Решение Брянского областного суда от 13 января 2020 года №3а-1053/2019, 3а-36/2020

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-36/2020
Брянский областной суд в составе:
судьи областного суда Бобылевой Л.Н.
при секретаре Денисовой К.А.,
с участием представителя административного истца Потемкиной Н.Е., представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Семиленковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Прусова Виталия Михайловича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Брянской области, Управлению имущественных отношения Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Прусов В.М. обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость которого составляет 15 170 165,83 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость которого составляет 1 084 953,60 руб.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав как плательщика налога.
По указанным основаниям просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 5 058 092,18 руб. по состоянию на 1 января 2015 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 326 848,80 руб. по состоянию на 1 февраля 2017 года.
В обоснование заявленного требования истец представил отчет об оценке ООО "Навигатор Права и Оценки" от 6 сентября 2019 года N 104.
В судебное заседание административный истец не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Его представитель Потемкина Н.Е. в судебном заседании поддержала заявленное требование по основаниям изложенным в иске.
Представитель Управления имущественных отношений Брянской области Семиленкова Е.В. в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но возражала против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области.
Представитель управления Росреестра по Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва следует, что разрешение дела оставляет на усмотрение суда, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Брянской области в судебном заседании отсутствовала, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва следует, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Представители заинтересованных лиц администрации Брянского района Брянской области и Добруньской сельской администрации Брянского района Брянской области, надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, показания оценщика Кулина Э.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В силу ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, Прусов В.М. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., дата внесения сведений о постановке на кадастровый учет - 05.12.2011;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., дата внесения сведений о постановке на кадастровый учет - 11.11.2004, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 26 августа 2019 года.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Брянской области в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", таким образом, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных в п. 12 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, суд находит необоснованными доводы представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Брянской области о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., определены актом от ДД.ММ.ГГГГ N.
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости рассчитана на основании приказа Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" в соответствии с приказом управления имущественных отношений Брянской области от 26.11.2015 N 1890 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Брянской области.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости: - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., была рассчитана на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 26 ноября 2015 года N 1886 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области".
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по состоянию на 1 февраля 2017 года составляет 1 084 953,60 руб., утверждена актом ДД.ММ.ГГГГ N N
В силу частей 1 и 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 16.08.2019 кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., - 15 170 165,83 руб. Дата определения данной кадастровой стоимости - 01.01.2016.
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., - 1 084 953,60 руб. Дата определения данной кадастровой стоимости - 01.02.2017.
В силу п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Прусов В.М. являясь собственником указанных объектов недвижимости, признается плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации). В силу ст. 390, ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу и на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, признаваемых объектами налогообложения.
Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности Прусова В.М., как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В силу ст.ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.
Административный истец в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "Навигатор Права и Оценки" от 06.09.2019 N 104, из которого следует, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 5 058 092,18 руб. по состоянию на 1 января 2015 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 326 848,80 руб. по состоянию на 1 февраля 2017 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Учитывая, что между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости имеется существенная разница в судебном заседании был допрошен оценщик Кулина Э.В., который подтвердил итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, пояснив, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применялся доходный подход в отношении нежилого здания и сравнительный подход в отношении земельного участка. От применения сравнительного подхода в отношении нежилого здания отказался, поскольку в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект, выявленные и представленные предложения по продаже не содержат сведений по основным ценообразующим факторам, а также не был использован и затратный подход. При определении стоимости доходным подходом определялся потенциальный доход, который может приносить спорный объект при сдаче его в аренду. Были определены объекты - аналоги в сегменте оцениваемого объекта, сходные по основным характеристикам, с учетом которых вводилась корректировка. При определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, поскольку при анализе информации по рынку недвижимости в сегменте объектов оценки была выявлена доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, при этом не был использован затратный и доходный подходы при оценке.
Оценивая представленный административным истцом отчет, суд находит, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Так согласно требованиям Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) N 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В данном случае содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объектов недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки.
Отчет о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлен оценщиком Э.В.Кулина, который является членом саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", имеет право осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", ответственность оценщика застрахована, что подтверждается договором обязательного страхования ответственности.
Административные ответчики не оспаривали обоснованность представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, доказательств иного размера их рыночной стоимости не представили, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли.
С учетом изложенного суд считает возможным принять отчет N 104 от 6 сентября 2019 года, выполненный оценщиком ООО "Навигатор Права и Оценки" Кулина Э.В. в качестве надлежащего доказательства по делу.
При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу ч. 3 ст. 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенное в Постановления от 05.07.2016 N 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Таким образом, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 5 058 092,18 руб. по состоянию на 1 января 2015 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 326 848,80 руб. по состоянию на 1 февраля 2017 года.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов административного дела следует, что Прусов В.М. обратился в суд с указанным административным заявлением 27.09.2019.
Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Прусова Виталия Михайловича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости:
- нежилого здания, наименование - магазин, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 5 058 092,18 руб. по состоянию на 1 января 2015 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 326 848,80 руб. по состоянию на 1 февраля 2017 года.
Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 27 сентября 2019 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2020 года.
Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка