направленного исключительно на затягивание рассмотрения административного дела по существу. По изложенным основаниям в удовлетворении ходатайства было отказано.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 21 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Хачатряна Геворга Рафиковича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 21 декабря 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 870 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной застройки, застройки объектами торгово-складского и иного назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 марта 2014 года, в размере 6684367 (шесть миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи триста шестьдесят семь) рублей 20 копеек.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова.
Мотивированное решение составлено 2 марта 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка